MBS: Khuyến nghị trung lập dành cho cổ phiếu SZC

Trong kỳ, SZC đã ghi nhận doanh thu từ cho thuê đất với D2D (giá trị hợp đồng 125 tỷ đồng, diện tích cho thuê 6,5 ha). Lợi nhuận ròng trong quý II/2024 đạt 102 tỷ đồng, tăng 7%.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu đạt 476 tỷ đồng, tăng 36%. Doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp tăng trưởng 47% với biên lợi nhuận gộp đạt 59%, cao hơn mức trung bình các năm trước (54%). Doanh thu bất động sản dân cư chỉ đạt 13 tỷ đồng với biên lợi nhuận gộp đạt 65%. Lợi nhuận ròng 6 tháng đầu năm 2024 tăng 55%, đạt 167 tỷ đồng, hoàn thành 50% dự phóng cả năm 2024 và phù hợp với dự phóng của chúng tôi.

Chúng tôi nhận thấy mảng bất động sản khu công nghiệp có triển vọng khả quan trong giai đoạn 2024-2026 nhờ (1) dòng vốn đầu tư chảy vào tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2) cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ giúp giảm chi phí cho nhà đầu tư (3) diện tích đất “sạch” còn lại lớn. Theo đó, chúng tôi dự phóng doanh thu mảng khu công nghiệp năm 2024-25 tăng 37%/22% nhờ diện tích đất bàn giao có thể đạt 37 ha/40 ha (tăng 12%/8%) và giá cho thuê tăng 25%/7%. Ngược lại, ở mảng bất động sản dân cư, doanh thu năm 2024 được dự báo sụt giảm 65% svck do ảnh hưởng từ thị trường chung.

Sang năm 2025, thị trường được dự báo sẽ hồi phục nhẹ, qua đó chúng tôi kỳ vọng doanh thu BĐS dân cư có thể tăng trưởng mạnh 201%. Tổng hợp lại, chúng tôi dự phóng lợi nhuận ròng SZC đạt 323 tỷ đồng/346 tỷ đồng, tăng 48%/7% trong 2024-2025.

Chúng tôi duy trì giá mục tiêu đối với mã SZC so với báo cáo trước đó, trong đó tăng định giá mảng cho thuê đất khu công nghiệp bởi giá cho thuê đất tăng trưởng tốt nhưng giảm định giá Khu dân cư Hữu Phước do bàn giao chậm và giảm định giá Khu đô thị Châu Đức do thay đổi hệ số PB của ngành bất động sản. Chúng tôi cho rằng triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tốt trong 2024 đã được phản ánh vào giá và tiềm năng tăng giá hiện tại của cổ phiếu không còn, do đó chúng tôi khuyến nghị trung lập cho SZC.