Phần lớn nguồn cung mới nằm trong tay “ông lớn”
Tháng 12/2024, khu nhà ở Tâm Lực (tên thương mại Eaton Park) của Gamuda Land tiếp tục được Sở Xây dựng TP.HCM thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 1.322 căn hộ. Số căn hộ này thuộc K1 (tháp A1, A2, A3, A4). Trước đó vào tháng 7, có 678 căn thuộc khu chung cư A5 và A6 cũng đủ điều kiện giao dịch.
Như vậy, qua 2 đợt, toàn bộ 2.000 căn của dự án được phép mở bán và là một trong số ít dự án được Sở Xây dựng TP.HCM thông báo đủ điều kiện giao dịch vào cuối năm vừa qua.
Eaton Park tọa lạc ngay mặt tiền Đại lộ Mai Chí Thọ, phường An Phú, TP. Thủ Đức, là một trong những dự án được khởi công rầm rộ thời gian qua bởi chủ đầu tư Gamuda Land. Dự án có diện tích hơn 3,7 ha, giá trị phát triển ước tính hơn 1,1 tỷ USD.
Còn tại khu đô thị Vinhomes Grand Park (phường Long Bình và Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức), phân khu căn hộ cao cấp The Opus One cũng đang được chủ đầu tư tất bật xây dựng và làm thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là phân khu cuối cùng của đại đô thị này.
Dự án đang được phát triển trên diện tích hơn 2,3 ha nằm cạnh trung tâm thương mại Vincom Mega Mall, dự kiến bao gồm 4 tòa tháp cao cấp với 2.000 căn hộ. Phân khu này được khởi công từ tháng 2/2024, hiện đã xong phần móng và thi công phần thân, dự kiến bàn giao căn hộ từ quý I/2026.
Cách đó không xa, Masterise Homes cũng vừa ra mắt dự án Masteri Grand View - phân khu cao tầng đầu tiên tại The Global City (phường An Phú, TP. Thủ Đức). Hiện tại, phân khu căn hộ này có giá đồn đoán khoảng 7.500 USD/m2, tương đương gần 190 triệu đồng/m2.
Ngoài những dự án trên, cuối năm 2024 cũng ghi nhận những hoạt động tiền mở bán sôi nổi tại thị trường khu Đông TP.HCM khi một số chủ đầu tư đồng loạt triển khai những dự án cao cấp như The OpusK của SonKim Land.
Việc các chủ đầu tư đẩy mạnh tiến độ mở bán vào giai đoạn cuối năm được xem là một động thái nhằm đón đầu “nhịp sóng” tăng giá, khi một loạt dự án hạ tầng quy mô lớn (tuyến Metro số 1, sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu…) đã và đang dần cán đích.
Báo cáo thị trường bất động sản năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, nguồn cung đã tăng trưởng đáng kể, đặc biệt với sự xuất hiện của ngày càng nhiều dự án quy mô lớn vào cuối năm.
Song theo VARS, nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực và địa phương, cho thấy sự khác biệt lớn về tốc độ phát triển và khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường.
Một điểm nhấn quan trọng trong bức tranh tổng thể là vai trò chi phối của các chủ đầu tư lớn và các tổ chức đầu tư nước ngoài. Theo số liệu từ VARS, các nhà đầu tư này đã đóng góp tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.
Trong số đó, các tập đoàn lớn với hệ sinh thái phát triển đồng bộ chiếm tỷ trọng đáng kể: Vinhomes đóng góp 20,5%; Vinhomes cùng các đối tác chiếm thêm 7%; Capitaland 10,5%; Masterise Homes 9,4%; MIK Group 7%; Sun Group 5,5%; trong khi các doanh nghiệp khác chiếm 37,4%.
UBND TP.HCM đang quyết liệt gỡ vướng pháp lý đối với các dự án trọng điểm, với 8 dự án đã được xem xét giải quyết trong năm 2024 và 22 dự án tiếp tục được tham mưu xử lý trong năm 2025. Cùng với việc các công trình hạ tầng quy mô lớn được cán đích vào năm nay, thị trường được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn so với năm 2024.
Nguồn cung cải thiện, nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một số doanh nghiệp, phân khúc khiến giá tiếp đà tăng. Báo cáo của CBRE cũng chỉ ra, đối với thị trường căn hộ chung cư TP.HCM, giá bán sơ cấp ghi nhận trong quý IV/2024 đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì chung cư), tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước.
Có 70% nguồn cung chung cư mới tại TP.HCM trong năm 2024 tập trung ở các dự án cao cấp, hạng sang. Các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã điều chỉnh giá bán tăng từ 10-40% so với giai đoạn trước đó. Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2.
Dù đặt ra mức giá chào bán sơ cấp cao, các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như thanh toán giãn lên đến 5 năm, chiết khấu từ 5-16% giá bán. Do đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ các dự án mở bán mới tại TP.HCM đạt trung bình 70% tổng số căn hộ mở bán.
Trong đó, một số dự án cao cấp, hạng sang có kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán hàng đạt gần 100% trong ngày mở bán, thu hút phần lớn nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và lựa chọn chính sách thanh toán chuẩn có chiết khấu cao.
Năm 2025 thị trường sẽ ổn định hơn
Năm 2025, sự phân hóa được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra rõ nét. Theo đánh giá của VARS, các doanh nghiệp lớn với tiềm lực tài chính mạnh mẽ đang chiếm ưu thế rõ rệt trong việc phát triển các dự án tại các khu đô thị lớn.
Đồng thời, các tập đoàn này liên tục mở rộng quy mô và tìm kiếm quỹ đất tại các khu vực tiềm năng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Đây là yếu tố then chốt giúp họ giữ vững vị thế và tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ lại đối mặt với nhiều thách thức lớn. Họ chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven.
Tuy nhiên, hạn chế về nguồn vốn cùng với việc khó tiếp cận các khoản vay từ ngân hàng khiến họ gặp không ít khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Tình trạng này không chỉ làm chậm tiến độ phát triển, mà còn làm giảm khả năng cạnh tranh của nhóm doanh nghiệp này trong bối cảnh thị trường ngày càng khốc liệt.
Bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục có những cơ hội lớn, nhưng việc giải quyết sự phân hóa giữa các khu vực và giữa các doanh nghiệp lớn nhỏ sẽ là yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường.
Nhận định về thị trường nhà ở trong năm nay, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn.
Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn cho người dân.
Ở một góc nhìn khác, bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam dự báo, trong năm 2025, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và nhà liền thổ sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.500-7.000 căn hộ và 2.000 căn biệt thự, liền kề mới.
UBND TP.HCM đang quyết liệt gỡ vướng pháp lý đối với các dự án trọng điểm, với 8 dự án đã được xem xét giải quyết trong năm 2024 và 22 dự án tiếp tục được tham mưu xử lý trong năm 2025. Cùng với việc các công trình hạ tầng quy mô lớn được cán đích vào năm nay, thị trường được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn so với năm 2024.
Đặc biệt đáng mừng là thị trường bất động sản TP.HCM dự kiến sẽ đón nhận nhiều nguồn cung trong phân khúc giá thấp hơn trong năm 2025. Các dự án này đa phần sẽ nằm ở khu vực ngoài phạm vi 10 km tính từ trung tâm. Những chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy mạnh kích thích nhu cầu người mua dự kiến sẽ tiếp tục được áp dụng trong thời gian tới.
