Dòng tiền hoạt động âm
Theo số liệu từ Fiin Ratings, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư cải thiện mạnh vào quý IV/2024, tăng 155,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phần lớn đến từ Công ty cổ phần Vinhomes - VHM (tăng 1.482,3%) nhờ đẩy mạnh bàn giao tại đại dự án Royal Island (Hải Phòng) cùng với đóng góp từ Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền - KDH, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt - PDR, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh - DXG, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - NLG, Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest - VPI.
Lũy kế năm 2024, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết không đạt kỳ vọng với mức giảm 6,7% (trong khi kế hoạch là tăng 14,2% so với năm trước). Tuy nhiên, do đặc thù ghi nhận doanh thu trong ngành bất động sản (doanh thu chỉ được hạch toán khi bàn giao dự án), mức tăng trưởng cao này không phản ánh sự hồi phục thực sự của toàn ngành.
Trên thực tế, tại thời điểm cuối năm 2024, số dư “người mua trả tiền trước” (được coi là nguồn tiền sẵn có để đảm bảo doanh thu trong tương lai của doanh nghiệp bất động sản) giảm 8,2% so với 30/9/2024, trong khi trước đó tăng 1,8% trong quý III và 5,7% trong quý II.
 |
Khoản người mua trả tiền trước, tăng trưởng dương trong quý II và quý III, song tổng thể cả năm giảm 6% so với cuối 2023, phản ánh sự suy giảm trong tốc độ bán hàng, thu tiền từ khách hàng, và áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu |
Điều này phần nào phản ánh sự suy giảm trong tốc độ bán hàng và thu tiền từ khách hàng, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn yếu, niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi hoàn toàn và áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu.
Trong năm 2024, mặc dù đón nhận nguồn cung mới dồi dào song chủ yếu đến từ các dự án thuộc chủ đầu tư nước ngoài. Ngoại trừ nhóm Vinhomes, các nhà phát triển bất động sản niêm yết chủ yếu tập trung tái cơ cấu vốn, gỡ rối pháp lý và M&A dự án; đồng thời hoàn thiện và bàn giao nhà ở từ các đợt mở bán trước đó. Các chủ đầu tư thăm dò thị trường thông qua mở bán một phần nhỏ dự án (HDG), đẩy kế hoạch bán hàng sang năm 2025.
“Chúng tôi nhận thấy rằng áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu đối với các doanh nghiệp bất động sản khi trong năm qua khoản người mua trả trước sụt giảm nhẹ, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh duy trì âm; phản ánh tình hình kinh doanh không tạo ra tiền của các doanh nghiệp bất động sản. Trước tình trạng trên, hình thức huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu; M&A toàn bộ hay một phần dự án nở rộ trong năm 2024. Nhìn chung các doanh nghiệp sở hữu dự án với chất lượng pháp lý hoàn thiện, tiềm năng bán hàng và tăng trưởng giá tốt mới có thể thành công thu hút dòng vốn mới. Trong năm 2024, một số chủ đầu tư như KDH, PDR hay HDC đã chào bán thành công cổ phiếu riêng lẻ để huy động vốn. Kênh phát hành cổ phiếu với ưu thế giúp doanh nghiệp giảm đòn bẩy tài chính, hoàn thiện sớm nghĩa vụ tiền sử dụng/thuê đất”, Công ty Chứng khoán Goutai Junan Việt Nam nhận định.
 |
Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn ghi nhận mức âm trong năm 2024; điểm sáng đến từ dòng tiền tài chính đạt 13.600 tỷ đồng từ mức âm trong năm 2023, nhờ tiền thu từ phát hành cổ phiếu, M&A dự án. |
Trong khi đó, theo VIS Rating, khả năng trả nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn yếu, phản ánh qua tỷ lệ đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động âm. Năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư tăng 20% so với cùng kỳ lên 208 nghìn tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (ví dụ: VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (ví dụ: NVL, NBB).
Nợ tăng lên dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ, làm suy giảm tỷ lệ bao phủ lãi vay, phản ánh qua EBIT/Chi phí lãi vay từ 8,7x giảm xuống 5,6x. Tỷ lệ Nợ/EBITDA, thể hiện tỷ lệ đòn bẩy bình quân, từ 2,7x trong năm 2023 tăng lên 3,3x trong năm 2024.
Hầu hết các chủ đầu tư có dòng tiền hoạt động âm trong năm 2024, khi nhiều chủ đầu tư đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý và dự kiến sẽ mở bán dự án vào năm 2025 (ví dụ: VHM, KDH, PDR), trong khi những chủ đầu tư khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án (ví dụ: NVL, NBB).
“Chúng tôi kỳ vọng hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG và NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn”, VIS Rating cho biết.
Triển vọng phân hóa
Bước sang năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết được kỳ vọng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dần cải thiện. Động lực chính đến từ triển vọng mở bán dự án trong năm tới, cùng dòng tiền tài chính thu về nhờ thành công phát hành cổ phiếu huy động vốn, M&A chuyển nhượng dự án trong 2024. Diễn biến này sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết một phần áp lực thanh khoản liên quan đáo hạn các khoản nợ, đáo hạn trái phiếu.
Đáng chú ý, theo VIS Rating, các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành. Trong tháng 12/2024 giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới đạt 31,2 nghìn tỷ (tăng 342% so với năm trước), được hỗ trợ bởi việc áp dụng bảo lãnh thanh toán chủ yếu bởi các ngân hàng. 40% lượng trái phiếu mới phát hành có bảo lãnh thanh toán, tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm.
“Chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới trong năm 2025”, VIS Rating cho biết.
Dù triển vọng tích cực, nhưng theo Goutai Junan Việt Nam đánh giá, riêng trong năm 2025, thị trường sẽ chỉ hồi phục nhẹ, với sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp: Lợi thế sẽ thuộc về những chủ đầu tư có dự án sạch pháp lý, hoàn thiện xây dựng và có kế hoạch mở bán sớm. Đồng thời, những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất đã sạch mặt bằng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế rất lớn về giá thành và hiệu quả lợi nhuận trong giai đoạn vài năm tới.
Ngược lại, các doanh nghiệp chưa hoàn tất tái cấu trúc hoặc thiếu quỹ đất sẵn sàng triển khai có thể tiếp tục gặp khó khăn.
Bên cạnh đó, dù tâm lý người mua được cải thiện, áp lực từ việc lãi suất có xu hướng tăng và thu nhập chưa có sự bứt phá trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đặc biệt là với những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hoặc có giá trị lớn.
