Gỡ nốt những nút thắt
Hội nghị Thường trực Chính phủ với lãnh đạo các tập đoàn, doanh nghiệp tư nhân lớn như Vingroup, Sovico, T&T, Geleximco, BRG, Thành Thành Công, KN Holdings, Hòa Phát… cuối tuần qua mang tới nhiều ý nghĩa.
Ở thời điểm rất quan trọng này, khi thế giới chứng kiến nhiều thay đổi lớn về địa chính trị, cấu trúc thương mại…, những đề xuất của lãnh đạo các doanh nghiệp tư nhân và cam kết của Chính phủ về các giải pháp “đặc biệt” nhằm tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp tư nhân tăng tốc, bứt phá, góp phần phát triển đất nước nhanh, bền vững trong kỷ nguyên mới mang tới những thông điệp quan trọng, định hình sự phát triển theo hướng bền vững, nhất là với bất động sản - lĩnh vực đang đóng góp tới 17% cho GDP cả nước và liên quan tới hàng chục ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế.
Sau cuộc giải cứu chưa từng có trong lịch sử trong hơn 1 năm qua với vai trò quan trọng của Chính phủ cùng các bộ, ban, ngành và địa phương, những con số tích cực thể hiện sự phục hồi ngoạn mục của thị trường địa ốc: Trong năm 2024, có 29 dự án khởi công, 69 dự án ra mắt, 48 dự án mở bán chính thức với hơn 44.300 sản phẩm mới cùng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trung bình khoảng 30-45%, tăng 125% so với năm 2023; lượng giao dịch tăng 2,5 lần với hơn 33.000 giao dịch, tăng thêm 20.000 giao dịch so với năm 2023; GDP ngành xây dựng - bất động sản ước đạt 7,8-8,2%...
Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng đó, thị trường bất động sản vẫn cho thấy sự bất ổn. Trong đó, vấn đề thiếu hụt nguồn cung do “nghẽn” pháp lý, đặc biệt là nhà ở bình dân, dẫn tới mất cân đối cơ cấu sản phẩm kéo dài, khiến giá nhà tăng cao và dự báo sẽ còn tăng tiếp.
Bên cạnh đó, tình trạng giá nhà ở, đất đai tăng vọt còn thúc đẩy nhu cầu đầu cơ bất động sản, cùng sức ép sớm ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của Luật Đất đai 2024 gây ra nhiều vấn đề với cả doanh nghiệp, người dân và cơ quan quản lý.
Trước thực trạng trên, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia từng nhiều lần đưa ra cảnh báo về nguy cơ “bong bóng” bất động sản, tiềm ẩn trở thành nguồn cơn cho các khủng hoảng của nền kinh tế như đã từng diễn ra trước đây, cho nên cần phải có những giải pháp mang tính đột phá để sớm ngăn chặn vấn đề này.
Còn GS-TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh, khi bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực tế thì không chỉ làm gia tăng áp lực tài chính cho người mua, mà còn làm méo mó cấu trúc thị trường.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest cho hay, việc mất cân đối cung - cầu thị trường là mối lo chung của các doanh nghiệp, đối tượng tưởng như được hưởng lợi khi giá nhà tăng cao.
Trong đó, vấn đề lớn nhất là khi giá tăng quá cao, đến một lúc nào đó bất động sản sẽ không có người mua, hàng tồn kho ngày càng phình to và doanh nghiệp “chết trong đống tài sản”, còn nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề bởi nợ xấu và dự án “treo”.
Theo số liệu khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM gửi UBND Thành phố cuối tháng 12/2024, người mua nhà ở TP.HCM chỉ đủ tài chính chi trả khoảng 49-68% giá trị bất động sản dự kiến mua trong 2 năm tới.
Lưu ý rằng, TP.HCM là một trong những địa phương có thu nhập bình quân đầu người (GRDP) cao nhất cả nước, đạt khoảng 7.600 USD/người/năm - cao hơn 3 lần so với thu nhập bình quân cả nước, cùng tốc độ tăng trưởng GRDP đạt trên 10%/năm.
Tình trạng người dân “ngại” mua nhà vì giá tăng quá cao thậm chí còn nghiêm trọng hơn tại Hà Nội khi GRDP (khoảng 6.750 USD/người/năm) thấp hơn TP.HCM, trong khi giá nhà trung bình mở bán mới hiện nay ở mức gần tương đương, đạt 72 triệu đồng/m2 (theo số liệu của CBRE).
Cần cơ chế thực sự đột phá
Năm 2025, Chính phủ đặt chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức 8% trở lên, cao hơn đáng kể so với chỉ tiêu được Quốc hội giao là 6,5-7%. Điều này đòi hỏi nỗ lực rất lớn của khối tư nhân, bao gồm cả các doanh nghiệp bất động sản.
Cần lưu ý rằng, một trong những tác động đáng kể của tăng trưởng GDP là sự thay đổi trong nhu cầu bất động sản theo xu hướng gia tăng. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản tăng quá nhanh so với tốc độ tăng thu nhập của người dân thì dù GDP có tăng, khả năng mua nhà đất cũng giảm. Do đó, các doanh nghiệp mong muốn có những cơ chế thực sự đột phá để tạo tiền đề giảm giá nhà, từ đó kích thích luân chuyển dòng tiền trong dân chúng.
 |
Nhiều người “ngại” mua nhà vì giá tăng quá cao. |
Trước thềm diễn ra hội nghị thường trực Chính phủ và các doanh nghiệp, ngày 8/2/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 13 yêu cầu các bộ, ngành, địa phương khẩn trương rà soát, báo cáo đầy đủ các dự án đầu tư có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài để kịp thời tháo gỡ.
Sau đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại ngày 11/2/2025, Thủ tướng tiếp tục yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, triển khai thêm các gói tín dụng ưu đãi cho cả bên bán và bên mua nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi, cùng các đối tượng khó khăn khác.
Điều này cho thấy quyết tâm rất lớn của Chính phủ trong việc tạo động lực để thị trường bất động sản hồi phục trở lại. Nhiều chuyên gia nhận định, chưa bao giờ các động thái từ phía Chính phủ lại quyết liệt và mạnh mẽ đến như vậy.
Ông Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường đánh giá, việc khai thác và tận dụng tối ưu nguồn lực đất đai là rất quan trọng.
Luật Đất đai 2024 đã quy định việc tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các lĩnh vực theo hướng mở rộng hơn, tạo ra môi trường đầu tư công khai, minh bạch, công bằng và thuận lợi cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai, qua đó góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, cũng như đóng góp vào tăng trưởng kinh tế.
“Nếu lĩnh vực bất động sản phát triển tốt sẽ góp phần thúc đẩy nhiều ngành nghề liên quan, tạo nền tảng để nền kinh tế đạt được mức tăng trưởng cao trong thời gian tới”, ông Thọ nói, đồng thời cho biết thêm, để những điểm tích cực của Luật Đất đai 2024 thực sự phát huy tác dụng, việc thúc đẩy thực thi ở cấp địa phương là rất quan trọng.
Thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành đã yêu cầu các địa phương khẩn trương ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tập trung vào kiểm kê đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Trong đó, đặc biệt chú trọng đến việc xác định giá đất liên quan trực tiếp đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp cũng như người dân. Một số địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, dựa trên nguyên tắc thị trường được quy định trong luật này.
“Nhiệm vụ đặt ra là ‘hóa giải’ được các thách thức trong huy động nguồn lực đất đai. Mục tiêu là không chỉ Nhà nước sẽ thu được ngân sách cao nhất từ đất đai, mà còn phải tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp cận đất đai với chi phí hợp lý, nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh và giảm giá thành sản phẩm”, ông Thọ phân tích.
Theo các thành viên thị trường, vấn đề lớn nhất hiện nay với các doanh nghiệp bất động sản là khả năng tiếp cận quỹ đất, nhất là trong bối cảnh bảng giá đất mới mà các địa phương đưa ra cao gấp nhiều lần so với trước.
Đáng lưu ý, tại một số địa phương, do chưa có đầy đủ các chỉ số thống kê thị trường bất động sản phù hợp (biến động giá đất) nên phải “mượn” chỉ số giá tiêu dùng (CPI) để tính toán trong các công thức xác định giá đất cụ thể (phương pháp thu nhập, thặng dư), do đó chưa đảm bảo mức độ tin cậy, tính khách quan.
Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảng giá đất phải tiệm cận với giá thị trường, nhưng đồng thời yêu cầu các địa phương áp dụng hệ số điều chỉnh để xác định nghĩa vụ tài chính, đảm bảo mức tăng không vượt quá 15-20% so với kỳ trước. Tuy vậy, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong cách tính giá đất hiện nay, lợi ích của doanh nghiệp sử dụng đất chưa được quan tâm nhiều.
“Khi các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng bởi khung giá đất tăng cao thì số lượng dự án sẽ giảm, từ đó không thể tạo nguồn thu bền vững cho địa phương”, ông Hiệp nói và cho biết thêm, không chỉ doanh nghiệp, người mua nhà cũng có thể chịu ảnh hưởng nặng nề bởi bảng giá đất mới.
Lý do bởi, chi phí đất tăng sẽ được cộng vào giá thành, khiến giá nhà ở vốn đã cao lại càng cao hơn, tạo áp lực nặng nề lên người mua nhà. Hiện nay, nhiều dự án chung cư mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m2. Như vậy, với việc mức giá tại bảng giá đất điều chỉnh tăng cao, chắc chắn giá nhà sẽ còn tăng mạnh.
Theo GS-TS. Hoàng Văn Cường, giải pháp cần đặt ra lúc này là phải xây dựng các bậc thuế linh hoạt, ưu đãi cho phân khúc nhà ở giá thấp phát triển.
Chẳng hạn, với các dự án bất động sản có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, thuế thu nhập doanh nghiệp có thể cân nhắc điều tiết theo hướng miễn hoàn toàn, các dự án có giá từ 30-50 triệu đồng/m2 có thể chịu mức thuế 10% và các dự án giá bán trên 50 triệu đồng/m2 có thể phải chịu mức thuế cao hơn, thậm chí từ 20-30%.
Việc miễn thuế hoặc áp dụng mức thuế suất thấp cho nhà ở giá vừa túi tiền sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá thành sản phẩm và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính sách này tương tự như cách tiếp cận của các chương trình nhà ở xã hội hiện nay, nhưng cần được mở rộng để tạo sức lan tỏa mạnh mẽ hơn trên toàn thị trường.
Trước mắt, các dự án có thể sẽ mất thêm thời gian để trình duyệt, hoàn thiện các thủ tục
Hiện tại, một số địa phương đang có điều chỉnh trong việc thực hiện dự án, với những thay đổi cơ bản trong cách thức vận hành.
Giai đoạn trước, nhiều địa phương chủ trương cho chạy song song, vừa cấp chủ trương đầu tư, vừa để nhà đầu tư gom đất, cùng với đó là làm công tác quy hoạch, phê duyệt thẩm định 1/500… Nhưng hiện tại, có những địa phương lại yêu cầu doanh nghiệp chủ động gom đất, xong mới cấp chủ trương đầu tư.
Cái “được” ở đây là không lo bị quá hạn đầu tư, có thể cấp chủ trương theo giai đoạn, phân kỳ, nhưng mặt hạn chế là có thể khiến quy trình kéo dài. Doanh nghiệp dù mua gom được đủ đất nhưng vẫn phải cần thêm nhiều thời gian xin cấp chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa kể rủi ro dự án không được chấp thuận không phải là không thể xảy ra.
Ngoài ra, các chủ đầu tư đang quan sát kỹ câu chuyện tinh gọn bộ máy, dù về lâu dài sẽ rất tích cực, nhưng trước mắt, các dự án có thể sẽ mất thêm thời gian để trình duyệt, hoàn thiện các thủ tục.
Giai đoạn 2024-2032 mang đến cơ hội vàng cho nhà đầu tư bất động sản
Giai đoạn 2024-2032 mang đến cơ hội vàng cho nhà đầu tư bất động sản, bởi cơ chế hiện hành đang rất cởi mở với các hoạt động đầu tư, mua bán.
Về bối cảnh vĩ mô, kinh tế thế giới đang dần phục hồi, chu kỳ bơm tiền mới đã bắt đầu. Ở trong nước, chúng ta đang có bộ máy lãnh đạo có tâm và có tầm, khát khao đưa đất nước phát triển hùng cường trong 20 năm tới. Chúng ta đang tạo động lực với các cú đấm thép là các dự án đường cao tốc, đường sắt cao tốc, cảng biển, sân bay…, kết hợp với đổi mới khoa học công nghệ, khuyến tài, khuyến học, an sinh xã hội.
Chưa bao giờ đất nước có mối quan hệ tốt với nhiều cường quốc và nhiều tổ chức kinh tế thế giới như hiện nay, điều này giúp chúng ta thuận lợi trong cả kinh tế lẫn đảm bảo quốc phòng, an ninh. Trong vận hội mới này, ngành bất động sản vẫn là ngành kinh tế quan trọng, thể hiện trong cả tỷ trọng đóng góp GDP và số tiền thuế thu được, cũng như tác động đến nhiều ngành nghề khác.
Thời gian tới, thu nhập của người dân sẽ tăng lên đáng kể, nhu cầu nhà ở vẫn là nhu cầu cơ bản và còn rất lớn. Việt Nam có lợi thế về du lịch, vì vậy chỉ cần chúng ta làm tốt vấn đề quy hoạch, môi trường, dân trí, chính sách… thì bất động sản du lịch còn nhiều dư địa phát triển, là “con gà đẻ trứng vàng” cho nhà đầu tư.
2025 là năm của các đại dự án
Quy mô thị trường bất động sản năm nay dự báo sẽ lớn hơn năm trước. Nếu như năm 2024, sự sôi động chủ yếu diễn ra tại Hà Nội, TP.HCM và một phần TP. Hải Phòng, thì năm 2025 sẽ mở rộng hơn, khi TP. HCM sẽ khởi động mạnh, tạo hiệu ứng lan tỏa trên cả nước.
Năm 2025, tín hiệu hồi phục của thị trường cũng rõ nét hơn và tôi cho rằng, năm nay là năm của các đại dự án. Trước đây, nhiều chủ đầu tư còn nghe ngóng, nhưng nay hành lang pháp lý đã rõ ràng, hoàn thiện hơn, nên các chủ đầu tư đầu tư lớn sẽ đẩy mạnh triển khai dự án từ Nam ra Bắc. Các đại dự án xuất hiện sẽ giúp cải thiện mạnh mẽ nguồn cung trên thị trường.
Về phân khúc sản phẩm, theo tôi, năm 2025 sẽ đa dạng hơn năm 2024, nên người mua cũng sẽ có nhiều lựa chọn hơn.
Cần tiếp tục có chính sách hỗ trợ phát triển các khu công nghiệp lớn
KN Holdings đang phát triển các khu công nghiệp theo mô hình thế hệ mới, có đầy đủ tiện ích cho chuyên gia và người lao động, kết hợp các tiêu chuẩn xanh, ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại.
Chúng tôi mong muốn Chính phủ tiếp tục có những chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư các khu công nghiệp quy mô lớn để hình thành những dự án động lực phát triển của vùng, hình thành cụm liên kết ngành, từ đó có điều kiện hỗ trợ các doanh nghiệp vệ tinh, doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng phát triển. Đồng thời, có chính sách thu hút đầu tư cạnh tranh so với các nước trong khu vực để các tập đoàn lớn toàn cầu đến với Việt Nam, từ đó tăng kim ngạch xuất khẩu, góp phần vào tăng trưởng GDP của cả nước, tạo thêm nhiều việc làm cho người lao động.
Thị trường bất động sản năm 2025 sẽ tích cực hơn năm 2024
Chúng tôi cho rằng, nguồn cung sản phẩm sẽ tăng mạnh trong năm 2025. Với bất động sản nhà ở, tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh dự kiến có khoảng 3.000-7.000 sản phẩm; TP.HCM và khu vực lân cận có khoảng 8.000 sản phẩm. Tương tự, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng cũng được cải thiện rõ rệt, tăng khoảng 70-80% so với năm 2024.
Trong đó, nguồn cung nhà ở mới vẫn tập trung tại phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc bình dân có sự cải thiện đáng kể tại các sản phẩm nhà ở xã hội. Các dự án thương mại giá rẻ hiện vẫn chưa xuất hiện.
Về nhu cầu, chúng ta đang quyết tâm đạt GDP từ 8% trở lên thì rõ ràng, tăng trưởng kinh tế sẽ tốt lên. Như vậy, cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư sẽ đều có xu hướng tăng trong năm 2025.
Về giá bán, chúng tôi cho rằng, có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn trong năm 2025 so với sự tăng quá mức trong năm 2024. Tuy nhiên, mức giảm sâu sẽ khó xảy ra vì các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng cao, nhất là chi phí đất đai.
Tương tự, hoạt động giao dịch cũng sẽ tăng tốt hơn trong năm 2025 bởi các yếu tố nguồn cung tốt hơn, các phân khúc ổn định hơn và đặc biệt, mặt bằng giá kỳ vọng diễn biến ổn định hơn. Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ tích cực hơn năm 2024, cho dù chưa bằng giai đoạn 2018-2019.
Đơn giản hóa thủ tục hành chính là yếu tố then chốt
Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản còn gặp không ít trở ngại do thủ tục hành chính phức tạp, gây ảnh hưởng tới nhà phát triển bất động sản trong nước cũng như nhà đầu tư quốc tế khi tham gia thị trường Việt Nam. Song, để tháo gỡ cần có lộ trình cụ thể, chứ không thể xử lý ngắn hạn như phản ứng trước biến động của thị trường chứng khoán hay giá vàng.
Việc tinh giản bộ máy hành chính là giải pháp quan trọng giúp giảm chi phí và đơn giản hóa thủ tục pháp lý. Điều này không chỉ hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, mà còn giúp các doanh nghiệp giảm bớt khó khăn trong quá trình triển khai dự án.
Trong thời gian tới, các vấn đề pháp lý sẽ có chuyển biến tích cực. Đặc biệt, việc cải cách thủ tục hành chính, tinh gọn quy trình xử lý hồ sơ từ nhiều cửa xuống còn một cửa sẽ giúp quá trình giải quyết hồ sơ nhanh chóng, minh bạch hơn, hạn chế tình trạng quan liêu, chồng chéo trong quản lý.
Đơn giản hóa thủ tục hành chính và cải cách pháp lý là yếu tố then chốt trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
