Xử lý công trình xây trái phép, thiếu dứt khoát

Chậm xử lý

Thời gian qua, tình trạng xây dựng sai phép xảy ra tại nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Điều đáng nói, từ lúc khởi công đến khi hoàn thành dự án kéo dài nhiều năm, nhưng không bị chính quyền địa phương xử lý, hoặc xử lý qua loa. Khi người dân có đơn tố cáo hoặc báo chí phản ánh, thì mới được cơ quan chức năng vào cuộc.

Điển hình là các sai phạm xảy ra tại 2 công trình nhà ở Vietnam House Tower (đường số 36, phường Linh Đông, quận Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty cổ phần Dịch vụ - Thương mại xây dựng Địa ốc Việt Nam House đứng ra phân phối và ký hợp đồng cho thuê dài hạn với khách hàng.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, cuối năm 2017, 2 công trình trên được UBND quận Thủ Đức cấp giấy phép xây dựng cho ông Lưu Nguyên Quãng và ông Lê Thành Trí (đường số 36, phường Linh Đông, quận Thủ Đức) để xây dựng nhà ở riêng lẻ. Giấy phép ghi rõ: “Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ, tối đa 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang”. Tuy nhiên, 2 chủ nhà này tự ý ngăn thành nhiều phòng và xây dựng công trình thành chung cư mini 5 tầng, cộng với phát sinh nhiều hạng mục không nằm trong giấy phép.

Điều đáng nói, những sai phạm này không phải mới được phát hiện. Từ tháng 1/2018, những sai phạm trên đã được UBND phường Linh Đông, UBND quận Thủ Đức báo cáo lên Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM. Thanh tra Sở đã ra các quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 2 công trình nhà ở trên.

Tuy nhiên, sau hàng loạt văn bản xử phạt vi phạm hành chính, công trình này vẫn hoàn thành và hợp đồng cho thuê dài hạn. Đến cuối tháng 8/2018, Thanh tra Sở Xây dựng mới ban hành 4 quyết định cưỡng chế tháo dỡ, nhưng đến nay công trình trên vẫn tồn tại.

Một sai phạm khác cũng kéo dài hơn 1 năm trời không được xử lý triệt để, khiến cho dư luận đặc biệt quan tâm là Chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) làm chủ đầu tư.

Cụ thể, sự việc xảy ra khi Sở Xây dựng TP.HCM phát hiện chủ đầu tư Khang Gia xây dựng trái phép 71 căn hộ tại tầng 1 và tầng lửng. Thanh tra Sở yêu cầu chủ đầu tư khắc phục sai phạm, nhưng sau hơn 1 năm chủ đầu tư vẫn chây ỳ không chịu khắc phục.

Trước tình hình này, Sở Xây dựng tiếp tục yêu cầu Công ty Khang Gia thương lượng, thanh lý hợp đồng, trả lại tiền hoặc bố trí nơi ở mới cho khách hàng đã mua căn hộ xây sai thiết kế; tự tháo dỡ phần diện tích sai phạm tại các tầng này và trả lại công năng theo thiết kế được duyệt.

Thay vì nghiêm túc chấp hành, Công ty Khang Gia liên tục than khó về tài chính, có động thái né tránh. Mới đây, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM đã có chỉ đạo về việc xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng và quản lý, sử dụng chung cư Khang Gia Tân Hương.

Theo kế hoạch, việc di dời, tạm cư cho 71 hộ dân đang cư trú tại Chung cư Khang Gia, cũng như công tác lập và phê duyệt phương án tháo dỡ công trình vi phạm sẽ được thực hiện ngay trong quý I/2019, và hoàn thành cưỡng chế trong quý II/2019. Toàn bộ kinh phí thực hiện do Công ty Khang Gia chi trả.

Với tình hình hiện nay, việc 71 hộ dân mua các căn hộ xây trái phép tại Chung cư Khang Gia Tân Hưng đang đứng trước nguy cơ mất trắng tài sản.

Nếu sai phạm tại Vietnam House Tower hay Khang Gia Tân Hương không được xử lý triệt để, nhiều khả năng, trong tương lai, địa bàn TP.HCM sẽ có thêm nhiều sai phạm tương tự. Lúc đó, ai sẽ đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích của người dân, đảm bảo tính nghiêm minh của luật pháp trong công tác quản lý đô thị?

Ai chịu trách nhiệm?

Những sự việc trên không phải mới, nhưng để xảy ra tình trạng này một phần thể hiện sự lơ là giám sát trong công tác quản lý đô thị tại địa phương. Đến khi lãnh đạo Sở Xây dựng chỉ đạo xử lý, thì mọi chuyện đã trở nên khó khăn và phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài sản và tinh thần của người dân.

Theo luật sư Võ Thiện Hiển, Đoàn Luật sư TP.HCM, đối với những công trình xây dựng trái phép, cơi nới diện tích, vượt tầng, thay đổi công năng của công trình… như trên là hành vi vi phạm nghiêm trọng trong Luật Xây dựng.

Để xảy ra tình trạng này, bên cạnh việc tự ý thức chấp hành pháp luật của chủ đầu tư, một phần cũng thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý tại địa phương. Luật Xây dựng đã quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp “phải tổ chức triển khai thực hiện, theo dõi, kiểm tra và giám sát các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn do mình quản lý”. Trách nhiệm của Thanh tra Sở Xây dựng là “phải phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về xây dựng”.

“Do đó, với trách nhiệm của mình, khi phát hiện các sai phạm vừa mới phát sinh, các cơ quan ban ngành địa phương cần phải phối hợp với nhau để tiến hành thanh kiểm tra, nếu công trình xây dựng sai phép, cần phải lập biên bản, xử lý các hành vi vi phạm theo đúng quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, phải ngăn chặn và xử lý khi các sai phạm một cách kịp thời nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua”, luật sư Hiển phân tích.

Cũng theo ông Hiển, trong trường hợp công trình đang trong quá trình bị cưỡng chế tháo dỡ, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán căn hộ để khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại cho người mua hoặc phải chịu phạt hợp đồng.

Nếu chủ đầu tư cố ý chây ỳ, không hợp tác thì người mua có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết; hoặc khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân để yêu cầu phải khắc phục hậu quả, tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Luật sư Hiển cho biết thêm, hiện nay, pháp luật cũng chưa có quy định rõ ràng trong việc bảo vệ người mua nhà, khi họ đặt cọc tiền để mua nhà ở hình thành trong tương lai như trong trường hợp này. Do đó, người mua cần hết sức tỉnh táo để tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án, nên chọn các chủ đầu tư có độ uy tín cao.

Bên cạnh đó, khách hàng cũng nên đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng, cần đưa các nội dung về trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm các quy định về quản lý đất đai, về xây dựng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Tốt nhất, người mua nên liên hệ với các luật sư uy tín, có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về bất động sản để được tư vấn pháp lý, kiểm tra thông tin dự án trước khi tiến hành bỏ tiền ra mua tài sản này.