Xu hướng kiến tạo địa điểm thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho thấy, quý IV/2016 là một quý sôi động với thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội khi có 2 dự án đáng chú ý ra mắt là Trung tâm Thương mại Vincom Phạm Ngọc Thạch và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm, cung cấp thêm 45.900 m2 cho thị trường. Trong khi đó, 1 trung tâm thương mại tổng hợp đóng cửa trong tháng 11, dẫn tới nguồn cung trên thị trường còn 758.216 m2, tương đương với tăng 4,9% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm 2015.

Tỷ lệ trống của quý này giảm 7,7 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm. Một trong những nguyên nhân dẫn tới sự cải thiện này là do tỷ lấp đầy cao của những dự án mới. Ngoài ra, việc đóng cửa của trung tâm thương mại tổng hợp vốn có tỷ lệ trống cao cũng góp phần làm tăng tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường. Giá thuê trung bình giảm 7,6% so với quý trước do giá thuê vùng ngoại thành sụt giảm.

Việc các trung tâm thương mại đóng cửa, di dời hoặc sắp xếp lại để cải thiện tình hình hoạt động càng nhấn mạnh hơn tầm quan trọng trong việc xác định lĩnh vực, khách hàng mục tiêu và cơ cấu người thuê một cách hợp lý.

Theo CBRE, quỹ đất ở khu vực trung tâm rất hạn chế, nên xu hướng dịch chuyển ra vùng ngoại ô được dự đoán vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm tới. Lượng cung trong năm 2017 rơi vào khoảng 106.000 m2, toàn bộ đều ở khu vực ngoại thành, góp phần làm tăng thêm tính cạnh tranh của khu vực này.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE Hà Nội đánh giá, năm 2017, do tác động của xu hướng dịch chuyển các trung tâm thương mại ra vùng ngoại ô gia tăng, bắt buộc các chủ đầu tư dự án sẽ phải hướng tới việc "kiến tạo địa điểm" nhằm tăng độ nhận diện trong con mắt của người tiêu dùng.

Cụ thể, thay vì các mô hình gian hàng truyền thống, các trung tâm thương mại còn bao gồm cả tổ hợp mua sắm, giải trí, công nghệ, thậm chí là cả internet…, nhằm hướng tới những trải nghiệm nhiều nhất cho người mua nhà và khiến họ quay trở lại các trung tâm này.

Thực tế, đây là mô hình khá phổ biến tại nhiều nước trong khu vực và bước đầu đã xuất hiện tại Việt Nam như Aeon, Takashimaya, AuchanSuper… Ngay kể các các trung tâm thương mại lâu năm như Metro hay BigC sau khi được chuyển giao cho các nhà đầu tư mới, hay một số trung tâm thương mại do các nhà đầu tư trong nước triển khai như chuỗi trung tâm thương mại của Vincom, của Hòa Bình…, cũng đang tích cực thay đổi nhằm nâng cao trải nghiệm cho các khách hàng.

Nghiên cứu của Boston Consulting Group công bố gần đây cho biết, tầng lớp trung và thượng lưu tại Việt Nam tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực và con số này năm 2020 sẽ tăng gấp đôi so với năm 2014, lên 33 triệu người. Người tiêu dùng thuộc tầng lớp này với thu nhập trên 15 triệu đồng/tháng (714 USD) chính là những khách hàng tiềm năng cho các nhà bán lẻ.

Ngoài ra, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Bộ phận Cho thuê JLL Việt Nam, một trong những lý do khiến cho phân khúc bán lẻ Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn trong con mắt nhà đầu tư ngoại là việc bùng nổ số lượng người tiêu dùng sử dụng mạng online, đặc biệt là thông qua các thiết bị kết nối đặc biệt là điện thoại thông minh và máy tính bảng. Do đó, đây là lượng khách hàng rất tiềm năng dành cho những nhà bán lẻ áp dụng mô hình trực tuyến cung cấp các dịch vụ “nhấp chuột và nhận hàng” hoặc “từ cửa hàng đến cửa nhà”.

Đây chính là lý do khiến cho thị trường mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng được dự báo sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Cả nhà bán lẻ Nhật Bản và Trung Quốc đều bày tỏ mối quan tâm ngày càng tăng đố với thị trường Việt Nam. Trong khi đó, các nhà bán lẻ Thái Lan cũng gia tăng sự quan tâm tới thị trường này, thể hiện qua 2 thương vụ sáp nhập đáng chú ý trong năm vừa qua.

Tuy nhiên, theo bà Trang Bùi, trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng trở nên khó tính, chỉ có những nhà bán lẻ có chiến lược đúng đắn đáp ứng được nhu cầu thị trường mới giành được phần nhiều trong miếng bánh này. Đặc biệt, cần phát triển nền tảng thương mại điện tử hoặc thiết lập mạng lưới dịch vụ hậu cần nhằm mang đến cho người tiêu dùng trải nghiệm mua sắm đa kênh tích hợp một cách toàn diện.