ESG - xu hướng nổi bật trong thị trường bất động sản
Nhiều chuyên gia tin rằng, hoạt động đầu tư bất động sản sẽ sôi động hơn trong nửa sau năm 2023. Để thực hiện được điều này, các công ty cũng như nhà đầu tư cần nắm bắt các xu hướng bất động sản hiện nay trên thế giới và một trong những xu hướng quan trọng chính là ESG.
Khái niệm ESG thiết lập các tiêu chuẩn môi trường rõ ràng trong thị trường bất động sản bằng cách sử dụng những chỉ số gắn liền với thành công của doanh nghiệp. Cụ thể, yếu tố môi trường bao gồm ảnh hưởng của tổ chức đến môi trường, như năng lượng tiêu thụ, mức thải khí nhà kính, quản lý chất thải, tác động đến khí hậu và tài nguyên.
Yếu tố xã hội tập trung vào quyền lao động, môi trường làm việc, an toàn và sức khỏe của người lao động, cũng như các tác động đến cộng đồng. Yếu tố quản trị ảnh hưởng đến các vấn đề như cơ cấu và thành phần hội đồng quản trị, bồi thường điều hành, đạo đức kinh doanh và quyền của cổ đông.
Các thực hành ESG có thể cải thiện việc xác định và đánh giá rủi ro trong quá trình đưa ra quyết định đầu tư và phát triển chiến lược. Các nhà quản lý bất động sản và chủ đầu tư ngày càng coi trọng tiêu chí này. Nhiều chuyên gia dự đoán, ESG sẽ tiếp tục được đẩy mạnh song hành cùng đà tăng trưởng của thị trường trong thời gian tới, đặc biệt là trong chiến lược đầu tư của khách thuê trong phân khúc văn phòng và khu công nghiệp.
 |
Ông Lê Khánh Lâm, Chủ tịch RSM Việt Nam |
Tại sao nên tập trung vào ESG?
Nhiều doanh nghiệp đang dần áp dụng ESG như một phương pháp quản lý rủi ro tiềm ẩn. Đối với một số chi phí bổ sung trả trước, ESG cho phép tiết kiệm đáng kể chi phí vận hành trong suốt vòng đời đầu tư.
Lấy một ví dụ là đầu tư vào sử dụng năng lượng hiệu quả có thể xem như một giải pháp khả thi. Một phần ba tổng lượng phát thải khí nhà kính trên toàn thế giới và khoảng 40% năng lượng sử dụng toàn cầu đến từ các cơ sở thương mại và dân cư. Do đó, những nhà đầu tư bất động sản sáng suốt có thể cải thiện khả năng giảm thiểu rủi ro liên quan đến biến đổi khí hậu bằng cách áp dụng các thực hành ESG hiệu quả.
Bất động sản là thị trường có tính cạnh tranh cao và việc đầu tư vào yếu tố nào trở nên vô cùng quan trọng, cũng như cần cân nhắc và lên chiến lược kỹ lưỡng. Thế hệ Millennials được kỳ vọng trở thành thế hệ chủ lực trong những năm tới và họ quan tâm, chú trọng đến các vấn đề về biến đổi khí hậu và trách nhiệm xã hội hơn những thế hệ trước đó. Để thu hút được nguồn vốn đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải đưa ra các chính sách và quy trình đảm bảo yếu tố ESG.
Các kết quả và tác động của việc áp dụng tích cực chiến lược ESG cũng là một điểm lợi, dù những kết quả không quá rõ ràng. Kết nối và mang đến những ảnh hưởng tích cực của mình đến cộng đồng cũng có thể mang lại lợi ích lâu dài và bền vững cho doanh nghiệp.
Triển khai ESG hiệu quả vào quyết định đầu tư bất động sản
Các công ty bất động sản cần tập trung tìm hiểu các yếu tố ESG quan trọng đối với họ và có ảnh hưởng đến tình hình tài chính, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, cũng như những yếu tố quan trọng đối với chủ đầu tư của mình. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn đang chú trọng yếu tố môi trường của ESG, nhưng nhìn từ góc độ yếu tố xã hội, cũng cần quan tâm đến sức khỏe và an toàn lao động, điều kiện làm việc.
ESG sẽ tiếp tục được đẩy mạnh song hành cùng đà tăng trưởng của thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là trong chiến lược đầu tư của khách thuê trong phân khúc văn phòng và khu công nghiệp.
Các công ty bất động sản có thể bổ sung những tiện ích cộng đồng trong dự án của mình, như mảng xanh, công viên, thư viện hay khu vực chăm sóc trẻ em dành cho nhân viên. Ngoài ra, từ quan điểm quản trị, việc quản lý rủi ro và đạo đức kinh doanh cũng cần được coi trọng, các nguyên tắc cơ bản của quản lý và đạo đức doanh nghiệp phải được duy trì.
Khi việc giảm lượng khí thải carbon ngày càng trở thành ưu tiên hàng đầu, việc đánh giá vật liệu sử dụng đóng vai trò quan trọng trong quy trình phát triển và xây dựng. Ví dụ, toàn nền kinh tế đang nghiên cứu và xem xét cách tiêu thụ năng lượng hiệu quả hơn, giảm thiểu nhiên liệu carbon và tập trung sử dụng điện năng. Có rất nhiều giải pháp khác nhau và doanh nghiệp cần tìm một phương án phù hợp để áp dụng cho tổ chức của mình, dựa trên thị trường, địa điểm và mục đích của dự án.
ESG từng bước phát triển ở thị trường bất động sản Việt Nam
Các nước châu Âu đang dẫn đầu về chính sách, tiêu chuẩn và sự ưu tiên đầu tư cho ESG. BedZED (Anh), Hammarby Sjöstad (Thụy Điển), Kronsberg, Vauban (Đức) và Confluence (Pháp) là những đô thị sinh thái tiêu biểu tại châu Âu. Great Portland Estates, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real estate investment trust - REIT) được thành lập tại Vương quốc Anh, gần đây đã công bố chính sách về tín dụng ESG. Mô hình đô thị sinh thái phát triển đầu tiên ở châu Âu.
Nhật Bản là một trong những quốc gia tiên phong ở châu Á trong việc phát triển mô hình đô thị sinh thái, với ví dụ điển hình là Khu đô thị Fujisawa. Trung Quốc cũng có thành phố sinh thái Dongtan (Thượng Hải), trong khi Singapore có thành phố sinh thái Tianjin Sino.
Với thị trường bất động sản tại Việt Nam, bên cạnh Green Mark, còn có các hệ thống chứng nhận công trình xanh khác như Lotus hay Leed để đánh giá hiệu quả hoạt động của công trình về sử dụng năng lượng, khí thải, thiết kế, độ an toàn và môi trường làm việc.
Tại TP.HCM, một số tòa nhà văn phòng như President Place, Deutsches Haus, Friendship Tower, Phú Mỹ Hưng Tower và Saigon Centre 2 (đều tọa lạc tại trung tâm quận 1) đã được đánh giá cấp chứng chỉ Leed. Ở Hà Nội, một số ví dụ tiêu biểu về công trình xanh có thể nhắc đến là Landcaster Luminaire, Techcombank Tower và Capital Place.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), những sản phẩm bất động sản ở các khu đô thị sinh thái thông minh có tính thanh khoản cao gấp hai lần so với các dự án thường. Ngoài ra, các dự án được quy hoạch bài bản, hình thành khu đô thị thịnh vượng luôn có sức hút, tính cạnh tranh và giá bán cao.
Trong khi đó, phân khúc đòi hỏi nhiều nỗ lực hướng tới mục tiêu “xanh” là bất động sản thương mại. Những năm gần đây, các lĩnh vực sản xuất, thương mại điện tử, dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL) và bán lẻ đã thúc đẩy đáng kể nhu cầu đối với các tài sản sở hữu công nghiệp như đất đai, nhà máy và nhà kho.
Công nghiệp là lĩnh vực có ảnh hưởng mạnh mẽ đến môi trường, các nhà đầu tư càng phải quan tâm hơn đến việc quy hoạch các khu công nghiệp nhằm hạn chế phát thải, duy trì môi trường làm việc an toàn cho người lao động và bảo vệ môi trường sống cho cộng đồng cư dân lân cận. Sự phát triển xanh của các ngành công nghiệp cũng sẽ góp phần nâng cấp và tiêu chuẩn hóa các chuỗi giá trị, từ đó tăng cường khả năng phục hồi và ngăn chặn sự gián đoạn chuỗi cung ứng.
Trở ngại trong việc đánh giá
Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp hiểu về khái niệm ESG và những tiêu chí cần thiết để đánh giá tổ chức của mình, nhưng đối với họ, vẫn còn nhiều vấn đề về các tiêu chuẩn báo cáo. Để bắt đầu thực hiện các thực hành ESG, doanh nghiệp cần cân nhắc về việc phát triển một tầm nhìn hoặc sứ mệnh giải thích mục tiêu của chiến lược và giá trị nó mang lại cho công ty cũng như chủ đầu tư. Doanh nghiệp cũng cần cân nhắc các phương pháp áp dụng và cách đánh giá, báo cáo kết quả hiệu quả nhất, cũng như hiệu quả của những phương pháp đó.
Về lý thuyết, để đạt được các tiêu chuẩn được thiết lập theo thang đánh giá ESG không khó, bởi tỷ lệ chênh lệch chi phí xây dựng công trình xanh so với công trình thông thường không đáng kể. Trên thực tế, trở ngại lớn nhất vẫn là thời gian để lập ra một bản thiết kế đạt chuẩn ESG ngay từ đầu và những nỗ lực xây dựng dự án theo đúng chuẩn mà doanh nghiệp phải bỏ ra. Tuy nhiên, về dài hạn, các công trình xanh có thể được coi như một khoản đầu tư cho tương lai, khi các nhà phát triển và quản lý bất động sản nhận thấy được lợi ích về tiết kiệm năng lượng, tài nguyên và chi phí bảo trì, nâng cấp.
Mặc dù gặp hạn chế về thời gian ra quyết định đầu tư và tâm lý phòng thủ, yếu tố ESG sẽ ngày trở nên quan trọng với ngành bất động sản trong năm 2023. Những năm trước đây, các nhà đầu tư thường nản lòng trước các dự án ESG do tỷ lệ hoàn vốn thấp. Trước thực tế hầu hết các doanh nghiệp đang chuẩn bị đối mặt với các vấn đề kinh tế toàn cầu trong những năm tới, mỗi khoản chi, dù là từng xu, cũng phải được cân nhắc kỹ lưỡng trong dài hạn. Chi phí vận hành thấp của các dự án ESG đang trở thành một lợi thế đáng kể, cho phép cả khách thuê và nhà đầu tư tiết kiệm chi phí và nâng cao hiệu quả.
