Hàng chục nghìn tỷ đồng tiền đất chờ thu
Trong số 22 dự án bất động sản được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lên danh sách cần thẩm định giá trong quý IV/2024 gửi Sở Tài chính Thành phố, khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart (Lotte Eco Smart City) của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) có nguồn thu tiền sử dụng đất dự kiến lên đến 16.000 tỷ đồng.
Dự án Thủ Thiêm Eco Smart có vốn đầu tư 20.100 tỷ đồng. Vào tháng 9/2022, Tập đoàn Lotte đã tổ chức lễ động thổ, nhưng sau đó phải ngừng triển khai do vướng nghĩa vụ tài chính.
Thời gian gần đây, dự án liên tục được lãnh đạo UBND TP.HCM chỉ đạo đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc về nghĩa vụ tài chính để sớm mang về nguồn thu lớn cho ngân sách Thành phố, cũng là mang lại công ăn việc làm cho người lao động.
“Cần phải sớm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhất là những dự án quy mô lớn, để vừa có đầu tư mới, tăng thu ngân sách, kéo theo công ăn việc làm và thúc đẩy các ngành khác phát triển, vừa đẩy nhanh tiến độ chung của các dự án, gia tăng nguồn cung sản phẩm mới cho thị trường”, ông Phan Văn Mãi - Chủ tịch UBND TP.HCM nhấn mạnh.
Một dự án có tiền sử dụng đất lớn khác là khu đất 14,8 ha ở phường An Phú, TP. Thủ Đức của Công ty cổ phần Bất động sản Nguyên Phương. Ước tính số tiền thu ngân sách từ dự án này vào khoảng 3.500 tỷ đồng.
Nằm trong nhóm dự án nghìn tỷ chờ định giá còn có khu đất số 230 đường Nguyễn Trãi (Lancaster Legacy), phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1 của Công ty TNHH Bất động sản T.N.T Trung Thủy (thuộc Tập đoàn Trung Thủy). Nghĩa vụ tài chính của dự án này dự kiến hơn 3.200 tỷ đồng.
Bà Dương Thanh Thủy - Phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy từng chia sẻ rằng, ách tắc cơ chế, chính sách là một trong những nguyên nhân trọng yếu khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Lấy câu chuyện cụ thể tại Tập đoàn Trung Thủy, bà Thủy cho hay, không dự án nào của doanh nghiệp này phát triển dưới 7 năm, thậm chí có dự án bà phải dành “một phần ba cuộc đời” để theo đuổi.
“Một dự án của chúng tôi tại TP.HCM dù đã cất nóc tầng 40, dự kiến bàn giao cuối năm nay, nhưng vẫn chưa thể mở bán. Nguyên nhân là, trong suốt 8 năm qua, không cơ quan nào quyết định việc định giá đất, cho dù Công ty đã nộp hồ sơ để đóng tiền sử dụng đất”, bà Thủy cho hay.
Ngoài những dự án có nguồn thu tiền sử dụng đất từ vài nghìn đến cả chục nghìn tỷ đồng nêu trên, TP.HCM còn rất nhiều dự án khác đang chờ thực hiện nghĩa vụ tài chính với số tiền dự thu hàng trăm tỷ đồng như Khu dân cư cao tầng Diamond Riverside của Công ty Năm Bảy Bảy với số tiền dự kiến thu hơn 729 tỷ đồng; dự án của Công ty Hoàng Anh ở quận 7 là 623 tỷ đồng; dự án của Công ty Phú Sơn Thuận ở quận 10 là 281 tỷ đồng; dự án của Công ty Nhà Khang Phúc ở quận Bình Tân là 137 tỷ đồng...
Đỏ mắt tìm công ty định giá
Nhiều năm qua, vì vướng công tác thẩm định giá đất mà hàng trăm dự án bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng” hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo, không tính toán được nghĩa vụ tài chính, thu tiền sử dụng đất. Hệ lụy là những dự án này không thể đảm bảo tiến độ xây dựng cũng như việc cấp sổ hồng cho người mua nhà theo kế hoạch đề ra.
Việc TP.HCM lên danh sách các dự án để gỡ vướng tiền sử dụng đất là một tín hiệu đáng mừng. Thế nhưng, nhiều dự án được cơ quan chức năng mời định giá đất cả chục lần mà vẫn không có đơn vị tư vấn nào tham gia.
Việc xác định giá đất gặp khó khăn chủ yếu nằm ở khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất khi những đơn vị tư này từ chối tham gia, do tại thời điểm đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được.
Đơn cử, tuần qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tiếp tục phát thư chào mời lần thứ 24, mời đơn vị tư vấn định giá đất cho dự án Lavita Charm. Dự án này được UBND TP.HCM giao đất cho Công ty Thuận Thành Phát (công ty con của Tập đoàn Hưng Thịnh) từ năm 2002 với tổng diện tích hơn 14.800 m2, trong đó có 7.336 m2 đất ở. Chủ đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với diện tích đất ở này.
Đến năm 2016, UBND Thành phố điều chỉnh mục tiêu đầu tư của dự án, từ xây dựng khu dân cư thành đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng Chương Dương Golden Land (sau này đổi thành Lavita Charm).
Do vậy, việc định giá lần này là nhằm xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính tại thời điểm tháng 6/2016 khi điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất từ xây dựng khu dân cư thành chung cư.
Dự án sau đó cũng nhiều lần thay đổi quy hoạch kiến trúc, nên thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố nêu rõ, xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) tại thời điểm tháng 10/2017 khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án.
Việc chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng là nguyên nhân chính khiến người mua nhà tại dự án này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), cho dù đã nhận nhà từ hơn 3 năm trước.
Thực tế, việc cơ quan chức năng không tìm được đơn vị thẩm định giá khu đất đã được quy hoạch dù phát thư mời tới... vài chục lần được nhiều lần đề cập tới. Mấu chốt của tình trạng này là một thời các công ty thẩm định giá sai phạm do cố ý thông đồng, câu kết làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
Sau khi hàng loạt đơn vị thẩm định giá bị xử lý, còn chủ đầu tư sợ rủi ro nên từ chối thẩm định giá đất... khiến công tác này tắc nghẽn, dự án đình đốn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của người mua nhà, nguồn thu ngân sách nhà nước cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản.
Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng thừa nhận, thời gian qua, việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Việc xác định giá đất gặp khó khăn chủ yếu nằm ở khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất khi những đơn vị tư này từ chối tham gia, do tại thời điểm đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP.HCM nói rằng, “đang rất đau đầu vì thủ tục thẩm định tiền sử dụng đất”. Theo vị này, năm 2023, sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư này đã bắt tay vào xây dựng phần móng. Cùng với việc đẩy nhanh thi công, chủ đầu tư đã lên kế hoạch truyền thông và ký kết với các đơn vị môi giới để tổ chức bán hàng. Dự kiến, dự án được mở bán vào cuối quý I/2024. Tuy nhiên, kế hoạch bán hàng phải hoãn lại để chờ hoàn tất thủ tục xác định tiền sử dụng đất.
“Trước đây, các chủ đầu tư tự tính tiền sử dụng đất rồi mở bán. Nhưng sau đó, một số trường hợp giá đất do cơ quan Nhà nước xác định lại cao hơn giá dự kiến, dẫn đến chủ đầu tư không có lợi nhuận”, vị này cho hay.
