Mòn mỏi “tìm giá” cho đất dự án
Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thông báo mời chào các đơn vị tư vấn để thẩm định giá đất dự án Khu đô thị Nhà Bè Metrocity (hay còn gọi là ZeitGeist City Nhà Bè).
Dự án có quy mô 350 ha do Công ty TNHH MTV Phát triển GS Nhà Bè, thuộc Tập đoàn Tập đoàn GS Engineering & Construction (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch, dự án ZeitGeist City Nhà Bè có 228 ha đất đơn vị ở và 121 ha đất ngoài đơn vị ở. Trong 228 ha đất đơn vị ở có 155 ha đất nhóm nhà ở, gồm 14.000 căn hộ chung cư, 2.480 căn biệt thự và 2.678 căn nhà ở phức hợp.
Đáng chú ý, đây là lần thứ 10 Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM mời chào đơn vị tư vấn để thẩm định lại giá đất của dự án trên. Thời điểm định giá đất lần đầu tiên diễn ra vào tháng 12/2013.
Là khu đô thị lớn thứ hai khu Nam Sài Gòn, dự án ZeitGeist City Nhà Bè được khởi công từ cuối năm 2019. Đến nay, nhiều sản phẩm nhà ở tại một số phân khu của dự án đã được bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư vẫn chưa được xác định rõ ràng.
Đây không phải là dự án duy nhất Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM mòn mỏi tìm đơn vị thẩm định giá để định giá đất. Từ đầu năm 2024 đến nay, cơ quan này liên tục đăng tải thông báo chọn cạnh tranh đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá tại nhiều khu đất, trong đó không ít thông báo được phát lại nhiều lần.
Tiêu biểu trong số này là thông báo lần thứ thứ 22, mời chào các đơn vị tư vấn để thẩm định giá đất dự án Khu dân cư mới phức hợp đa chức năng Evergreen tại phường Phú Mỹ (quận 7) do Công ty TNHH Xây dựng - Sản xuất - Thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư. Tổng vốn đầu tư của dự án này là 1.800 tỷ đồng, tổng diện tích xây dựng 74.069,5 m2. Trong đó, tòa Sky Villa có 96 căn cao 24 tầng; tòa City Villa có 64 căn, 1 hầm và 5 tầng nổi; tòa Garden Villa có 42 căn, diện tích thiết kế từ 512-938 m2.
Tình trạng ách tắc tiền sử dụng đất là “căn bệnh trầm kha” đã kéo dài từ nhiều năm nay. Tại TP.HCM, hiện có cả trăm dự án bất động sản phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), trong số hơn 100 dự án vướng pháp lý trên địa bàn Thành phố hiện nay, vướng mắc ở khâu tính tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn.
Trước đây, việc tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách theo Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, công tác này được giao cho Sở Tài nguyên - Môi trường thực hiện. Từ thời điểm đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Điều này khiến nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM đã bàn giao nhà từ nhiều năm trước, nhưng đến nay cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng, hoặc khiến dự án “đứng hình” trong thời gian dài.
Chẳng hạn, dự án chung cư Moonlight Residences, (TP. Thủ Đức) có sự điều chỉnh quy hoạch từ nhà phố thành chung cư và nhà phố, nên theo yêu cầu của Hội đồng Thẩm định giá đất TP.HCM, Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố phải rà soát pháp lý đối với dự án làm cơ sở tham mưu UBND Thành phố phê duyệt phương án giá đất để tính tiền nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Tương tự, dự án Lexington Residence (TP. Thủ Đức) cũng nằm trong danh mục các dự án gặp vướng mắc, phải bổ sung nghĩa vụ tài chính. Chung cư này vướng mắc ở phần đất công (một phần của dự án) được UBND TP.HCM giao chỉ định cho chủ đầu tư, nhưng kết luận của Thanh tra Chính phủ yêu cầu phải đấu giá quyền sử dụng đất. Vì lý do đó, một cư dân Lexington Residence đã khởi kiện Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM khi đơn vị này từ chối cấp sổ hồng cho căn hộ mà cư dân này đã mua từ chủ đầu tư chung cư.
Vì sao khó chọn đơn vị thẩm định giá?
Nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp, TP.HCM sẽ có hơn 100 hồ sơ dự án được xử lý với hơn 80.000 giấy chứng nhận được cấp, đem lại cho ngân sách Thành phố hơn 80.000 tỷ đồng.
Trong báo cáo mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, qua thống kê, rà soát, có gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nhiều dự án chưa thể triển khai thực hiện, hoặc đã triển khai nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý vì chưa xác định được giá đất cụ thể.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, công tác xác định giá đất cụ thể bắt đầu từ việc chọn được đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất. Theo danh sách do Bộ Tài chính công bố, trên địa bàn Thành phố có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, trên thực tế, số doanh nghiệp thực sự có thực hiện công tác thẩm định giá đất chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Có rất nhiều hồ sơ dự án được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đăng thông tin mời thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.
Cơ sở để thực hiện công tác định giá đất là các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân khác nhau nên có nhiều quyết định pháp lý của dự án không chặt chẽ, không rõ ràng, dẫn đến ách tắc trong khâu thẩm định giá đất làm cơ sở cho chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Pháp luật không có chế tài xử lý đối với các doanh nghiệp thẩm định giá không tham gia gói thầu thẩm định giá, từ đó dẫn đến thực tế là có nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu nhiều lần vẫn không có đơn vị tư vấn thẩm định giá nào tham gia.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, có hàng loạt bất cập xảy ra với các phương án định giá đất đang áp dụng hiện nay. Trong đó, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên - Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia định giá đất do e ngại “rủi ro”.
Ở bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng Thẩm định giá đất cấp tỉnh (do chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất, để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án. Tuy nhiên, cách làm này có thể gây ra “rủi ro pháp lý” cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.
“Các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất thì cho ra 2 kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau, với mức chênh lệch khoảng... 17%. Còn nếu chỉ 1 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất thì cũng cho ra 2 kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau với mức chênh lệch tương tự”, ông Châu cho hay.
Để tháo gỡ khó khăn, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định phê duyệt Đề án giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn với 14 giải pháp. Dự kiến, nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp này, trên địa bàn TP.HCM sẽ có hơn 100 hồ sơ dự án được giải quyết với hơn 80.000 giấy chứng nhận được cấp, mang lại cho ngân sách Thành phố hơn 80.000 tỷ đồng.
