Khó làm nhà giá rẻ
“Rất khó triển khai các dự án nhà ở thương mại có giá bình dân trong giai đoạn hiện tại. Chi phí phát triển dự án leo thang, quỹ đất ngày càng đắt đỏ và khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nên không phù hợp để phát triển phân khúc giá rẻ”. Đó là chia sẻ của tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc đang triển khai một dự án căn hộ cao cấp tại TP.HCM, trong khi kế hoạch ban đầu của dự án này là phân khúc bình dân.
Theo vị này, mọi chi phí đầu vào hiện nay đều đang rất cao, trong đó cao nhất là chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, chưa kể nhiều loại chi phí không tên khác. Đó là chưa nói đến việc thực hiện theo các quy chuẩn xây dựng chung cũng khiến chi phí bị đẩy lên.
“Do vậy, thay vì làm nhà ở giá rẻ, chủ đầu tư định vị sẵn phân khúc cao cấp, bởi cũng công sức đó bỏ ra, nhưng làm dự án cao cấp mang lại hiệu quả kinh tế tốt hơn. Nếu muốn dễ bán cho nhiều đối tượng, chủ đầu tư sẽ điều chỉnh thiết kế theo hướng giảm diện tích căn hộ để giảm tổng số tiền khách hàng bỏ ra”, vị này chia sẻ thêm.
Trong cuộc họp với nhà đầu tư mới đây, lãnh đạo Tập đoàn Nam Long cũng đưa ra nhận định, khi thị trường bất động sản hồi phục, câu chuyện tìm kiếm quỹ đất sạch để cân đối bài toán chi phí và phát triển dự án sẽ là vấn đề “nóng”.
Trong bối cảnh chi phí triển khai dự án tăng cao, để phù hợp định hướng dài hạn, nhiều chủ đầu tư chuyển hướng ra khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…, nơi quỹ đất còn nhiều và giá cả cũng “mềm” hơn.
Tuy nhiên, trong thời gian tới, công thức tính tiền sử dụng đất áp theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí đất gia tăng, quỹ đất sạch vùng vệ tinh vì vậy mà ngày càng khan hiếm và có giá. Quỹ đất này dự báo sẽ được săn đón nhiều hơn, theo đó giá đất sạch cũng không còn dễ tiếp cận như trước.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quy trình cấp phép dự án rất phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí đất ngày càng tăng cao, quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm… khiến các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc vừa túi tiền.
Ông Đính cho biết, biên lợi nhuận khi làm nhà ở vừa túi tiền vào khoảng 15% - thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Do đó, để có lợi nhuận, chủ đầu tư phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành, nếu chẳng may dự án bị tồn đọng vốn hoặc bán chậm từ 1-2 năm thì cầm chắc thua lỗ.
Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp còn khó tiếp cận.
Trong khi đó, các dự án cao cấp vừa mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán do nhu cầu để ở và đầu tư đều lớn.
Ngoài nhóm khách hàng có thu nhập cao, lực cầu căn hộ cao cấp còn đến từ các chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam cũng như Việt kiều khi hành lang pháp lý mới “nới lỏng” điều kiện sở hữu cho nhóm đối tượng này. Điều đó càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn.
Dự án mới, giá lập đỉnh mới
Ghi nhận thực tế cho thấy, nếu như trước năm 2018, nguồn cung căn hộ có giá 1,5 tỷ đồng/căn ở TP.HCM khá dồi dào, thì đến năm 2019 - thời điểm căng thẳng của ách tắc pháp lý dự án, những căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng đã mất hút trên thị trường.
Thậm chí, nhiều dự án đã mở bán trước đó cũng có sự điều chỉnh giá khá mạnh so với khi ra mắt rổ hàng mới.
 |
Dự án căn hộ Legacy tại TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương có giá bán từ 25,5-34,8 triệu đồng/m2 (theo Batdongsan.com.vn) |
Chẳng hạn, trong tháng 11/2024, Gamuda Land mở bán tiếp đợt 2 dự án Eaton Park (TP. Thủ Đức) với mức giá khoảng 160 triệu đồng/m2, tức tăng thêm khoảng 30 triệu đồng/m2 so với đợt mở bán trước đó hồi giữa năm.
Ngoài dự án này, những dự án lân cận dù đã bàn giao vài năm trước cũng có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2 như dự án Lumier của Tập đoàn Masterise Homes, The Estella của Keppel Land…
Báo cáo mới đây của DKRA Group cho thấy, nguồn cung căn hộ sơ cấp đã tăng nhẹ trở lại. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu phục hồi, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ trong tháng 11 tăng 93% so với cùng kỳ năm trước.
Mặt bằng giá căn hộ mở bán mới tiếp tục neo cao trước áp lực các chi phí đầu vào gia tăng, một số dự án tại khu vực giáp ranh TP.HCM ghi nhận mức tăng 3-8% so với giỏ hàng mở bán cách đó 3-6 tháng.
Đáng chú ý, giá căn hộ mở bán mới gần đây tại TP.HCM thấp nhất khoảng 30 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2. Giá bán cũng như thanh khoản thị trường thứ cấp tiếp tục đà phục hồi, các giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ đỏ hoặc đang trong giai đoạn chuẩn bị bàn giao nhà.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, trước năm 2019, các dự án có giá khoảng 40 triệu đồng/m2 đã được xem là tiệm cận với phân khúc cao cấp.
Nhưng hiện nay, 50 triệu đồng/m2 mới được xem là mức sàn của phân khúc trung cấp. Các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án tiếp tục tăng khi các luật sửa đổi về bất động sản có hiệu lực.
Chẳng hạn, bảng giá đất mới làm tăng tiền thuê hay tiền sử dụng đất, từ đó tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quy định mới về việc phải có quy hoạch, phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thể gây phát sinh thêm chi phí.
Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng, đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư.
Bên cạnh đó, Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và các nhà đầu tư tư nhân.
Dù vậy, để việc điều tiết thị trường thực sự hiệu quả, các cơ quan quản lý cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh.
“Theo đó, dữ liệu về giá sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý, theo dõi giá bất động sản, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác. Còn hệ thống quản lý nhà ở định danh tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp... sẽ giúp các cơ quan quản lý nhà nước xác định được lịch sử giao dịch, thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực…”, ông Đính nêu quan điểm.
