Vướng pháp lý, tranh chấp chung cư bùng phát

Doanh nghiệp đối mặt với kiện tụng

Ngày 31/5 vừa qua, hàng trăm cư dân tại một dự án chung cư thuộc quận 2, TP.HCM đã kéo lên trụ sở một công ty bất động sản lớn, cũng là chủ đầu tư dự án chung cư mà những cư dân này mua nhà để treo băng rôn phản đối việc chủ đầu tư đã 4 năm giao nhà nhưng vẫn không cấp sổ đỏ từng căn hộ cho khách hàng.

Trong câu chuyện này cư dân là nạn nhân, nhưng chủ đầu tư cũng là bên bị động. Nguyên cớ là dự án này do chủ đầu tư mua đấu giá đất công, dù đã hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết, trong đó có đóng tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và bàn giao nhà cho khách hàng về ở. Tuy nhiên, sau khi công đoạn bàn giao nhà cho cư dân hoàn tất thì lại phát sinh việc dự án này nằm trong danh sách thanh tra lại việc đấu thầu trong mua quỹ đất có đúng với giá trị thật của thị trường hay không để tính lại mức thuế đất hiện tại.

Vậy là dự án phải dừng cấp sổ đỏ cho từng căn hộ để chờ kết luận thanh tra của Bộ Xây dựng và TP.HCM. Đại diện chủ đầu tư dự án trên cho biết, phía doanh nghiệp không muốn phải để khách hàng chờ cấp sổ đỏ quá lâu, nhưng vì kết luận thanh tra chưa xong nên doanh nghiệp cũng không còn cách nào khác. Tuy nhiên, khách hàng chờ đợi lâu đã dẫn tới việc tụ tập đông người, kiện tụng, làm uy tín doanh nghiệp giảm sút nghiêm trọng và cuộc sống tại tòa chung cư này cũng không bình yên.

Một câu chuyện tương tự cũng đang diễn ra tại Công ty Việt Gia Phú. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án khu nhà ở thương mại - dịch vụ - căn hộ tại số 1472 Võ Văn Kiệt và số 445-449 Gia Phú, phường 3, quận 6.

Dự án hiện đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng ở từ năm 2018. Tuy nhiên, hiện nay, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM đã tạm dừng xem xét, giải quyết hồ sơ thẩm định giá đất dự án để tham khảo ý kiến của các cơ quan ban ngành và chờ văn bản hướng dẫn của Thủ tướng Chính phủ. Ngày 12/3/2018 và ngày 29/3/2018, Sở Tài chính đã có văn bản số 1890/STC-CS về khu đất dự án với nội dung xác định khu đất dự án không thuộc đối tượng xử lý theo Nghị định 167/2017/NĐ-CP và Thông báo số 563/TB-VPCP ngày 07/12/2017 của Văn phòng Chính phủ.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc công ty này cho biết, nếu bị dừng thủ tục pháp lý quá lâu, doanh nghiệp sẽ đối mặt với làn sóng phản đối của cư dân vì người dân sẽ cho rằng chủ đầu tư làm ăn không đàng hoàng.

“Chúng tôi đề nghị UBND TP.HCM xem xét để doanh nghiệp tiếp tục triển khai thủ tục thẩm định giá đất dự án, sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính để đưa dự án vào hoạt động và bàn giao nhà cho cư dân”, ông Tuấn nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vướng mắc về pháp lý cũng là vướng mắc phổ biến của các dự án chưa được tính tiền sử dụng đất.

“Hiện Thành phố có khoảng 50 dự án đang gặp tình trạng này. Dù các doanh nghiệp địa ốc cố gắng hết sức để giải quyết như cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh mình mua đất đúng luật, đúng giá đất hiện hành. Hoặc xin tạm ứng trước tiền và cam kết khi có kết luận thanh tra nếu giá đất thấp hơn giá thị trường sẽ đóng đầy đủ, chỉ mong cơ quan chức năng giải quyết cho doanh nghiệp được hoàn thiện pháp lý cấp sổ cho cư dân nhưng vẫn không được chấp thuận”, ông Châu nói.

Nguyên nhân của tranh chấp leo thang

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, hiện TP.HCM đang có hơn 100 dự án bất động sản diễn ra tranh chấp, trong đó phần lớn đến từ việc cư dân kiện chủ đầu tư về việc chậm bàn giao sổ đỏ cho khách hàng. Nếu tình trạng này không được giải quyết sớm, tranh chấp sẽ bùng phát ở con số 50 dự án đang chậm bàn giao sổ đỏ hiện nay.

“Nếu để tranh chấp leo thang sẽ khiến cả các chủ đầu tư lao đao và người dân mệt mỏi, ảnh hưởng tiêu cực đến trật tự xã hội, kiện tụng kéo dài và ảnh hưởng lớn tới sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc”, ông Châu nói.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, để giải quyết rốt ráo vấn đề này, TP.HCM nên chia làm 3 loại dự án để thanh tra và xử lý. Cụ thể, nhóm 1 bao gồm các dự án về cơ bản thực hiện đúng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì giải tỏa ngay để doanh nghiệp tiếp tục triển khai thực hiện.

 Nhóm 2 bao gồm các dự án có sai phạm về quy trình, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ở mức độ không lớn, thì yêu cầu doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục đầu tư và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước, không để thất thoát tài sản công.

Nhóm 3 bao gồm các dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng thì tách riêng để xử lý theo quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, ông Châu kiến nghị cho phép các chủ đầu tư hơn 100 dự án đang bị rà soát, thanh tra được tiếp tục giải quyết các hồ sơ, thủ tục hành chính. Chẳng hạn như các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch; xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh ranh giới hoặc mục tiêu dự án theo quy định của pháp luật; cấp giấy phép xây dựng của dự án (bao gồm công tác thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật); thủ tục về cấp "sổ đỏ" cho dự án, cấp "sổ đỏ" cho người mua nhà sau khi doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; Về quyền của người mua nhà trong dự án, được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà (bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê...) theo quy định của pháp luật… Điều kiện để được xem xét, giải quyết các nội dung công việc nêu trên là chủ đầu tư dự án phải có văn bản cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), theo quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau khi đã có kết luận thanh tra.

“Hiệp hội kiến nghị, đối với người mua nhà đã giao kết hợp đồng mua nhà tại các dự án này và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, là bên vô can, không có lỗi, nên không phải chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) của chủ đầu tư dự án và cần được pháp luật bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ngày 4/6, tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIV, trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, hiện cả nước có hơn 4.400 chung cư và pháp luật quy định đầy đủ nhưng vẫn còn xảy ra tranh chấp ở khoảng 480 chung cư.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng liệt kê các nguyên nhân cơ bản dẫn tới tranh chấp như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp, kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án trong quyết định được duyệt...

Bên cạnh đó, theo ông Phạm Hồng Hà, còn có nguyên nhân đến từ một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, quá chú trọng vào lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Một số người mua nhà không xem xét kỹ khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra khoản có lợi cho mình. Một số thành viên Ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt. Chính vì vậy, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, để kiểm soát tốt hơn, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi quy định về thu kinh phí bảo trì, tư cách pháp nhân của ban quản trị.

Hiện đã có mô hình Ban quản trị nhà chung cư nhưng sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất mô hình chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; mô hình giao đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Như vậy mô hình quản lý đa dạng, linh hoạt hơn. Chọn mô hình nào là do cộng đồng tự chọn. Dù chủ đầu tư hay đơn vị thực hiện đều phải có giám sát thông qua ban quản trị của toà chung cư đó.