Thị trường địa ốc đã có năm 2023 tương đối khó khăn. Cần làm gì để thị trường có thể hồi phục trong năm 2024?
Tôi cho rằng điều quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản là làm thế nào để thị trường vận hành theo đúng quy luật, đúng nguyên tắc cạnh tranh cung - cầu. Việc chúng ta chuyển dịch cơ cấu sản phẩm bất động sản sẽ do các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, nhà phát triển bất động sản lựa chọn chiến lược kinh doanh. Để họ có điều kiện thuận lợi, các cơ quan quản lý Nhà nước, từ trung ước đến địa phương cần tạo các điểm tựa và có các chính sách để hỗ trợ, khuyến khích và thúc đẩy họ. Đây là yếu tố cần cho thị trường năm 2024.
Trong đó, trước mắt và quan trọng nhất là chúng ta phải tập trung giải quyết những vướng mắc liên quan tới pháp lý. Cho tới nay, những vướng mắc về pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản. Muốn giải quyết những vướng mắc này thì phải xử lý đồng bộ cùng lúc nhiều vấn đề, nhất là sự chồng chéo vướng mắc ở các luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bất động sản.
 |
TS. Vũ Đình Ánh |
Bên cạnh đó là gỡ vướng trong câu chuyện về cơ cấu nguồn vốn hiện nay, bao gồm cả câu chuyện của tín dụng và câu chuyện của thị trường trái phiếu.
Cuối năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua. Trong khi đó, Luật Đất đai (sửa đổi) được lùi lại và dự kiến sẽ thông qua trong năm nay. Tôi kỳ vọng rằng, các quy định mới sẽ tạo khung pháp lý tốt hơn để giải quyết các vấn đề vướng mắc hiện nay. Tuy nhiên, điều cần quan tâm chính là tiến độ ban hành các văn bản pháp lý dưới luật, để đảm bảo tính đồng bộ trong quá trình triển khai.
Ông có thể nói rõ hơn về điều này?
Trong các vướng mắc pháp lý liên quan tới vấn đề cụ thể của từng dự án, từng chủ đầu tư. Tuy nhiên, tôi cho rằng chúng ta không nên dành quá nhiều thời gian cho việc xử lý từng vụ việc, điều này có thể làm giảm hiệu quả các điều chỉnh pháp lý hiện nay. Thay vào đó, chúng ta có thể cân nhắc việc xử lý các vấn đề mang tính điển hình, từ đó có thể áp dụng chung khi gặp các tình huống tương tự, giúp đẩy nhanh hơn tiến độ tháo gỡ khó khăn pháp lý chung cho thị trường.
Ông nhắc tới vấn đề mang tính điển hình. Tuy nhiên, ở dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, một vấn đề mang tính điển hình là quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có đất ở. Đây là vướng mắc chung của hàng trăm dự án, và đã nhiều lần được các chuyên gia kiến nghị sửa đổi. Tuy nhiên, ở dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, quy định này vẫn được cơ quan soạn thảo giữ lại. Ông nhận định như thế nào về vấn đề này?
Đây là việc chúng ta phải cân nhắc và xem xét kỹ khi chính thức thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Về góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng liên quan đến vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không chỉ là đất ở mà liên quan đến tất cả các loại đất khác, chúng ta thực hiện luôn căn cứ vào cơ sở quan trọng nhất là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Chúng ta hoàn toàn có thể chuyển mục đích sử dụng đất ở những mảnh đất đã được quy hoạch mà không phải căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất trước đấy có tỷ lệ bao nhiêu liên quan tới mục đích hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai quan trọng hơn rất nhiều, đó là việc sắp xếp quy định về thẩm quyền của cá nhân và tổ chức cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có như vậy thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới đảm bảo được tính pháp lý và ngăn chặn bớt sai phạm, tránh những kẽ hở trong quy định pháp lý, đồng thời tránh những sai sót không đáng có trong vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi triển khai dự án theo đúng kế hoạch.
