Vụ án Châu Thị Thu Nga và những bài học để lại

Cơ hội thị trường không chờ thủ tục hành chính

Mất bao lâu để một dự án bất động sản hoàn tất hồ sơ pháp lý? Có ý kiến cho rằng, mất ít nhất 3 năm để một dự án từ khi mới là ý tưởng phát triển đến lúc đủ điều kiện chào bán tới khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều vụ việc cho thấy, thủ tục pháp lý với dự án còn kéo dài hơn thế.

Từ đầu tháng 10 tới nay, Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội mở phiên tòa xét xử bị cáo Châu Thị Thu Nga, nguyên Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Housing Group và các đồng phạm về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vụ án liên quan đến Dự án B5 Cầu Diễn (Hà Nội).

Theo hồ sơ vụ án, bị cáo Châu Thị Thu Nga và Housing Group đã ký kết các loại hợp đồng với 726 khách hàng và thu 377 tỷ đồng mua nhà tại Dự án B5 Cầu Diễn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết, chưa được cấp phép xây dựng.

 Bị cáo Châu Thị Thu Nga bị dẫn giải sau phiên tòa. Ảnh: Đỗ Mến.

Đặt sang một bên những vấn đề tranh tụng tại phiên tòa, lời trần tình của bị cáo Châu Thị Thu Nga trước vành móng ngựa về thủ tục pháp lý dự án chắc chắn sẽ khiến nhiều người liên quan đến thị trường bất động sản phần nào đồng cảm. Dự án là có thật, liên danh HAIC và Housing Group đã được UBND TP. Hà Nội chấp thuận làm chủ đầu tư.

Theo lời khai của các bị cáo, năm 2011, UBND TP. Hà Nội có công văn đồng ý cho liên danh lập quy hoạch điều chỉnh dự án. Sau đó, liên danh này đã lập quy hoạch điều chỉnh. Cụ thể, xây dựng 4 tòa nhà cao từ 29 - 33 tầng, 2 tòa nhà cao 33 tầng, liên danh giao lại cho Hà Nội 328 căn hộ để tái định cư, còn lại được phép bán cho khách hàng.

Từ đó cho đến thời điểm bị cáo Châu Thị Thu Nga bị khởi tố và bắt tạm giam vào tháng 1/2015, quy hoạch điều chỉnh vẫn chưa được phê duyệt.

Lời nói sau cùng của bị cáo Nga nêu ra câu hỏi về trách nhiệm của các cơ quan chức năng khi kéo dài thời gian phê duyệt điều chỉnh quy hoạch. Theo lời bị cáo Nga, Housing Group đã 3 lần trình quy hoạch nhưng đều không được phê duyệt.

“Lần thứ nhất, chúng tôi được trả lời là phải xin ý kiến của chủ đầu tư Lilama. Lần thứ hai lại nói là vướng Dự án Thành phố giao lưu. Lần thứ ba thì nói là dự án hiện nay 29 - 33 tầng, nên phải chờ phê duyệt quy hoạch của Sở Kiến trúc”, bị cáo Nga trần tình.

Tình trạng kéo dài thủ tục hành chính khiến việc triển khai dự án chậm trễ nhiều năm đã trở thành nỗi ám ảnh của các chủ đầu tư. Khi hoàn tất thủ tục pháp lý, thì cơ hội thị trường đã qua từ lâu. Đó là một phần nguyên nhân thúc đẩy các chủ đầu tư làm liều, bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Và chắc rằng, lời khai của bị cáo Nga về việc “thị trường ai cũng làm thế” cũng ít nhiều là có.

Cách đây ít lâu, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm trong Vườn Quốc gia Ba Vì (Hà Nội) cũng gây xôn xao dư luận khi bị tố “xây dựng trái phép”. Khi vụ việc ồn ào và cơ quan thanh tra vào cuộc, doanh nghiệp đã trần tình rằng, chủ trương liên kết khoán quản lý, hoạt động du lịch sinh thái tại Vườn Quốc gia Ba Vì đã có từ năm 2008.

Quá trình thực hiện, Vườn Quốc gia Ba Vì và chủ đầu tư đã tuân thủ các quy định về chính sách đầu tư phát triển, quản lý rừng đặc dụng, tuân thủ theo các quy hoạch phát triển Vườn Quốc gia Ba Vì. Tuy nhiên, thủ tục kéo dài đến 9 năm, dự án vẫn chưa thể đi vào khai thác, cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng không nói rõ còn thiếu thủ tục, hồ sơ gì để doanh nghiệp bổ sung.

Tất nhiên, thủ tục hành chính bị kéo dài không thể là lời biện minh cho sự vi phạm pháp luật. Bị cáo Châu Thị Thu Nga và các đồng phạm sẽ phải trả giá cho việc kêu gọi góp vốn vào Dự án B5 Cầu Diễn khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, từ vụ án trên và sự việc tại dự án nghỉ dưỡng tại Vườn Quốc gia Ba Vì cho thấy, cải thiện môi trường đầu tư, duy trì nhịp phát triển thị trường bất động sản bền vững có một phần trách nhiệm rất lớn từ các cơ quan chức năng của địa phương.

Dù cải cách hành chính được coi là nhiệm vụ trọng tâm, là động lực mạnh mẽ để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng khi thực thi ở từng sự việc cụ thể, thời gian ký duyệt hồ sơ vẫn đang bị kéo dài. 

Hợp tác hay mua bán?

Thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều vụ đổ bể do đầu tư theo lời rỉ tai. Tuy nhiên, có nhiều biện luận rằng, khi thông tin rõ ràng, công khai khắp nơi, thì khó mà có lãi, vấn đề là phải có được nguồn tin uy tín, chính xác. Chính vì vậy, những tin đồn rằng dự án này, dự án kia sắp tới sẽ tăng giá, đầu tư bây giờ chỉ ít lâu nữa là lên vài giá vẫn có sức hấp dẫn.

Trong vụ án Châu Thị Thu Nga cũng vậy, không ít khách hàng khai rằng, họ nghe lời người nọ, người kia rất có uy tín giới thiệu về Dự án B5 Cầu Diễn, nên tìm đến Housing Group. Có người kỳ công hơn thì đến tận công trường, nhưng chỉ thấy “bên ngoài dự án quây tôn, bên trong là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm”.

Không rõ trong số 726 khách hàng nộp tiền mua nhà Dự án B5 Cầu Diễn, có khách hàng nào đòi chủ đầu tư cung cấp bản sao có công chứng Giấy phép xây dựng hay không? Tuy nhiên, dù có hỏi hay không, thì họ vẫn đặt bút ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, nhưng mong ước về tổ ấm gia đình ngày càng xa.

Tại phiên tòa, những lời giãi bày của các khách hàng khiến người nghe phải ngậm ngùi, bởi hoàn cảnh éo le, khó khăn, nhưng cũng chẳng biết phải làm sao, bởi nhiều người không thực sự tìm hiểu cặn kẽ các vấn đề pháp lý.

Khách hàng cần rất thận trọng khi ký các loại hợp đồng khác không phải là hợp đồng mua bán. Đồ họa: Ngọc Tuấn. 

Mong muốn chung của rất nhiều khách hàng là muốn dự án được thực hiện để trả nhà cho họ. Thậm chí, ngay tại phiên tòa, có khách hàng còn đề nghị để họ góp cổ phần vào Housing Group tiếp tục thực hiện dự án, xây nhà. Đề nghị này thực chất khiến họ mất nhiều hơn được.

Nhiều khách hàng không phân biệt hậu quả pháp lý của các dạng hợp đồng vay vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư... Cụ thể, trong trường hợp vụ án Châu Thị Thu Nga, các cơ quan tiến hành tố tụng xác định có hành vi gian dối, các hợp đồng vay vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư... thực chất là huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bị cáo Châu Thị Thu Nga bị đề nghị phải có trách nhiệm trả lại số tiền hơn 300 tỷ đồng cho các khách hàng.

Nhưng trong trường hợp tranh chấp dân sự, rõ ràng, hợp tác đầu tư là cùng bỏ vốn chung đầu tư và đã đầu tư thì có rủi ro, có thể thua lỗ, có thể mất trắng vốn liếng. Nếu là vay vốn, chủ đầu tư có thể trả gốc và lãi mà không trả nhà. Nếu đặc cọc, thì khi phá vỡ hợp đồng, chủ đầu tư bị phạt cọc... Nhìn đi nhìn lại, thì khách hàng vẫn là bên chịu thiệt.

Vụ án B5 Cầu Diễn cùng với hàng loạt vụ án đình đám khác như vụ Lê Hòa Bình, Giám đốc Công ty 1/5 lừa đảo 800 tỷ đồng ở Dự án Thanh Hà (quận Hà Đông, Hà Nội), vụ án Lê Hồng Bàng bán khống đất tại Từ Liêm lấy hơn 340 tỷ đồng... đã vẽ lên những nét buồn của thị trường bất động sản. Trong đó, có không ít nỗi khổ của những khách hàng chắt chiu dành dụm mong có được một căn nhà, một mái ấm.

Để thị trường phát triển bền vững, ít đi những nét buồn, những vụ “đổ bể” ầm ĩ, cần có sự góp sức của cả ba nhà: Cơ quan quản lý với thủ tục thông thoáng, thực sự tạo điều kiện, hỗ trợ doanh nghiệp; chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện các quy định; và khách hàng cần phải hiểu biết và thận trọng hơn.