30 tỷ USD bị “giam lỏng”
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến tháng 9/2021, tại 15 địa phương gồm Hòa Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Thừa Thiên - Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang, có tới 239 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với hơn 114.097 căn hộ condotel, 24.399 villas và 30.899 shophouse (nhà phố thương mại), tổng giá trị lên tới 30 tỷ USD.
Điều đáng nói là dù nguồn lực này rất lớn, trong đó nhiều dự án đã hoàn thành hoặc cơ bản hoàn thành, nhưng đang phải chịu phận “con ghẻ”, bởi sau thời gian bùng nổ và được kỳ vọng là “gà đẻ trứng vàng” cho các nhà phát triển dự án, là trụ cột mới cho thị trường bất động sản, nhưng tới nay pháp lý cho nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới vẫn chưa được hoàn thiện, khiến người trong cuộc “rối lòng”.
Đến tháng 5/2022, khi ngành du lịch hoàn toàn mở cửa trở lại, một lần nữa câu chuyện pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được đem ra mổ xẻ. Ông Hoàng Thái Sơn, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Long Beach Land cho rằng, khách hàng sau khi mua, cho thuê mua bất động sản du lịch, việc xác lập quyền sở hữu thông qua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Theo ông Sơn, việc các địa phương phát triển mạnh du lịch như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Quảng Ninh, Thanh Hóa... sáng tạo khái niệm “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở” để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài đã giúp thị trường bất động sản du lịch phát triển, một số dự án đã thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, hoàn thành nghiệm thu đi vào hoạt động, qua đó thúc đẩy tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước.
 |
Khách du lịch quốc tế bắt đầu quay trở lại. Ảnh: Thành Nguyễn |
Chờ ngày giải thoát
Theo TS. Lê Trường Sơn, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM, thị trường du lịch, nghỉ dưỡng đang rất cần một cơ quan chức năng chịu trách nhiệm quản lý, cấp phép cho hoạt động này. Ngoài ra, cần cấp quyền sở hữu cho loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để tạo hành lang pháp lý cụ thể và sự an tâm cho nhà đầu tư.
Còn ông Hoàng Thái Sơn nhìn nhận, cần nhanh chóng luật hóa để giải quyết cấp bách vướng mắc pháp lý cho các dự án du lịch, nghỉ dưỡng nhằm khơi thông hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng, giảm thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và nền kinh tế.
“Cần đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, cho thuê mua sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với trọng tâm là nhanh chóng sửa đổi, bổ sung các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… theo hướng đồng bộ, thống nhất, quy định cụ thể, chi tiết các khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch… Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế tình trạng tự phát làm bất động sản du lịch tại nhiều địa phương như thời gian qua”, ông Sơn nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, trong ngắn hạn, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc pháp lý dự án du lịch, nghỉ dưỡng, có cơ chế quản lý sử dụng đất phù hợp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền tài sản cho người mua.
Với những dự án xây đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng, theo chuyên gia này, cơ quan quản lý địa phương cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp, đồng thời bổ sung quy hoạch sử dụng đất phù hợp. Các dự án và sản phẩm được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành.
Tại kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 4/11/2020 đối với 35 dự án chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác ở Khánh Hòa, Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng, trong pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, việc tỉnh Khánh Hòa và một số địa phương phát triển du lịch đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có cơ sở pháp lý điều chỉnh những sản phẩm mới như condotel (căn hộ du lịch) là phù hợp với quy định tại các Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2015 và Luật Du lịch năm 2017.
Tuy nhiên, do các sắc luật trên còn nhiều điểm chưa thống nhất nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel gặp khó khăn, trong đó việc định danh dòng sản phẩm này gây nhiều tranh cãi. Theo ông Đức, căn hộ du lịch là sản phẩm “lai” giữa nhà ở và cơ sở lưu trú du lịch, bởi cả về khía cạnh pháp lý cũng như trên thực tế, condotel vừa có thể sử dụng để ở như nhà ở, vừa có thể phục vụ nhu cầu lưu trú du lịch, hoặc đan xen giữa 2 chức năng này.
Việc chưa được định danh cụ thể khiến sản phẩm condotel gặp khó trong việc xác định các vấn đề pháp lý liên quan như sở hữu chung - riêng; bảo lãnh bán căn hộ hình thành trong tương lai, sử dụng quỹ bảo trì; tổ chức ban quản trị hay các vấn đề liên quan đến xác minh tài sản khác (thuế thu nhập cá nhân, tài sản vợ - chồng…). Điều này dẫn đến những cách hiểu khác nhau và là nguyên nhân của các mâu thuẫn, tranh chấp suốt thời gian qua.
Trở lại câu chuyện của Khánh Hòa, ông Đức cho rằng, cách xử lý của địa phương này đối với những sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mới như condotel là đúng luật, từ việc cấp giấy chứng nhận cho các nhà đầu tư là đất ở cho đến việc diễn đạt “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Theo ông Đức, với câu chuyện của condotel, các cơ quan quản lý nên tiếp cận theo hướng đề cao nội hàm của các quy định luật pháp, coi trọng bản chất vấn đề, chứ không nên quá bắt bẻ vào câu chữ, vào “cái vỏ bề ngoài” như cách gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở” mà địa phương này đưa ra.
