Vốn cho bất động sản phải từ... bất động sản

Tiền ở đâu?

Báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Viện Kinh tế và Kinh doanh quốc tế) cho thấy, ngành bất động sản có tỷ lệ chi phí lãi vay trên lợi nhuận sau thuế ở mức cao, đạt hơn 40%. Điều này có nghĩa là khi kinh doanh, doanh nghiệp chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều, lợi nhuận bị xói mòn do chi phí tài chính lớn.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, nhưng theo chia sẻ của các doanh nghiệp, về cơ bản lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, khoảng 11-12%/năm, nhất là với các khoản vay cũ. Các ngân hàng đang khó tăng trưởng tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao. Trong khi đó, bất động sản có đặc thù là ngành cần nguồn vốn lớn để hoạt động, đồng thời đầu tư trong lĩnh vực này cũng ẩn chứa không ít rủi ro khi chi phí vốn vay quá lớn.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, có nhiều doanh nghiệp không thể tiếp cận vốn vay ngân hàng do yêu cầu khắt khe về tài sản đảm bảo cũng khả năng trả nợ. Cùng với đó, việc khó huy động vốn kết hợp với nguồn thu giảm sút do thị trường kém khả quan càng làm gia tăng áp lực dòng tiền cho các công ty bất động sản.

Trong khi đó, dự án không bán được do vướng mắc pháp lý khiến lượng hàng tồn kho tăng cao và đây là vấn đề nghiêm trọng của thị trường. Vòng luẩn quẩn “không bán được hàng - thiếu vốn” tiếp tục trói chặt doanh nghiệp.

Thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho ròng đạt trên 300.000 tỷ đồng, trong đó có nhiều doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng như Novaland, Khang Điền, Đất Xanh, Kinh Bắc, Phát Đạt...

Còn dữ liệu từ WiChart thể hiện, kết thúc quý III/2023, tổng lợi nhuận sau thuế của 28 doanh nghiệp bất động sản dân cư (chiếm 70% tài sản toàn ngành) đạt hơn 11.192 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ nước trước. Trong báo cáo hồi cuối tháng 10/2023, nhóm phân tích từ Wichart nhận định, dư địa để doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận trong quý IV/2023 không còn nhiều bởi số lượng nhà ở thương mại được cấp phép và hoàn thành trong 3 quý đầu năm phản ánh khá rõ rệt sự suy giảm về nguồn cung.

Thời gian gần đây xuất hiện một số khoản giải ngân lớn cho doanh nghiệp địa ốc như BIDV cam kết tài trợ cho TTC Land tại dự án TTC Plaza Đà Nẵng, MBBank cấp vốn cho Phát Đạt tại dự án Thuận An 1 và 2 (Bình Dương), hay trước đó LPBank công bố cấp vốn cho Hưng Thịnh… Tuy vậy, nhìn chung, số lượng doanh nghiệp tiếp cận được vốn tín dụng vẫn hạn chế.

Lãnh đạo một công ty bất động sản chia sẻ, tối thiểu lãi suất cho vay cần giảm về mức 8-9%/năm thì mới dám vay để triển khai dự án. Hiện tại, ưu đãi ban đầu vào khoảng 6-8%/năm nhưng chỉ kéo dài trong 3-6 tháng đầu, sau đó được thả nổi nên lãi vay sẽ tăng cao trở lại, lên gần 12%/năm thì rất khó làm, chưa kể pháp lý dự án vẫn tắc ở một số khâu, chưa rõ bao giờ mới được giải quyết.

Còn đại diện một tập đoàn bất động sản lớn tại TPHCM cho hay, việc tái khởi động dự án rất cần vốn dài hạn bởi tâm lý người mua nhà đang “giằng co”, do đó cần trường vốn để duy trì các hoạt động xây dựng và cả truyền thông, marketing dự án. Đây cũng là lý do có nhiều chủ đầu tư chần chừ quyết định ra hàng, bởi ngay cả khi trường vốn nhất cũng dễ gặp khó khăn vào giai đoạn này.

Giải pháp nào cho năm 2024?

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế kiêm Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phân tích, trong các kênh dẫn vốn của doanh nghiệp hiện nay, vay tiền từ các tổ chức tín dụng là cách thức phổ biến nhất. Trong khi đó, năm vừa qua, thị trường trái phiếu gặp nhiều biến cố và thị trường chứng khoán cũng chưa thực sự khởi sắc, cho nên việc tiếp cận vốn qua kênh tín dụng đang chiếm tỷ trọng xấp xỉ 80% quy mô dòng vốn từ bên ngoài của số đông doanh nghiệp.

“Việc doanh nghiệp khó tiếp cận vốn giá rẻ một phần do xu hướng thắt chặt tiền tệ trên toàn cầu nên mặt bằng lãi suất cho vay vẫn khá cao, dù đã giảm. Mặt khác, doanh nghiệp còn vướng rào cản về quy trình, thủ tục khi vay vốn, trong đó điển hình là không thể vay nếu thiếu tài sản thế chấp hoặc bị áp đặt những điều kiện tín dụng bất lợi và thủ tục phức tạp, phiền hà”, ông Tuấn nói.

Cũng cần lưu ý thêm rằng, từ ngày 1/10/2023, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các ngân hàng đã giảm về 30%, thay vì 34% như trước đây. Điều này càng khiến các ngân hàng phải cân nhắc nhiều hơn trong việc sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người dân mà vẫn không gây rủi ro cho hệ thống.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch Fiin Group, trong năm 2024, điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng vẫn khó, cho dù lãi vay giảm. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư vào địa ốc được dự báo tiếp tục khiêm tốn khi trong 3 tháng cuối năm 2023, một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân vẫn tìm về ngân hàng, bất chấp lãi suất huy động ở mức thấp. Trong khi đó, giá nhà neo cao, thu nhập người dân bị ảnh hưởng do kinh tế suy thoái, nỗi lo tiềm ẩn từ cơ chế lãi suất thả nổi, niềm tin vào thị trường vẫn yếu… nên kênh huy động vốn từ khách hàng khó phục hồi.

Các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) nhìn nhận, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp, từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án, bởi sẽ chẳng ai muốn đổ tiền vào dự án chưa đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.