Thời gian qua được xem là giai đoạn “nhộn nhịp” của các nhà làm luật, khi đồng thời nhiều dự thảo luật được trình Quốc hội xem xét. Ông có bình luận gì về những dự thảo luật có liên quan tới lĩnh vực địa ốc?
Có thể nhìn nhận rằng, hiện tại thủ tục đầu tư cũng như sự phát triển của nền kinh tế đang phụ thuộc nhiều vào lĩnh vực bất động sản và các luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư. Đúng là chưa bao giờ chúng ta đưa nhiều sắc luật liên quan đến lĩnh vực đất đai ra bàn thảo để ban hành như thời gian này.
Trước đây, do thời điểm ban hành các luật không cùng lúc, dẫn đến sự thiếu đồng bộ, vênh nhau, chồng chéo nhau. Nhưng giờ thì khác, các luật được xem xét, sửa đổi lại cùng lúc, giúp tính liên thông tốt hơn, hạn chế được sự chồng chéo. Rất có thể các luật nói trên sẽ được bàn thảo và thông qua vào kỳ họp Quốc hội tháng 10 này.
Bối cảnh hiện tại cùng với xu hướng “nhanh hoá” mọi thứ dường như cũng đang đặt áp lực lên những người làm luật?
Theo tôi được biết, khác với các lần trước, lần này để luật sớm đi vào cuộc sống, các cơ quan soạn thảo cũng đang song song chuẩn bị nghị định, thông tư để ban hành sớm, giúp các luật được triển khai thuận lợi, nhanh chóng hơn. Có thể các thông tư, nghị định sẽ ban hành sau khoảng 2 tháng sau khi các luật sửa đổi được bấm nút. Và nếu Quốc hội khóa XV thông qua các luật vào kỳ họp thứ 6 diễn ra tháng 10-11/2023 thì có thể thông tư, nghị định sẽ được ban hành khoảng tháng 12/2023. Từ đây, các tồn tại, vướng mắc hiện nay của thị trường cơ bản sẽ được tháo gỡ.
Như vậy, sẽ có sự khác biệt lớn về thời gian luật có thể được vận dụng. Trước kia sau 6 tháng ra luật thì mới ban hành thông tư, nghị định. Giờ rút ngắn lại còn 2 - 3 tháng, đây là khoảng thời gian rất đáng quý cho doanh nghiệp, nền kinh tế, xã hội.
Với các dự thảo luật sửa đổi lần này, ông còn băn khoăn điểm gì không?
Hiện nay, còn một số điểm của Luật Đất đai làm ảnh hưởng đến thị trường, như vấn đề giao đất, tính tiền sử dụng đất, thu hồi đất.
Giao đất thì thực tế còn bị kéo dài, trên dưới 2 năm, chúng ta đang phấn đấu thời gian giao đất trên dưới 6 tháng, cao hơn là rút ngắn còn 3 tháng. Nếu làm được vậy là tốt nhất.
Khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch. Phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch không bao gồm việc xây dựng và hình thành, phát triển hạ tầng du lịch và tài nguyên du lịch. Trong khi đó, các lĩnh vực khác được hỗ trợ, tiếp cận được đất đai để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua việc nhà nước thực hiện thu hồi đất. Việc Luật Đất đai không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến.
Với vấn đề tính tiền sử dụng đất. Hiện tại, đây đang là vấn đề được nhiều bên quan tâm, nhất là phương pháp định giá. Mục tiêu là làm sao để khi thực hiện phải thuận lợi, nhanh và ít sai sót. Đã có những bài học đau lòng về lợi dụng chức vụ, quyền hạn trục lợi cho cá nhân và doanh nghiệp từ vấn đề này. Đây cũng là điểm phải khắc phục trong thời gian tới. Vì thực tế thì có thể làm sai là do cố tình, nhưng cũng có thể cũng do cơ sở pháp luật chưa đủ để họ làm đúng. Do đó, pháp luật cần rõ ràng, để người muốn làm đúng phải dễ dàng.
Một nội dung quan trọng khác là vấn đề thu hồi đất. Theo các dữ liệu thống kê thì khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm từ 60 - 70% các vụ kiện, trong đó vấn đề thu hồi đất chiếm đa số. Từ thực tế này, thời gian tới, theo tôi, chúng ta cần tập trung vào việc phân loại xem dự án nào thuộc diện Nhà nước thu hồi, loại hình nào thì các bên thoả thuận.
Mục tiêu cao nhất vẫn là đảm bảo giao đất nhanh, tận dụng tốt các nguồn lực để phát triển, giảm bớt được khiếu kiện, khiếu nại. Mà mấu chốt vấn đề vẫn là làm quy hoạch tốt, chính sách đền bù tốt, rõ ràng, minh bạch, cụ thể hoá các trường hợp thu hồi đất, trường hợp áp dụng phương pháp thoả thuận.
Chúng ta xác định rất rõ sẽ phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai lần này, không có quy định về việc thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch khiến các nhà đầu tư còn băn khoăn?
Việc cho phép thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu đối với các dự án kết hợp giữa nhà ở thương mại/khu đô thị với du lịch nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí với dự án du lịch được xem là một trong những chính sách quan trọng nhằm thúc đẩy là hình thành các khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng có quy mô lớn, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nơi có lợi thế về du lịch nghỉ dưỡng; góp phần thúc đẩy kinh tế du lịch phát triển.
Đúng vậy, với vấn đề này, quan điểm của tôi thì chúng ta không nên bỏ hoàn toàn các trường hợp này ra ngoài văn bản luật, nhưng cũng không nên chung chung. Tôi cho rằng, nên dựa trên những tiêu chí nhất định, từ đó có quy định cụ thể. Có thể căn cứ từ tổng mức đầu tư, quy mô dự án, từ đó đưa ra phương pháp lựa chọn nhà đầu tư và áp dụng hình thức thu hồi đất. Ví dụ dự án quy mô bao nhiêu nghìn tỷ, bao nhiêu ha thì sẽ thuộc diện thu hồi đất.
Tại sao lại vậy? Vì những dự án với quy mô đủ lớn sẽ có tác động tích cực đến kinh tế của cả một tỉnh, một vùng. Còn với các dự án đơn lẻ, quy mô nhỏ thì nên áp dụng hình thức nhà đầu tư tự thoả thuận hoặc phải có đất sẵn.
Nói tóm lại, với dự án có quy mô đủ lớn về diện tích, tổng mức đầu tư, có tác động lớn, tích cực tới kinh tế địa phương thì nên có quy định rõ và thuộc diện thu hồi đất.
Có một thực trạng chung của nhiều dự án bất động sản vừa qua là theo quy định của pháp luật đất đai, lô đất triển khai dự án phải có nguồn gốc (hoặc một phần diện tích) đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại. Quy định này đã khiến các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng từ các loại đất sản xuất – kinh doanh, đất nông lâm nghiệp bế tắc kéo dài, gây lãng phí tài sản của nhà đầu tư và toàn xã hội. Theo ông, nên khắc phục tình trạng trên bằng việc bổ sung nội dung nào trong Luật Đất đai sửa đổi?
Tôi cho rằng cần tiếp cận vấn đề ở góc độ khác. Nếu chúng ta lập dự án theo quy hoạch sử dụng đất, thì các dự án cần phù hợp với quy hoạch đất ở là được, chứ không cần các quy định dự án phải có phần diện đất ở hay đất khác như hiện tại.
Cần áp dụng rằng quy hoạch thế nào thì thực hiện dự án như thế, quy định về đất khác, đất ở như hiện tại là không phù hợp. Vì đa số các dự án nhà ở được triển khai ngoài khu dân cư, nhất là các dự án lớn, nếu quy định như vậy thì không triển khai được. Nếu muốn làm được phải xin dự án gần hoặc trong khu dân cư nên sẽ vướng về mật độ, giao thông, lại liên quan đến khiếu nại.
