Vỡ mộng “đánh nhanh rút gọn” bất động sản vùng ven

Kẹt hàng

Bà Tiều Ngọc Thanh, ngụ quận 10, TP.HCM cho biết, tháng 10/2018, bà mua 2 nền đất dự án khu dân cư 5 sao tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An với giá 1,2 tỷ đồng/nền đất. Khi bà mua, thị trường đang sôi động với kỳ vọng tăng giá được môi giới đưa ra lên tới 30%/năm.

Tới nay, bà mới bán được 1 nền vào tháng 3/2019 và chỉ có mức lợi nhuận 5%; nền còn lại, bà Thanh đang đợi giá tăng hơn rồi mới bán. Thế nhưng, dự án này những ngày qua không ai ngó tới, nhiều nhà đầu tư đã phải bán ra bằng giá gốc để rút vốn.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đầu năm 2019, thị trường này sôi động nhất khu vực phía Nam, tới mức vào tháng 4/2019, lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phải ra thông báo siết lại thị trường, không cấp phép dự án phân lô bán nền mới.

Cối tháng 11 vừa qua, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản trở lại Bà Rịa - Vũng Tàu để tìm hiểu thị trường này, nhưng ghi nhận thực tế các dự án ở đây cho thấy, đa phần chỉ để hoang cho cỏ mọc. Dọc đường vào các dự án và trong lòng dự án, có nhiều bảng rao bán đất của các nhà đầu tư được treo đã mờ chữ.

Ngay đầu đường nội bộ một dự án trên Quốc lộ 51 vào trung tâm TP. Bà Rịa đi TP. Vũng Tàu, phóng viên đọc được thông tin chào bán đất dự án được khách hàng mua trước đó rao. Gọi vào số điện thoại 0939065xxx, ông Thắng, chủ đất cho biết, ông mua nền đất này từ tháng 3/2019 với giá 19 triệu đồng/m2, giờ ông rao bán giá 20 triệu đồng/m2, nhưng từ tháng 8 tới giờ vẫn chưa bán được. Theo ông Thắng, rất ít người gọi tới, bởi một dự án cạnh đó mở bán tháng 7/2019 chỉ có giá 16 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại TP. Bà Rịa, tắc thanh khoản cũng là tình cảnh chung ở các dự án thuộc khu vực huyện Châu Đức, huyện Xuyên Mộc, TP. Vũng Tàu…

Ông Trần Văn Sơn, Giám đốc Công ty Môi giới bất động sản Vũ Sơn tại TP. Bà Rịa cho rằng, thị trường đi xuống từ tháng 7 tới nay vì tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu siết chặt cấp phép dự án mới, lại không có điểm đẩy thị trường tăng lên, trong khi mức giá mở bán đã cao hơn thời điểm đầu năm 2019 tới 20%.

Ở thị trường Đồng Nai, nhiều nhà đầu tư thứ cấp còn gặp khó khăn hơn. Tâm điểm của thị trường Đồng Nai từ năm 2018 tới nay là huyện Long Thành, quanh khu quy hoạch Sân bay Quốc tế Long Thành. Tuy nhiên, hiện dư địa để kiếm lời không nhiều khi giá đã được đẩy lên cao hơn gấp đôi sau hơn 1 năm, hiện lên trên 24 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tháng 6/2018, giá đất nền tại Long Thành là 9 - 13 triệu đồng/m2, tới cuối năm 2018 đã lên tới 18 - 20 triệu đồng/m2 và nay là hơn 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây đều là các dự án phân lô bán nền đã ra mắt thị trường từ năm 2018 và đầu năm 2019, không có dự án mới nào.

Đây là các dự án đã được đầu tư hạ tầng giao thông nội bộ và hạ tầng kỹ thuật điện, nước, nhưng do người mua chủ yếu là nhà đầu tư, không có ai về xây nhà ở, nên hiện đang để cỏ mọc.

Ông Bùi Tâm Đức, một nhà đầu tư thứ cấp đang chào bán đất tại đây cho biết, ông mua 6 nền đất tại 4 dự án tại quanh khu vực Sân bay Long Thành từ tháng 3/2019 từ các nhà đầu tư khác với giá 19,5 triệu đồng/m2. Hiện ông đang chào bán với giá 22,6 triệu đồng/m2, nhưng không ai mua, có khách hỏi mua, nhưng chỉ trả 20 triệu đồng/m2, nên ông không bán.

“Người mua các dự án này đều là nhà đầu tư, gần như không có người mua để ở, nên việc thoát hàng hiện nay rất khó”, ông Đức nói.

Đa số người mua tại các dự án đất nền vùng ven là nhà đầu tư thứ cấp

Trong khi đó, dù được cho là dễ thở hơn, nhưng tại thị trường Bình Dương, sự sôi động chủ yếu xuất hiện ở thị xã Dĩ An, ngay cạnh TP.HCM, còn các khu vực khác không mấy tích cực.

Thậm chí, ngay tại các quận, huyện vùng ven của TP.HCM, thị trường cũng khó khăn với nhà đầu tư thứ cấp dù khan hiếm dự án mới.

Bà Nguyễn Thị Hằng, một nhà đầu tư thứ cấp kiêm môi giới tại huyện Hóc Môn, TP.HCM cho biết, các dự án hiện nay rất khó ra hàng, có nhiều khách hàng gửi bà bán 4 tháng nay, nhưng vẫn không có ai hỏi mua.

Sẽ còn nhiều khó khăn

Nói về thị trường vùng ven, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, thị trường này đã bắt đầu đi xuống và bão hòa, nên việc nhà đầu tư thứ cấp không thể có lợi nhuận là điều đương nhiên.

Theo bà Hương, khi thị trường phát triển quá nóng, một dự án mở bán, các doanh nghiệp chỉ nhắm vào việc bán làm sao cho hết hàng và thu hồi lợi nhuận, mà không cần quan tâm khách mua có ở thực hay không. Thực tế, tới 99% người mua đất tại các dự án này là nhà đầu tư thứ cấp. Sau khi mua, nhà đầu tư lại tìm mọi cách đẩy giá lên cao để kiếm lời, và tới thời điểm giá đã quá cao, thị trường sẽ đóng băng, những người vào sau sẽ bị mắc kẹt.

“Thị trường muốn tăng trưởng bền vững phải có khách hàng mua ở thực, nếu chỉ toàn nhà đầu tư, thì sẽ chỉ tăng trưởng nóng thời gian rất ngắn, sau đó sẽ đóng băng”, bà Hương nói.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản vùng ven thời gian tới, ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Cát Tường cho rằng, thị trường vùng lân cận TP.HCM hiện nay đã xuất hiện những khó khăn. Cụ thể, nếu nhìn tổng thể thị trường ở các dự án chào bán mới đây cho thấy, mức tiêu thụ sản phẩm rất thấp. Trong khi đó, ở thị trường xa TP.HCM hơn, như Hậu Giang, Bình Thuận…, mức tiêu thụ lại đạt khá cao.

“Tạ dự án chúng tôi đang mở bán tại Hậu Giang, mức tiêu thụ luôn đạt tới 90% sản phẩm mỗi đợt mở bán”, ông Vũ nói.

Trong khi đó, tại Long An, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động, hiện có 3 dự án chào bán mới, nhưng mức tiêu thụ theo công bố của chủ đầu tư, đơn vị môi giới rất thấp. Đơn cử, một dự án tại TP. Tân An được mở bán vào ngày 23/11 vừa qua chỉ bán được duy nhất 1 căn nhà phố, trong khi đưa ra giỏ hàng lên tới 100 căn.

Dự đoán về thị trường năm 2020, bà Nguyễn Hương cho rằng, sẽ rất khó khăn cho thị trường vùng ven do nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, thị trường TP.HCM đã có dấu hiệu trở lại đà phát triển, dự án mới đã bắt đầu xuất hiện. Điều này sẽ kéo các chủ đầu tư, cũng như nhà đầu tư quay lại với thị trường truyền thống là TP.HCM.

Thứ hai, năm 2019, thị trường vùng ven xuất hiện nhiều dự án “ma”, cộng thêm việc nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận khi tham gia đầu tư tại vùng ven, nên niềm tin sẽ bị giảm sút.

Ngoài ra, việc hạ tầng giao thông kết nối giữa TP.HCM với các tỉnh chưa được đẩy mạnh đầu tư, nhiều dự án bị treo hàng chục năm trời, cũng sẽ tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản vùng ven.