Vinh danh dự án dẫn đầu xu thế và tọa đàm “Nhận diện thị trường bất động sản 2019“

Đánh giá về xu hướng thị trường năm 2018, ông Đỗ Viết Chiến Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, mỗi năm có 1 triệu dân đô thi tăng mới kéo theo việc làm, dịch vụ… Do đó, số lượng nhà ở để đáp ứng là nhu cầu rất lớn với thị trường và đây là xu hướng của thị trường năm 2019 với phân khúc tầm trung.

Vấn đề là các nhà đầu tư tính toán như thế nào để hợp lý với nguồn cầu tiềm năng của thị trường.

Ông Nguyễn Trường Thăng, Phó tổng giám đốc Dragon Group cho biết, khi phát triển thị trường tỉnh lẻ, nhu cầu thị trường nhỏ hơn, hơn nữa khách hàng chưa có nhiều trải nghiệm khách hàng xanh, thông minh, mà họ ưa thích đất nền, nhà mặt phố hơn.

 Ông Nguyễn Trường Thăng, Phó tổng giám đốc Dragon Group.

Do đó, nhà đầu tư phải có cách nhìn xa hơn. Đến thời điểm hiện tại dự án của chúng tôi cũng có lượng quan tâm của khách hàng cao hơn. Bên cạnh đó, chúng tôi tạo ra nhiều sản phẩm để đáp ứng nhu cầu khách hàng. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng quan tâm đến đầu tư hạ tầng giao thông ở địa phương phát triển dự án.

Đề cập tới vấn đề nguồn vốn cho bất động sản, bà Nguyễn Thanh Hiếu, Giám đốc phụ trách quan hệ nhà đầu tư (IR) và Truyền thông Hải Phát Invest cho biết, nhu cầu vốn với doanh nghiệp bất động sản luôn rất lớn và Hải Phát Invest nhận thấy tầm quan trọng của việc hút vốn ngoại đối với phát triển doanh nghiệp.

Năm ngoái, chúng tôi đã niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán, việc này giúp tăng tính minh bạch và nâng tầm thương hiệu của Hải Phát Invest.

Nhờ niêm yết, đã có nhiều nhà đầu tư ngoại trên thế giới tìm hiểu thông tin và nhu cầu hợp tác với Công ty.

Hợp tác ở đây 2 góc độ, đi cùng dự án hoặc đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu Hải Phát Invest trên tất cả mảng hoạt động.

 Bà Nguyễn Thanh Hiếu, Giám đốc phụ trách quan hệ nhà đầu tư (IR) và Truyền thông Hải Phát Invest

Khi tiếp xúc với nhà đầu tư ngoại, tôi thấy 5 yếu tố.

Thứ nhât, họ quan tâm yếu tố minh bạch, thông tin chính thống trên mặt báo.

Thứ hai, họ cần thấy chiến lược dài hạn, đi 5 -10 năm và Hải Phát Invest hiểu rất rõ điều này. Chúng tôi đã phát triển các phân khúc mới, gồm bất động sản du lịch và bất động sản công nghiệp.

Cuộc chiến thương mại Mỹ -Trung chính là cơ hội cho Việt Nam. Hải Phát Invest nhận rất rõ cơ hội này và đã có bước đi khi hướng tới một số dự án hạ tầng cơ sở ở Thái Bình và Thanh Hóa. 

Với bất động sản nghỉ dưỡng, lý do chúng tôi thấy rằng, khi dư địa các phân khúc nhà ở thương mại đã tới hạn, việc hướng tới các dự án nghỉ dưỡng là tiềm năng với tiềm năng du lịch của Việt Nam. Hiện nay, chúng tôi có 3 dự án ở Bình Thuận, Hàm Tiến, Mũi Né với quỹ đất lên 300 ha. Năm 2019, sẽ đẩy mạnh triển khai dự án.

Ngoài ra, chúng tôi cũng thấy rằng nông nghiệp công nghệ cao đang phát triển và việc phát triển hạ tầng phục vụ cho loại hình này là rất quan trọng. Chính vì thế, vừa rồi chúng tôi đã tiến hành mở rộng vào địa bàn Tây Nguyên với các dự án phụ trợ cho nông nghiệp công nghệ cao.

Thứ ba, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến quản trị rủi ro, bao gồm quản trị rủi ro vào dự án, rủi ro sau bàn giao.

Thứ tư, họ rất quan tâm đến duy trì văn hóa doanh nghiệp, trong đó quản trị tinh gọn, hiệu quả, nhưng có thể tối đa hóa hiệu suất làm việc của nhân viên. Hải Phát Invest hiện nay vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng, quy mô 200 người, tổng hệ thống 1.500 nhân. Chúng tôi hướng tới mô hình quản trị tinh gọn, hiệu quả phát huy được vai trò công nhân viên

Cuối cùng, họ quan tâm tới lõi của doanh nghiệp bất động sản là việc đảm bảo chất lượng và phục vụ được nhu cầu của cư dân. Chẳng hạn như The Vesta, là dự án nhà ở xã hội, nhưng chúng tôi đầu tư khá nhiều về hạ tầng tiện ích, nhờ đó dự án được giải Dự án Nhà ở xã hội tốt nhất 2018.

Hiện nay, Dragon Capital cũng đã đầu tư 15% vào Hải Phát Invest và họ có thể sẽ nâng tiếp vốn vào vì họ thấy được tiềm năng của Hải Phát Invest. Chúng tôi cũng là 1 trong những doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn nhất Việt Nam.

Nêu ý kiến tiếp theo, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings cho biết:

Qua các ý kiến của các anh/chị vừa rồi chúng tôi tìm được sự tương đồng trong các dự án.

Về quan điểm chung, chúng tôi nhận thấy rằng, sắp tới, cùng với việc thắt chặt cấp phép dự án mới, cũng như tín dụng, thì thị trường sẽ cạnh tranh hơn.

Do đó, yêu cầu với các doanh nghiệp là phải chuẩn bị kỹ lưỡng hơn, xu hướng đầu tư là vị trí. Vị trí được tạo ra bởi chu kỳ, theo xu hướng thúc đẩy về hạ tầng.

Hạ tầng khung là vấn đề rất quan trọng, đặc biệt là các thành phố như Hà Nội hay TP.HCM.

 Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings.

Sắp tới, với việc Nhà nước quan tâm tới việc phát triển các dự án hạ tầng, nhiều doanh nghiệp địa ốc sẽ bám theo dự án hạ tầng để phát triển dự án bất động sản và có kế hoạch dài hơi hơn.

Về vị trí, câu hỏi là đầu tư xa để làm gì và cần thảo luận kỹ hơn trong thời gian tới. Để giải quyết được bài toán này sẽ cần cả sự nỗ lực của cả cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp. Vị trí nó sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều bởi loại hình các địa phương lựa chọn.

Về xu thế sản phẩm sắp tới, bất động sản du lịch và bất động sản công nghiệp sẽ là chủ đạo.

Với bất động sản công nghiệp, phân khúc này có nhiều triển vọng nhờ xuất phát từ xu hướng chuyển dịch nhà máy sản xuất tới Việt Nam của nhiều tập đoàn đa quốc gia.

Với bất động sản du lịch, tôi nghĩ rằng, sự phát triển thời gian qua chưa xứng tầm với sự phát triển của du lịch. Với tiềm năng như vậy, chúng ta cần phải đầu tư hạ tầng nhiều hơn thì bất động sản du lịch mới tạo ra những đột phá, xứng tầm các quốc gia trên thế giới.

Cùng nhìn nhận về vị trí dự án, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, các tiêu chí chọn dự án phải gần trục đường huyết mạch, quy mô tốt, tiêu chí môi trường sống sạch.

Trước đây giá trị kỹ thuật chiếm trên 80% giá trị sản phẩm, còn bây giờ giá trị kỹ thuật chỉ còn chiếm 50%, 50% còn lại là giá trị mềm CĐT đầu tư cho hệ sinh thái không gian sống và tiện ích.
Ngân sách đầu tư 2019 là hơn 2.000 tỷ đ trong đó 1.000 tỷ đồng cho xây dựng nhà ở, hơn 1.000 tỷ đồng còn lại đầu tư cho 10 hạng mục công trình tiên ích trọng điểm.

 Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land.

Chúng tôi mong muốn qua cuộc bình chọn của Báo Đầu tư các nhà đầu tư cũng mạnh dạn đầu tư chuẩn mực sống cho khách hàng.

Hà Nội và TP.HCM là hai đô thị lớn nhất, chính vì vậy, đòi hỏi nhu cầu nguồn lớn. Do đó, chủ đầu tư cần một cơ chế để tiếp cận thị trường tốt hơn.

Hiện tại, TP.HCM đang khó khăn về pháp lý, chúng tôi đang tìm đến vùng ven và cũng hy vọng Nhà nước sẽ hỗ trở để thị trường bền vững hơn trong tương lại sắp tới.

Cùng quan điểm với ông Hiếu, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các thị trường khác trong cả nước rất rộng lớn cũng tạo ra những lợi thế của nhà đầu tư bất động sản 2019.

Tuy nhiên, các địa phương phát triển theo kiểu “vết loang đô thị”, nên chúng ta phải có quy đinh cụ thể. Chẳng hạn, phía Bắc sông Hồng là 5 năm tới, thậm chí trục xương sống cầu Nhật Tân lên sân bay Nội Bài, đều nối về đường 5 đi tận Hải Phòng. Riêng quy hoạch đường Võ Nguyên Giáp đã duyệt quy hoạch 1/500.

 ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Ở Hà Nội, phạm vi phát triển cũng chỉ tìm đến Mỹ Đình, sau này ra đến vành đai 3,5, ra tận sông Đáy với kế hoạch dài hạn. Phía Bắc ven sông Hồng là ngắn hạn, tức là quỹ đất đai ở Hà Nội còn rất lớn.

Quay trở lại câu chuyện vị trí là yếu tố quan trọng trong phát triển bất động sản. Ở Hà Nội có 2.000 ha đất khu vực phía Tây, điều quan trọng là Hà Nội cần làm gì để thu hút nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trong tương lai, khu vực Bắc Thăng Long sẽ là xu thế phát triển đô thị ở Hà Nội. Các Quốc gia đều hướng đến sân bay, cảng biển để phát triển kinh tế, do đó chọn vị trí các nhà đầu tư nên để ý đến những địa điểm này.

Nếu làm được đô thị như mong muốn, Nhà nước và nhà đầu tư đều thắng.

Ông Chu Thanh Hiếu, Tổng giám đốc MIK Homes thuộc Tập đoàn MIK Group cho biết, để có hiệu quả khi triển khai dự án, MIK luôn luôn tâm niệm, vị trí là đầu tiên và duy nhất.

Tại sao lại có những khu vực chi chít dự án, bởi đơn giản là đầu tư vào đấy mới có lợi nhuận.

Đối với thị trường nhà ở Việt Nam, khi đầu tư đôi khi may mắn.

Khu vực phía Tây Hà Nội sẽ là tâm điểm của thị trường, bởi sự gia nhập của khách ngoại, hạ tầng đang phát triển và dư địa đất đai còn khá rộng để triển khai các dự án nhu cầu lớn.

Trong thời gian tới, chúng ta phải tiến tới nâng tầm không chỉ tại Việt Nam mà còn cả trên thế giới nữa. Tất nhiên, khi triển khai chúng ta cũng phải cân nhắc tới nhiều thứ.

 Ông Chu Thanh Hiếu, Tổng giám đốc MIK Homes.

Trong bối cảnh giá đất đang tăng khá mạnh, thì việc cần làm là tìm cách tạo ra các sản phẩm chất lượng tốt, nhưng vẫn đảm bảo phù hợp với các khách hàng đại chúng có nhu cầu thực và cả đầu tư như ông Phấn nói.

Hiện tại, quỹ đất trung tâm đã hết, do đó xu hướng ly tâm là chủ đạo và các doanh nghiệp sẽ theo đuổi. Các khu vực ngoại vi hiện nay hạ tầng đang được đầu tư rất bài bản và quy mô. Tại đó, chúng ta có thể xây dựng được những dự án tầm cỡ phục vụ đa nhu cầu cho người mua.

Sắp tới, tôi tin rằng, các nhà đầu tư sẽ cố gắng triển khai và tạo dựng ra những khu đô thị tầm cơ. Tuy nhiên, tôi vẫn mong rằng sẽ có thêm nhiều ưu đãi của cơ quan quản lý nhà nước.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc HD Mon Holdings chia sẻ:

Năm 2018, phân khúc chúng tôi nhắm đến là phân khúc trung bình. Tuy nhiên, từ năm 2019, nhận thất những tiềm năng của khu vực Mỹ Đình, nhiều trung tâm giải trí, các xu hướng chuyển dịch của các doanh nghiệp nước ngoài cũng về khu vực này, giao thông thông thoáng…Theo thống kê, mật đô dân số trung bình Hà Nội khoảng 7.000 người /km2, trong khi các quận lên đến 20.000 - 30.000 người/km2.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc HD Mon Holdings. 

Dự án ở Mỹ Đình của chúng tôi dự kiến ra mắt vào tháng 4/2019 với mục tiêu tạo ra sản phẩm hạng A. Nên chúng tôi đã thuê các tư vấn nước ngoài để tạo ra chuẩn mực sống mới ở khu vực này.

Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy việc quản lý, vận hành chung cư đang là vấn đề nhức nhối. Do đó, chúng tôi tập trung về công tác quản lý chuyên nghiệp, bài bản. Để tránh việc tranh chấp ở các chung cư như năm 2018 trên thị trường vừa qua.

Về tổng quan, chúng tôi đánh giá khu vực Mỹ Đình rất tiềm năng, nhất là phân khúc hạng A.

Ngoài việc đầu tư khu vực Hà Nội, chúng tôi cũng quan tâm đến Hạ Long, Vân Đồn, hiện tại chúng tôi cũng triển khai dự án 300ha ở Vân Đồn với quy mô đến 800 triệu USD.

Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang vướng mắc ở Condotel. Việc không tháo gỡ những vướng mắc về condotel, các loại hình du lịch nghỉ dưỡng sẽ gây rất khó khăn cho nhà đầu tư. Chúng tôi cũng hy vọng những vướng mắc này được giải quyết trong tương lại không xa.

Đồng quan điểm, ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đứng dưới quan điểm quản lý nhà nước, căn cứ vào yếu tố tác động thị trường bất động sản, chúng tôi hàng năm, hàng quý đều có báo cáo Chính phủ.

Trước hết, nếu nói về thị trường bất động sản 63 tỉnh, thành, 7 khu vực, thì chỉ có Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh có đô thị trực thuộc loại 1 trở lên mới là sôi động, còn các địa phương khác chưa thật sự phát triển.

 Các khách mời đang tham gia thảo luận tại buổi tọa đàm

Đương nhiên cũng phải tính đầu tư, trong đó đầu vào và đầu ra hay còn gọi là cung và cầu.

Theo ông Phấn, cầu rất nhiều, bao gồm nhà đầu tư và mua để ở.

"Ở đây chúng ta cần xác định rất rõ đầu cơ có thực sự xấu hay không. Thực ra không xấu, nhưng quan trọng là chúng ta kiểm soát và có khung chính sách giám sát ra sao, không để các hoạt động lợi dụng đầu cơ để thổi giá", ông Phấn nói và đưa ra ví dụ về thị trường nghỉ dưỡng vừa qua rất nhiều người nhắc tới thừa cung.

Tuy nhiên, theo ông Phấn, chúng ta phải nhìn nhận rằng, nhu cầu nghỉ dưỡng Việt Nam đang lên rất nhiều và cơ sở lưu trú là rất thấp. Vì thế, đầu tư vào nghỉ dưỡng là chuyện bình thường nhưng chúng ta cần có cách thức kiểm tỏa cho tốt.

Vừa qua, chúng ta nhắc tới nhiều về các sản phẩm mới. Nhiều người chúng ta cứ cho rằng pháp luật chưa có điều chỉnh, thực ra chúng ta phải khẳng định nó có rồi, quan trọng là chúng ta hiểu và quản lý ra sao. Pháp luật Việt Nam là phải điều chỉnh theo tiếng Việt. Vì thế, việc điều chỉnh là phải theo tiếng Việt.

Hiện nay, nếu đất ổn định không hình thành đơn vị thì tiêu thụ sản phẩm, nhưng vấn đề đây là sản hẩm về du lịch.

Về phía cơ quan quản lý, Bộ Xây dựng rất ủng hộ các chủ đầu tư, nhưng cũng cần phải có việc kiểm tỏa hợp lý để sau này không phát sinh những rắc rối trong quản lý các dự án nghỉ dưỡng.

"Tôi cho là năm 2019, với dự báo kinh tế vẫn cứ ổn định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển ổn định, nhưng tập trung ở phân khúc nào còn phụ thuộc vào nhu cầu và vị trí.

Ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) 

Cụ thể, đầu tư trong nội đô thì có khả năng tiêu thụ tốt hơn, còn đầu tư các đô thị ra ngoài rìa trong vài ba năm hạ tầng chưa theo kịp thì tiêu thụ rất khó", ông Phấn đánh giá.

Cũng theo ông Phấn, sắp tới, với các nhà đầu tư ngoại vào, nhu cầu là rất lớn, nhưng sẽ chỉ tập trung ở một số địa phương.

Với việc các doanh nghiệp ngoại vào với kinh nghiệm, tài chính tốt, thì thị trường sẽ sôi động, nhưng các doanh nghiệp nội cần phải có chiến lược nâng thương hiệu để tận dụng cơ hội này.

Về các phân khúc có thể tốt, đầu tiên là phân khúc đất nền, vì đây là loại sản phẩm cất giữ tài sản của người dân.

Thứ hai là phân khúc nhà ở tầm trung và cấp thấp, vì đây là nhu cầu thật.

"Chúng tôi đang nghiên cứu ngoài nhà ở xã hội, có thể loại phân khúc nhà ở giá thấp căn cứ vào tổng giá trị căn hộ. Các doanh nghiệp khi đầu tư ra vùng ven cũng nên tính rất kỹ từ nhu cầu, bao gồm nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư. Chúng tôi đang nghiên cứu giảm các thủ tục đầu tư để hỗ trợ các doanh nghiệp", ông Phấn cho biết.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc tư vấn Savill Hà Nội cho biết, nhìn lại thị trường năm 2018 có thể thấy, thị trường hoạt động tốt trên tất cả các phân khúc. Bên cạnh đó, các diện tích căn phòng cho thuê cũng có tỷ lệ lấp đầy chưa từng có. Phân khúc khách sạn nghỉ dưỡng thật là ấn tượng.

Điều này được hỗ trợ, ổn định từ nền kinh tế và sẽ được tiếp diễn trong năm 2019.

Cụ thể hơn, từng xu thế năm 2019, đối với phân khúc bất động sản nhà ở, trong năm 2018 nhu cầu về nhà ở, chất lượng sống gia tăng. Theo đó, hầu hết người mùa nhà có yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư.

 Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc tư vấn Savill Hà Nội

Việc hình thành xu thế tích hợp các tiện ích trong khu đô thị và xu hướng các chủ đầu tư ra ngoài thành phố…

Giá trị của chủ đầu tư không còn ở phần cứng như thiết kế, mà còn quan tâm đến quản lý, vận hành tòa nhà. Chính vì vậy, việc đầu tư nâng cao chất lượng vận hanh tòa nhà cũng là tất yếu và cạnh trangh ở các chru đầu tư.

Việc tích hợp các công nghệ mới, thông minh trong các dự án bất động sản, không chỉ trong thiết kế mà cả trong thiết kế vận hành, theo dõi tòa nhà.

Ngoài ra, phân khúc văn phòng cho thuê đang là phân khúc đáng chủ ý hiện nay. Quỹ đất dành cho văn phòng đã hết, chính vì vậy việc sử dụng văn phòng chia sẻ sẽ là xu thế trong năm 2019.

Bất động sản công nghiệp chúng ta đã có lượng đăng ký kỷ lục đầu tư từ nước ngoài năm 2018, bên cạnh đó cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng tác động đến phân khúc này. Hiện nay, nhu cầu về đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài tương đối tăng. Chính vì vậy, đây cũng là xu hướng tốt trong năm 2019.

Ngoài ra, xu hướng đầu tư về nhà ở thương mại, đất ở hạ tầng đang có sự quan tâm rõ nét. Việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng là lợi thế cho các nhà đầu tư, ví dự như trường đua công thức 1 cũng đáng lưu ý. Bên cạnh đó, thị trường Quảng Ninh, Hải Phòng,.. với lợi lích về giao thông cảng biển cũng là một ưu thế.

Ngoài ra một số địa phương có các đặc khu kinh tế cũng lợi thế không nhỏ cho thị trường trong năm 2019.