Vinaconex ITC (VCR) lận đận với Cát Bà Amatina

Thập kỷ với tham vọng tỷ đô

Với tổng mức đầu tư dự kiến lên tới 1 tỷ USD, quy mô hơn 172 ha, dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà (Cát Bà Amatina) tại thị trấn Cát Bà, huyện Cát Hải, TP Hải Phòng là một trong những dự án lớn nhất tại thành phố biển tại thời điểm triển khai năm 2009. Theo quy hoạch, dự án dự kiến có 7 khu resort với khoảng 800 biệt thự, 2 bến du thuyền, 1 bến tàu du lịch, trung tâm hội nghị quốc tế, khu thương mại dịch vụ quốc tế, khu thể dục thể thao, các dịch vụ giải trí đa chức năng, 6 khách sạn 5 sao và 1 khách sạn 4 sao.

Năm 2009 - 2010, chủ đầu tư chào bán một số sản phẩm của dự án Cát Bà Amatina và công bố, 95% biệt thự khu Tùng Thu và Bazzar Avenue đã có chủ. Nhưng việc đầu tư thiếu tập trung, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, cộng với thị trường bất động sản đột ngột “đóng băng” khiến dự án “giậm chân tại chỗ”, trở thành gánh nặng của Vinaconex ITC.

Kể từ năm 2012, không chỉ liên tục báo lỗ hoặc lãi ít do chi phí lãi vay và tiền bảo lãnh để đầu tư dự án Cát Bà Amatina “bào mòn” lợi nhuận, Vinaconex ITC còn phải khất lần với UBND TP. Hải Phòng về việc nộp tiền sử dụng đất, đồng thời như xin phép bán đất nền có hạ tầng kỹ thuật để khắc phục khó khăn.

Dẫu vậy, giải pháp trên không thực sự mang lại hiệu quả và không thể giúp tái khởi động dự án Cát Bà Amatina. Trước việc dự án bị bê trễ và một nhà đầu tư khác có tiềm lực đề xuất tiến hành khảo sát, nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể phát triển bền vững quần đảo Cát Bà để thực hiện đầu tư tại đây, ngày 2/3/2017, UBND huyện Cát Hải có Thông báo số 54/TB-UBND đề nghị Vinaconex ITC tạm dừng triển khai dự án Cát Bà Amatina.

Sau đó, Vinaconex ITC có nhiều công văn gửi tới Thành ủy TP Hải Phòng cam kết sẽ khắc phục những tồn tại để giành lại quyền kiểm soát dự án Cát Bà Amatian và tái khởi động dự án.

Đến cuối năm 2020, dự án Cát Bà Amatina được khởi động trở lại. Tổng mức đầu tư ban đầu của dự án khoảng 10.941 tỷ đồng và dự kiến sẽ nâng lên 1 tỷ USD. Dự án chú trọng phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng kết hợp với du lịch văn hóa, nhằm khai thác tiềm năng du lịch của đảo Cát Bà. Dự kiến, khi hoàn thành vào năm 2025, dự án sẽ là sự kết hợp hài hòa giữa những chuỗi resort nghỉ dưỡng đẳng cấp, những khu biệt thự mặt nước và cụm biệt thự đảo sang trọng, các khu khách sạn, condotel đẳng cấp 5 sao, hệ thống bến du thuyền, khu vui chơi giải trí trong nhà và ngoài trời, dịch vụ dã ngoại khám phá nét đẹp thiên nhiên hoang sơ của vịnh Hạ Long và vườn quốc gia Cát Bà...

Tuy nhiên, 3 năm sau, dự án Cát Bà Amatina lại đứng trước nguy cơ bị đình trệ khi Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã chứng khoán VCG) quyết định rút vốn khỏi dự án.

Tháng 10/2023, Hội đồng quản trị Vinaconex ITC đã thông qua nghị quyết chấm dứt và thanh lý trước thời hạn hợp đồng hợp tác đầu tư với Vinaconex. Đây là hợp đồng được hai bên ký kết ngày 10/6/2021 về việc hợp tác đầu tư phân khu CT02 và hạ tầng kết nối phân khu CT02 của dự án Cát Bà Amatina.

Theo đó, Vinaconex ITC sẽ nhận lại các tài sản đã thế chấp cho tổ chức tín dụng phát sinh từ thỏa thuận hợp đồng hợp tác đầu tư. Ngược lại, Công ty có nghĩa vụ hoàn trả cho Vinaconex 2.200 tỷ đồng tiền nhận góp vốn trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày 30/9/2023. Về phía Vinaconex, doanh nghiệp này có nghĩa vụ làm việc với tổ chức tín dụng để giải toả các tài sản của Vinaconex ITC đã thế chấp.

Thực tế, kế hoạch rút khỏi dự án Cát Bà Amatina của Vinaconex đã manh nha từ đại hội cổ đông thường niên 2023 tổ chức ngày 14/4/2023. Tại đại hội, trả lời câu hỏi về việc Vinaconex có tiếp tục triển khai dự án Cát Bà Amatina hay không, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaconex, đồng thời cũng là Chủ tịch Vinaconex ITC, ông Đào Ngọc Thanh không còn khẳng định “chắc như đinh đóng cột” về tương lai “mang về dòng lợi nhuận 1.000 tỷ đồng/năm” của dự án như hồi năm 2019 và nhìn nhận, tình hình thị trường đang rất xấu.

Sau đó, ngày 23/1/2024, ông Đào Ngọc Thanh có đơn từ nhiệm vị trí Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaconex ITC với lý do “bận công việc cá nhân”.

Tương lai dự án lại… mờ

Vinaconex ITC dự kiến sẽ chuyển nhượng một phần dự án Cát Bà Amatina.

Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định, tiến độ đầu tư và mở bán tại dự án Cát Bà Amatina sẽ chậm lại trong 1 - 2 năm tới, do thị trường bất động sản trầm lắng, mặt bằng lãi suất tín dụng neo cao ảnh hưởng lớn đến triển vọng bán hàng, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng. Hiệu quả khai thác cho thuê dự án nhiều khả năng ở mức thấp do giá thành sản phẩm cao và chưa có đường kết nối sang Cát Bà, ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của dự án. Mặt khác, hạn chế trong khả năng phát hành trái phiếu mới và nhu cầu vốn cho hoạt động xây dựng cũng ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính phân bổ cho hoạt động đầu tư hạ tầng tại dự án.

VCBS kỳ vọng, trong 2 năm tới, Vinaconex ITC sẽ tiếp tục hoàn thiện và bàn giao các phân khu đã được khách hàng đặt mua trong giai đoạn 2010 - 2012, gồm khu biệt thự B2, B3 và một phần khu liền kề A3. Biên lợi nhuận của dự án dự kiến sẽ không cao do giá bán đất nền trước đây khá thấp và chi phí xây dựng nhà thô chiếm phần lớn tỷ trọng doanh thu ghi nhận.

Báo cáo thường niên 2022 của Vinaconex ITC cho biết, dự án Cát Bà Amatina đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, việc san lấp đạt khoảng 98% mặt bằng toàn bộ dự án. Về các công trình trên đất, Công ty đã hoàn thành 99/99 căn biệt thự song lập tại khu A1 (BT4) thuộc giai đoạn 1; khởi công đầu tư xây dựng các công trình nhà liền kề, biệt thự song lập khu A3, A4… Tuy nhiên, tình hình kinh tế năm 2023 đã không ủng hộ cho các kế hoạch ra mắt sản phẩm của dự án.

Trong tài liệu đại hội cổ đông thường niên 2024 dự kiến tổ chức ngày 4/4, Vinaconex ITC dự báo, năm nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trong trạng thái ảm đạm, chưa thể phục hồi do sức cầu thị trường chưa được cải thiện (sức mua và thanh khoản chủ yếu tại các phân khúc sản phẩm bất động sản có nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ngay).

Chính vì vậy, việc triển khai kinh doanh các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại của dự án Cát Bà Amatina trong năm 2024 có thể gặp nhiều khó khăn, thị trường khó hấp thụ. Vinaconex ITC sẽ tiếp tục thu hồi công nợ của các khách hàng đã ký hợp đồng. Đối với các sản phẩm bán mới, căn cứ tín hiệu, sự phục hồi của thị trường bất động sản, Công ty sẽ xem xét thời điểm bán hàng và có chiến lược kinh doanh phù hợp.

Đặc biệt, Vinaconex ITC dự kiến trình đại hội cổ đông thông qua phương án đầu tư, kinh doanh dự án Cát Bà Amatina theo hình thức chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư khác để tiếp tục đầu tư, kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp tác với bên thứ ba để triển khai bán hàng. Về nguồn tài chính, Công ty sẽ tiếp tục làm việc với tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư có năng lực tài chính để tài trợ vốn thực hiện dự án.