Thông tin các suất mua hợp đồng góp vốn Dự án CT4 có giá tới 300-400 triệu đồng đang ồn ào trên thị trường. Vậy ông có thể nói rõ về cách thức Vimeco đã triển khai việc huy động vốn quỹ nhà 20% của dự án này?
Dự án CT4 của Công ty từ lúc triển khai đến khi xong các thủ tục pháp lý trải qua hơn 7 năm. Ban đầu, DN dự kiến xây dựng chung cư cao cấp 49 tầng. Tuy nhiên, do thị trường BĐS giảm giá, Công ty đã đề nghị thành phố cho điều chỉnh quy mô dự án xuống 39 tầng với giá bán ở phân khúc trung cấp.
Dự án có tổng vốn đầu tư ban đầu là 2.300 tỷ đồng, sau điều chỉnh giảm xuống còn 1.300 tỷ đồng với 402 căn hộ.
Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, doanh nghiệp được huy động vốn từ 20% quỹ nhà của dự án không phải qua sàn. Việc huy động trên, Công ty đã có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng TP. Hà Nội. Hiện nay, Công ty đã xây dựng tổng mức đầu tư dự án và gửi Viện Kinh tế - Bộ Xây dựng thẩm tra để có cơ sở quyết định giá chính thức.
Công ty cũng đã thuê CBRE thực hiện báo cáo nghiên cứu thị trường và tư vấn bán hàng dự án để có cơ sở xem xét mức giá bán.
Theo nghiên cứu của CBRE thực hiện vào cuối năm 2013, đầu năm 2014, họ giả định rằng, vào năm 2014, nếu thị trường tốt hơn năm 2013 thì mức giá bán đề xuất khi dự án khởi công vào quý II/2014 áp dụng với nhà đã hoàn thiện chưa VAT là 20 triệu đồng/m2; giá bán đề xuất khi dự án xong móng vào quý I/2015 là 22 triệu đồng/m2; đến khi xây thô xong 50%, giá bán đề xuất là 25 triệu đồng/m2.
Vào tháng 9/2014, dựa trên những căn cứ đó và điều kiện thực tế thị trường, Công ty xác định giá bán quỹ nhà 20% là 24,12 triệu đồng/m2. Thời điểm góp vốn trước so với thời điểm dự kiến mở bán khoảng 1 năm.
Vậy những đối tượng nào được góp vốn mua nhà giá trên?
Công ty đưa ra tiêu chí xem xét cụ thể, bao gồm: cán bộ, nhân viên trong Công ty chưa có nhà ở; các khách hàng truyền thống, các đối tác, cá nhân đã hỗ trợ Công ty trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và triển khai dự án.
Bản thân các thành viên Ban điều hành và các trưởng phòng, ban trong Công ty chưa ai được góp vốn mua nhà dự án đợt này. Anh em cũng thắc mắc với chúng tôi là sao họ không được góp vốn, tôi đã giải thích cơ hội mua nhà của Vimeco còn rất nhiều, chỉ sợ đến lúc được bán rộng rãi theo quy định của pháp luật lại không có năng lực tài chính.
Ở vị trí đắc địa như Dự án CT4, giá nhà 24 triệu đồng/m2 là quá thấp. Các ông nghĩ sao về nhận xét này?
Khi nói đến giá nhà đất, phải đặt nó trong bối cảnh thị trường tại thời điểm đó. Vào tháng 7 - 8/2014, khi chúng tôi đưa ra giá 24,6 đồng/m2, nhiều người trong Công ty có ý kiến tại sao giá cao thế, giá đó có ai góp vốn không, dự án có khả thi không?
Ngay trong báo cáo tư vấn của CBRE cũng đưa ra mức giá thấp hơn nhiều, nhiều dự án xung quanh cũng chỉ bán giá tương đương hoặc thấp hơn. Thị trường sau đó tích cực hơn, rồi có thông tin trên thị trường người ta mua bán các hợp đồng góp vốn đó.
Trong điều 7 hợp đồng huy động vốn, chúng tôi quy định rõ “nghiêm cấm việc chuyển nhượng hợp đồng dưới mọi hình thức”. Việc các cá nhân mua bán là quan hệ dân sự của họ. Công ty không thừa nhận giao dịch đó và không có trách nhiệm với những giao dịch mua bán như vậy, nếu có rủi ro, họ tự chịu.
Giả định rằng, thị trường sẽ tiếp tục diễn biến tốt, khi mở bán chính thức, Vimeco có phương án bán hàng thế nào để tối ưu hóa lợi nhuận cho Công ty?
Với tiến độ như hiện nay, dự kiến đến khoảng tháng 9/2015, chúng tôi sẽ đủ điều kiện mở bán theo luật định. Hiện chúng tôi chưa có phương án bán hàng cuối cùng, mà đang tập trung vào thi công để đủ điều kiện bán.
Chúng tôi cũng không dám chắc đến khi Công ty mở bán dự án, thị trường bất động sản có còn những điều kiện tốt như hiện nay không, nên vẫn phải bám sát thị trường để có thông tin thực tế.
Cũng phải nói rằng, thông tin trên thị trường không phải điều gì cũng có thực. Bản thân tôi còn nhận được tin nhắn mời mua nhà Dự án CT4 cả sàn tầng 14 và 19 với giá chênh hợp lý, trong khi Công ty chưa hề có kế hoạch mở bán.
Với Vimeco, chủ trương của Công ty là dự án phải bảo đảm lợi nhuận cao, hiệu quả là quan trọng, song tính thanh khoản của sản phẩm cũng phải đặt lên hàng đầu. Thực tế các dự án trước đây của chúng tôi chưa bao giờ phải hạ giá để bán được hàng.
Không chỉ ồn ào về chuyện căn hộ CT4, một số cổ đông của Vimeco cũng băn khoăn về phương án phát hành riêng lẻ của Công ty trước đây, trong đó có một số lãnh đạo của Vimeco được mua cổ phần với điều kiện tốt?
Năm 2010-2011, Công ty có nhu cầu tăng vốn phục vụ sản xuất - kinh doanh, song ĐHCĐ năm 2011 các cổ đông tổ chức không nhất trí bỏ thêm vốn vào.
Thiếu vốn nên các kế hoạch đầu tư nâng cao năng lực máy móc thiết bị của Công ty đã không thực hiện được. Đến năm 2014, các cổ đông đồng ý tăng vốn.
Ban đầu, Công ty lên kế hoạch phát hành cho các cổ đông hiện hữu, nhưng do báo cáo tài chính kiểm toán của Công ty bị ngoại trừ, Dự án Khu đô thị Cao Xanh - Quảng Ninh không thực hiện, Công ty trả lại đất cho tỉnh Quảng Ninh dù đã chi phí vào đó gần 30 tỷ đồng chưa thu hồi được từ tỉnh Quảng Ninh, nên Công ty phải chuyển sang thực hiện phương án phát hành cổ phần riêng lẻ cho dưới 100 nhà đầu tư, hạn chế chuyển nhượng 1 năm.
Ngoài Vinaconex và cổ đông lớn là An Quý Hưng được mua cổ phần, cũng chỉ còn một phần nhỏ phân phối cho cán bộ chủ chốt của doanh nghiệp, mỗi người được mua vài nghìn cổ phiếu. Đó là việc bất đắc dĩ, còn Công ty rất muốn phát hành cho cổ đông hiện hữu, vừa dễ thực hiện, vừa minh bạch.
Tiền thân là DNNN chuyển sang CTCP, đồng thời tỷ lệ sở hữu của Ban điều hành Vimeco thấp, có cổ đông e ngại, các ông sẽ không làm việc hết mình vì lợi nhuận chung của toàn Công ty?
Trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực xây lắp và sản xuất vật liệu xây dựng có cùng ngành nghề như chúng tôi gặp rất nhiều khó khăn.
Ban lãnh đạo Công ty đã rất nỗ lực hoàn thành tất cả các chỉ tiêu do ĐHCĐ đề ra, cổ tức luôn đạt trên 12%/năm. Đặc biệt, năm 2014, tiền tăng vốn ngày 30/12/2014 mới về tài khoản phong tỏa (vốn điều lệ tăng từ 65 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng), ngày 15/01/2015, tài khoản phong tỏa mới được giải tỏa và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, Công ty vẫn quyết định chia cổ tức 15% trên số vốn mới tăng thêm. Nếu so kế hoạch ban đầu cổ tức 15% trên số vốn điều lệ 65 tỷ đồng thì năm 2014, cổ tức Công ty là 23%.
Ngoài ra, Công ty chưa bao giờ nợ lương và các chế độ của người lao động. Kết quả sản xuất - kinh doanh hàng năm đã trả lời những nhận định trên về Ban lãnh đạo Công ty.
Thù lao của HĐQT và Ban điều hành Vimeco (theo tài liệu ĐHCĐ) khá thấp, đó có phải là lý do khiến Ban lãnh đạo Vimeco không có động lực cống hiến và tối ưu hóa hoạt động của doanh nghiệp?
Trên bàn làm việc của lãnh đạo Công ty, trước mặt luôn đặt bản kế hoạch sản xuất - kinh doanh, tình hình thực hiện các dự án, phương án trả nợ ngân hàng để có phương án giải quyết kịp thời. Vimeco chưa bao giờ phải đề nghị ngân hàng gia hạn nợ vay, chưa bao giờ phải để cơ quan thuế nhắc nhở.
Các tổ chức tín dụng luôn dành cho Vimeco các khoản vay với mức lãi suất ưu đãi, lãi suất vay vốn của chúng tôi hiện nhỏ hơn 7%/năm. Từ cuối năm 2014 đến nay, doanh nghiệp luôn duy trì số dư tiền gần 200 tỷ đồng. Thử hỏi, nếu Ban điều hành không nỗ lực hết sức, trong bối cảnh như hiện tại, liệu doanh nghiệp có duy trì được hoạt động như vậy?
