Viễn cảnh đẹp với bất động sản khu công nghiệp

Tân Tổng giám đốc Cushman & Wakefied Việt Nam, ông Alex Crane cho rằng, với các hiệp định thương mại đa phương, song phương đã và chuẩn bị ký kết,  kỳ vọng Việt Nam sẽ thể hiện vị thế cạnh tranh rất cao trong phân khúc bất động sản công nghiệp so với các nền kinh tế khác trong khu vực.

Ông Alex Crane 

Theo tổng kết của Đầu tư Bất động sản, chỉ trong vài tháng vừa qua đã có tới 16 thương vụ nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào các dự án, các DN bất động sản Việt Nam với số vốn từ vài triệu đến vài chục triệu USD. Ông đánh giá gì về làn sóng đột biến này?

Dù cho chúng tôi chưa được thấy bảng tổng kết mà Đầu tư Bất động sản đề cập tới thì con số này cũng không có gì là đáng kinh ngạc, chỉ có điều tôi không xem nó là “làn sóng đột biến” mà thôi. Trong một thời gian dài, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn quan tâm đến Việt Nam, bỏ ra nhiều năm tìm kiếm kèm theo sự cân nhắc cẩn thận các cơ hội đầu tư.

Có chăng thì tâm lý tích cực hiện có trên thị trường bất động sản khiến cho mức độ “tấn công” của các nhà đầu tư cao hơn một chút. Những tài sản đang hoạt động có dòng tiền ổn định vẫn được quan tâm đặc biệt, nhất là các tòa nhà văn phòng cho thuê và phân khúc nhà ở cũng đang có những tín hiệu khởi sắc rõ ràng.

Những khách thuê đang phát triển cơ sở tiếp tục giữ mức đầu tư cao vào ngành sản xuất và chế biến và phân khúc này đặc biệt thú vị bởi sự xuất hiện của hiệp định thương mại gần đây với khối EU và sự tiến triển của TPP (Hiệp định Đối tác Kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương).

Lĩnh vực sản xuất và chế biến đang nhận được mức độ đầu tư cao hơn từ khách thuê với mục đích nâng cao biên độ lợi nhuận, lĩnh vực này đang được hưởng lợi từ các thỏa thuận thương mại với EU gần đây và TPP một khi nó hoàn tất.

Nguyên là người dẫn dắt Bộ phận tư vấn khách thuê văn phòng của Cushman & Wakefied Việt Nam với những thương vụ rất thành công trong năm 2014, ông nhận định phân khúc này sẽ diến biến ra sao trong nửa cuối năm 2015 và xa hơn?

Hiện tại, Cushman & Wakefied có một vài thương vụ rất lớn tại TP. HCM và có thể sẽ hoàn thành trong năm nay. Một trong những thương vụ này có khả năng sẽ thay đổi cách mọi người nhìn nhận Việt Nam trong lĩnh vực công nghệ cao - điều này thật sự là tin vui cho Việt Nam.

Trong các lĩnh vực, ngành dược phẩm, hàng tiêu dùng nhanh, bảo hiểm, ngân hàng và tài chính dẫn đầu xu hướng mở rộng văn phòng, áp lực về nguồn cung sẽ tạo ra sự cạnh tranh nhỏ giữa các khách thuê để giành được thương vụ tốt nhất và địa điểm tốt nhất.

Tình trạng thừa cung tại Hà Nội sẽ tiếp tục trong vài năm tới và sẽ là một thách thức cho các chủ tòa nhà. Khu trung tâm ít chịu ảnh hưởng của việc giảm giá thuê hơn khu vực phía Tây và nội thành, nhưng các khách thuê lại bị hấp dẫn bởi những địa điểm này vì giá rẻ hơn. Điều này sẽ gián tiếp tạo nên áp lực đối với giá thuê tại khu trung tâm. Các tòa nhà chất lượng cao và được quản lý tốt vẫn là lựa chọn của các tập đoàn đa quốc gia, những tòa nhà này sẽ giữ được tỷ lệ lấp đầy tốt khi áp lực về giá thuê giảm.

Nhìn chung, chúng tôi thấy việc kiến tạo một môi trường làm việc tốt hiện là một trong những ưu tiên hàng đầu của các tập đoàn đa quốc gia - cũng chính là một chiến lược để thu hút và giữ chân các nhân tài, điều này khiến cho họ chọn những tòa nhà tốt nhất, tại các địa điểm đẹp nhất để thuê.

Tóm lại, cả hai thị trường sẽ tiếp tục có tỷ lệ hấp thụ tốt, nhưng trong khi giá thuê tại TP. HCM không thay đổi thì giá ở Hà Nội có thể sẽ tiếp tục giảm cho cả ba khu vực, khu phía Tây và khu nội thành bị ảnh hưởng nặng hơn khu trung tâm thành phố.

Làn sóng chuyển cứ điểm sản xuất từ Trung Quốc và vài nước khác sang Việt Nam của các tập đoàn đa quốc gia sẽ tạo nên những cơ hội nào cho bất động sản văn phòng và khu công nghiệp, thưa ông?

Lĩnh vực công nghiệp sản xuất có nhiều khởi sắc thú vị trong năm nay. Cushman & Wakefied đã phát hành ấn phẩm “Điểm dừng chân cho các nhà sản xuất năm 2015” (Where in the World? Manufacturing Index 2015), trong đó Việt Nam đã trở thành quốc gia dẫn đầu bảng xếp hạng “Chỉ số phát triển của các khu vực mới nổi trong ngành sản xuất” (Growth Index).

Bảng xếp hạng thể hiện rõ lợi thế của Việt Nam xét trên phương diện chi phí cạnh tranh. Việt Nam đã bắt đầu được hưởng lợi từ việc chi phí sản xuất tại Trung Quốc ngày càng tăng: Vốn đầu tư nước ngoài cho ngành sản xuất và chế biến tại Việt Nam tăng gấp đôi kể từ năm 2012 đến năm 2014, đạt 11 tỷ USD, tương đương 71% tổng số vốn FDI đăng ký.

Trong tương lai, TPP được kỳ vọng sẽ không chỉ làm tăng tính cạnh tranh khi các loại thuế được giảm mạnh, mà còn đưa ra được các tiêu chuẩn giúp cải thiện việc đánh giá chuỗi cung ứng, tạo ra khuôn khổ tốt hơn cho các vấn đề như sở hữu trí tuệ và nguồn nhân lực, làm tăng sức hấp dẫn cho Việt Nam.

Phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê vẫn phát triển tốt và chắc chắn sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển của ngành sản xuất, chẳng hạn các công ty mới cần tìm văn phòng hoặc các công ty cần mở rộng văn phòng hiện tại sẽ có nhu cầu này một cách rất tự nhiên.

Đi theo xu hướng của các quốc gia như Singapore và Ấn Độ, nơi xuất hiện “Khu vực công nghiệp” (Singapore) và “Khu công nghệ cao” (Ấn Độ), Việt Nam trong tương lai sẽ có những khu công viên văn phòng bên ngoài trung tâm thành phố mang đến sự kết nối giữa các công ty nhiều hơn và chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, tôi tin rằng, sự thành công của mô hình này phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện cơ sở hạ tầng và một khi cơ sở hạ tầng được cải thiện thì Việt Nam sẽ có tiềm năng trở thành một trung tâm cung cấp việc làm cho khu vực.

Đã và đang làm việc với rất nhiều nhà đầu tư ngoại, ông đánh giá ra sao về sức hấp dẫn của bất động sản Việt Nam trong tương quan với các nước trong khu vực.

Nếu chúng ta nhìn vào các thị trường “mới nổi” trong khu vực như Indonesia, Philippines và Thái Lan, Việt Nam đã nhận được 17% trong tổng vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI) đổ vào bất động sản. Indonesia chỉ nhận được 10% do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, Philippines và Thái Lan có tỷ lệ 29% và 45% tương ứng. Vì vậy, tôi tin rằng, Việt Nam vẫn là thị trường rất tiềm năng để đầu tư bất động sản và tỷ lệ thu hút vốn đầu tư trong lĩnh vực này sẽ được cải thiện trong thời gian không xa.

Tuy nhiên, dù các nhà đầu tư đang có phản ứng tích cực với những cải thiện của thị trường bất động sản và những quy định mới về mặt pháp lý, nhưng vẫn còn đó những nghi ngại khi các sắc luật vẫn chưa có những nghị định,  thông tư, hướng dẫn cụ thể và toàn diện. Những vấn đề mà chúng tôi thường hay nghe từ các nhà đầu tư nhất chính là liên quan đến thủ tục hành chính, sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà đầu tư trong nước và DN đã đẩy các nhà đầu tư nước ngoài ra khỏi thị trường.

Tôi cho rằng, điều này cần phải xem lại nếu đó là sự cạnh tranh không lành mạnh, bởi vì ai cũng biết DN trong nước có nhiều lợi thế về sự am hiểu thị trường, các mối quan hệ công việc và quỹ đất.

Với các hiệp định thương mại nới lỏng như đã đề cập phía trên, tôi kỳ vọng Việt Nam sẽ thể hiện vị thế cạnh tranh của mình trong phân khúc bất động sản công nghiệp so với các nền kinh tế khác trong khu vực, phân khúc này hiện có tiềm năng rất lớn, đã và đang nhận được sự quan tâm lớn từ phía các nhà đầu tư, khi mà vài năm trước đây, họ sẽ bay thẳng đến Indonesia hoặc Malaysia.