Vì sao nhiều chủ đầu tư “né” bảo lãnh ngân hàng?

Bảo lãnh ngân hàng – chuyện quả trứng và con gà

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản mới đây, lãnh đạo một tập đoàn lớn có trụ sở tại đường Phạm Hùng, Hà Nội cho biết, doanh nghiệp này đang gặp nhiều vướng mắc với khách hàng trong quá trình thực hiện quy định về bảo lãnh đự án bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tại Điều 56, luật này quy định rõ, “yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh”.

Để đảm bảo niềm tin cho người mua nhà, ngay khi quy định này chuẩn bị có hiệu lực vào ngày 1/7/2015, doanh nghiệp đã làm thủ tục để ngân hàng tiến hành cấp bảo lãnh. Đến ngày 25/6/2015, Ngân hàng Nhà nước lại ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có nội dung về bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Dẫu vậy, Ngân hàng Nhà nước lại yêu cầu chỉ bảo lãnh khi đã có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, mâu thuẫn so với Luật kinh doanh bất động sản 2014. Chính điều này khiến doanh nghiệp loay hoay không biết triển khai dự án ra sao, và đành đưa ra phương án ngồi lại với ngân hàng để bàn giải pháp bảo lãnh từng sản phẩm khi khách hàng mua nhà để vẫn tiếp tục triển khai dự án.

Rắc rối xuất hiện từ đây khi có những khách hàng thương lượng được, có khách hàng không, có khách hàng đòi  rút lại tiền. Sau đó, để trấn an khách mua nhà, chủ đầu tư có đưa ra cam kết sẽ cấp đầy đủ bảo lãnh sau khi Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước có ý kiến cụ thể để tháo gỡ vướng mắc. Dẫu vậy, đến thời điểm hiện tại, dự án đã chuẩn bị bàn giao, việc cấp bảo lãnh vẫn không thể thực hiện được và chủ đầu tư bị nhiều khách hàng quay sang tố cáo vì hành vi "lừa dối", không thực hiện đúng cam kết bảo lãnh.

Vị đại diện chủ đầu tư trên cho biết, thực tế, việc chưa thực hiện cam kết bảo lãnh không chỉ riêng dự án của đơn vị này, mà rất nhiều dự án tại thời điểm đó cũng bị nghẽn khi có độ vênh giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và quy định tại Thông tư 07 của Ngân hàng Nhà nước. Dù rất muốn cấp bảo lãnh cho dự án nhưng đành bất lực, bởi nếu theo đuổi thủ tục này chắc chắn doanh nghiệp sẽ tăng thêm rất nhiều gánh nặng chi phí, khi đó người mua nhà chắc chắn sẽ phải gánh chịu, bởi giá bán sẽ phải tính lại để bù cho chi phí của doanh nghiệp.

"Thực tế, việc nghẽn hoạt động cấp bảo lãnh tín dụng không chỉ xảy ra với các doanh nghiệp nhỏ, mà còn có nhiều đơn vị rất lớn, có uy tín thương hiệu, được người tiêu dùng tín nhiệm cũng đang thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng cho dự án một cách khá hình thức", vị lãnh đạo này chia sẻ thêm.

Khi chưa có bảo lãnh, người mua nhà cần lưu ý gì?

Một dự án bất động sản có sự bảo lãnh sản phẩm hình thành trong tương lai của ngân hàng sẽ có sự khác biệt rất lớn so với các dự án không được bảo lãnh. Việc tránh được viễn cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi người mua đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ là lý do khiến quy định bảo lãnh được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thế nhưng, thực tế hiện nay, như lời chia sẻ của phó tổng giám đốc một ngân hàng thương mại lớn ở phía Nam, các ngân hàng vẫn phải chủ động tìm kiếm chủ đầu tư dự án để giới thiệu bảo lãnh chứ chưa có sự chủ động từ phía ngược lại. Sở dĩ chủ đầu tư chưa mặn mà là vì họ cảm thấy mất thời gian để xem xét, thẩm định các điều kiện liên quan đến năng lực chủ đầu tư, trong khi chưa biết viễn cảnh sẽ phải cấp như thế nào khi đang bị vướng các quy định như vậy. Có hoàn thành xong thì cơ cấu giá mới chắc chắn cao hơn dự tính và khả năng thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng.

Trong một số trường hợp, việc phải ký quỹ giao dịch bằng tiền mặt hoặc tài sản gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế là rất khó khăn, bởi chủ đầu tư đang cùng lúc triển khai nhiều dự án. Họ cũng không sẵn sàng trả phí bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng chỉ vì cấp chứng thư bảo lãnh. Đó là một số nguyên nhân khiến các doanh nghiệp có ý định "né" quy định bảo lãnh dự án trước khi bán cho khách hàng.

Ngày 29/9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN. Tuy nhiên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, dù đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng cơ chế bảo lãnh dự án vẫn có nhiều điểm chưa ổn, chưa giải quyết được những bất cập cơ bản của quy trình cấp bảo lãnh tín dụng đã nêu ra trước đó. Có một số điểm thay đổi nhưng quy định vẫn chưa rõ hoặc chưa đầy đủ trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Chẳng hạn, tại Điểm ii, mục a, khoản 4, Điều 12, Thông tư 13/2017/TT-NHNN vẫn chỉ quy định số tiền bảo bãnh là “nghĩa vụ phải hoàn lại đối với số tiền được phép nhận ứng trước” và “các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn”. Ở góc độ từ ngữ, “hoàn trả’ được hiểu là trả lại nguyên vẹn những gì đã lấy, đã giữ, đã vay… Theo quy định tại Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư thu lần đầu không quá 30% và phải thu các đợt tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đưa ra chương trình giảm giá, chiết khấu nếu khách hàng thanh toán lần đầu 95%, 98% giá trị hợp đồng ngay khi mở bán dự án.

Với quy định như Thông tư 13, khách chỉ được “hoàn trả” số tiền được phép nhận, nhưng nếu trên thực tế, chủ đầu tư thu quá 30% trong đợt đầu tiên của hợp đồng hoặc thu vượt tiến độ thi công xây dựng, thì liệu khách hàng có được hoàn đầy đủ? Cũng theo ông Phượng, trong các giao dịch hợp đồng mua, thuê đều áp dụng việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, trả tiền đặt cọc. Tuy nhiên, các khoản này không phải là khoản “hoàn trả”, nên rõ ràng nằm ngoài quy định của Thông tư 13. 

TS. Trần Ngọc Quang, nguyên Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong bối cảnh quy định bắt buộc phải có bảo lãnh dự án, ngân hàng vẫn chưa được thực hiện nghiêm trong thực tiễn thì người mua nhà cần rất cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro. Bởi lẽ, việc ký hợp đồng mua bán căn hộ không có chứng thư bảo lãnh thì ngay cả với các ông trùm bất động sản lớn hay dự án bất động sản siêu VIP đều có thể xảy ra tranh chấp hay rủi ro mà người mua nhà phải đối mặt tương tự như dự án Léman Luxury Apartments, Harmona...

Do đó, để đảm bảo quy định được thực thi nghiêm túc, khách hàng cần đề nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng như sau: “Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ tài chính của mình trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”. Bên cạnh đó, cũng cần bổ sung quy định cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ này.

Về người mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản. Quy định này cần phải được thực thi triệt để và tuyên truyền rộng rãi để người mua nhà “chọn mặt gửi vàng”, cũng như để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.