Vì sao khó thu hồi đất bỏ hoang?

Nhan nhản đất bỏ hoang

Khu đất rộng khoảng 1,5 ha với mục đích xây trường phổ thông liên cấp ngay ngã tư đường Nguyễn Văn Lộc (Hà Đông) được TP. Hà Nội giao cho Công ty cổ phần TSQ Việt Nam làm chủ đầu tư, nhưng theo quan sát của phóng viên, hiện tại khu đất này là bãi đỗ xe ô tô khá tấp nập. Ngay cạnh đó là một khu đất khác của Công ty TSQ Việt Nam, song cũng đã trở thành nơi tập kết vật liệu xây dựng, rác rến ngổn ngang.

Hỏi người dân sinh sống quanh đây thì được biết, dự án đã tiến hành giải phóng mặt bằng từ chục năm trước, thế nhưng đến nay vẫn “án binh bất động”, đồng thời tìm hiểu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận Hà Đông cũng không có tên dự án này. Trong khi đó, lãnh đạo doanh nghiệp cho hay, dự án vẫn đang trong quá trình triển khai.

Gần khu đất của Công ty TSQ Việt Nam là 4 lô đất của “siêu dự án” tổ hợp chung cư Booyoung Vina rộng hàng chục nghìn mét vuông. Dự án được khởi công lần đầu vào tháng 2/2007 và dự kiến hoàn thành, đưa vào sử dụng trong năm 2010, nhưng không thực hiện được. Tháng 7/2011, dự án được tái khởi công, nhưng nhanh chóng trở lại trạng thái “bất động” sau đó.

UBND phường Mộ Lao cho biết, dự án Booyoung Vina chậm trễ triển khai do điều chỉnh quy hoạch, thế nhưng qua thông tin Báo Đầu tư Chứng khoán tìm hiểu được, nhiều môi giới đã và đang mời chào người mua nhà ở dự án này.

Cách đó không xa lại là một bãi đất trống lớn khác, vốn là dự án Thành phố công nghệ xanh tại phường Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Blenheim Vietnam làm chủ đầu tư. Dự án được UBND TP. Hà Nội cho phép nghiên cứu lập quy hoạch từ năm 2009, sau nhiều lẫn điều chỉnh quy hoạch tới nay vẫn chưa thể triển khai.

Theo lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường quận Nam Từ Liêm, tiến độ dự án hiện nay gần như không có biến chuyển, nguyên nhân chủ yếu là do chưa giải phóng xong mặt bằng. Một bộ phận người dân chưa thống nhất với mức giá đền bù của Thành phố đưa ra là 200.000 - 300.000 đồng/m2, trong khi mặt bằng giá đất nền quanh khu vực ngã tư Vạn Phúc, dọc tuyến đường Đại Mỗ lên tới 70-80 triệu đồng/lô, đồng thời giá các căn hộ chung cư ở đây cũng được neo ở mức cao, từ 22-25 triệu đồng/m2.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ hồi tháng 9/2020, Tập đoàn Blemheim cũng thừa nhận chưa thể triển khai dự án và xin đề nghị được điều chỉnh quy hoạch.

Tại quận Nam Từ Liêm, dự án số 28 đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm của Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển đầu tư Thăng Long với mục đích xây nhà cao tầng, dịch công cộng kết hợp nhà trẻ, văn phòng cho thuê… song bị bỏ hoang, rồi được chủ đầu tư “xẻ thịt” thành nhà xưởng, gara ôtô, siêu thị mini… để cho thuê.

Khó xử lý, thu hồi

Các dự án chậm trễ triển khai nêu trên chỉ là một trong hàng trăm dự án đình trệ từ lâu trên địa bàn Hà Nội. Từ năm 2018, Thường trực HĐND TP. Hà Nội đã giám sát việc này va tại thời điểm giám sát, có 383 dự án chậm triển khai, chưa giải phóng mặt bằng, chưa hoàn thành quy hoạch, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sử dụng sai mục đích… Các vi phạm này không mới, một số dự án chậm tiến độ kéo dài đã được HĐND Thành phố cảnh báo, kiến nghị từ nhiều năm trước, nhưng chưa được giải quyết triệt để.

Trên địa bàn Hà Nội đang có tình trạng đất dự án bỏ không cả chục năm trời, trong đó có những dự án ở ngay trên các mảnh “đất vàng”. Bởi thế, người dân có lý do để đặt câu hỏi liệu “có gì đó” bên cạnh quyết định giao đất không, vì nếu giao đất “có điều kiện” thì rất khó để xử lý, thu hồi do vướng lợi ích của bên này, bên kia.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Theo lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, việc xử lý vi phạm, thu hồi những dự án bê trễ kéo dài đã được quy định cụ thể tại Luật Đầu tư, nhưng quá trình thực thi gặp nhiều khó khăn do quy trình quá cồng kềnh. Việc xem xét kiến nghị chấm dứt hoạt động dự án cũng còn nhiều hạn chế, nhất là với những dự án đã thực hiện một số thủ tục ban đầu, đã bỏ kinh phí đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật… Ngoài ra, một số dự án có hồ sơ pháp lý nhưng thực tế tình hình triển khai phức tạp, vẫn đang trong giai đoạn thanh tra, điều tra, nên cần có thêm thời gian kết luận từ cơ quan có thẩm quyền.

“Pháp luật dành cho chủ đầu tư 24 tháng để thanh lý tài sản trên đất hoặc bán cho nhà đầu tư khác, nhưng lại không hướng dẫn có được triển khai tiếp hay lập dự án mới hay không khiến việc xử lý tài sàn đi vào ngõ cụt”, đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho hay.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), những bất cập trong pháp luật quản lý đất đai, lập dự án… là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng doanh nghiệp “xí” đất, thông qua việc chấp thuận địa điểm hay đăng ký dự án, tức là khu đất đã có dự án đăng ký thì các doanh nghiệp khác không thể chen chân. Đây là hệ lụy của việc không lựa chọn chủ đầu tư kỹ càng (khi cùng một khu đất nhưng có nhiều chủ đầu tư cùng đăng ký).

Trên thực tế, việc công khai các doanh nghiệp đăng ký dự án không được thực hiện tốt nên gần như không có trường hợp nhiều doanh nghiệp cùng đăng ký trên một khu đất. Thời gian từ lúc chấp thuận địa điểm hay đăng ký dự án đến khi phê duyệt dự án thường kéo dài, chưa tính đến thủ tục điều chỉnh quy hoạch hoặc lập quy hoạch... Trong thời gian này, doanh nghiệp chưa được giao đất nên chưa thể triển khai dự án, nhưng vẫn nộp tiền thuê đất. Tiền thuê đất trước đây có mức giá thấp, nên doanh nghiệp đủ sức chi trả để giữ đất.

Sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với những khó khăn khi giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện thủ tục quy hoạch, thẩm duyệt thiết kế, giấy phép xây dựng… Cũng không loại trừ trường hợp chủ đầu tư “cố tình” tạo ra tranh chấp nhằm “câu giờ” thực hiện dự án. Các trường hợp này đa phần cũng chỉ trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã nộp tiền sử dụng đất theo khung giá cũ vốn ở mức thấp nên “vô tư” để đất bỏ hoang.

“Rõ ràng, nếu phải nộp tiền sử dụng theo giá đất ở thì chủ đầu tư buộc phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, nếu để chậm trễ chi phí sẽ càng ngày càng tăng cao, khó mà kham nổi”, ông Phượng nói.