Bài 2: Được cơ chế lại đụng quy định, doanh nghiệp tháo chạy khỏi đất vàng
Dù đều là các vị trí đắc địa ở trung tâm TP.HCM, nhưng việc xây mới chung cư cũ không hề dễ dàng do vấp phải một "rừng" vướng mắc.
Phải sửa chữa bằng… ngân sách eo hẹp
Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, trong 474 chung cu cũ xây trước năm 1975 trên địa bàn Thành phố, phần lớn đang xuống cấp, hư hỏng, đặc biệt là tình trạng lấn chiếm, cơi nới tăng diện tích sử dụng, nhưng hầu hết không được bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, nên đã ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình. Hầu hết (chiếm tới 98%) chung cư cũ tại TP.HCM có quy mô từ 8 tầng trở xuống và 72% chung cư cũ có có diện tích dưới 1.000 m2.
Tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ phức tạp, vừa có sở hữu riêng của tư nhân, vừa có sở hữu nhà nước cho thuê, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật quá cũ kỹ, bị hư hỏng nặng; môi trường vệ sinh thấp, không đảm bảo theo quy định.
Từ năm 2016 đến nay, Thành phố mới thực hiện cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới 213/474 chung cư cũ. Thành phố còn 246 chung cư cấp B, C cần kiểm định, cải tạo, sửa chữa. Đó là chưa kể 16 chung cư cũ cấp D (cấp nguy hiểm nhất) phải di dời dân, tháo dỡ. Trong đó, riêng quận 4 có 5 chung cư cấp D đang có nguy cơ sụp đổ cao. Dù Thành phố đã có nhiều chủ trương yêu cầu xây dựng mới với các chung cư cũ, nhưng thực tế đến nay, các chung cư vẫn chưa di dời được.
Bỏ hàng trăm tỷ đồng ngân sách, nhưng “như muối bỏ biển”, nên tiếng là cải tạo, sửa chữa chung cư, nhưng chủ yếu là khắc phục các hư hỏng, sơn sửa, dặm vá mặt ngoài, bổ sung các thiết bị phòng cháy, chữa cháy, chứ chưa đủ ‘sức” để triển khai sửa chữa đến các kết cấu xuống cấp, nguy hiểm, an toàn chịu lực, cũng như cải tạo, sửa chữa toàn diện chung cư cũ.
“Mặc dù không đạt được chỉ tiêu đề ra, nhưng đây là nỗ lực rất lớn của toàn Thành phố, thông qua nhiều cơ chế, giải pháp, trong đó có giải pháp ủy quyền, phân công cho UBND các quận để tăng tính chủ động trong thực hiện. Thành phố đã sử dụng ngân sách để thực hiện việc sửa chữa, nâng cấp…”, một đại diện Sở Xây dựng cho biết.
“Đất vàng”, doanh nghiệp cũng phải tháo lui
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, với 16 chung cư cũ cấp D nằm rải rác ở các quận trung tâm (quận 1, 3, 4, 5, 6, Tân Bình), do ngân sách Thành phố hạn hẹp, nên các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ chủ yếu là huy động từ nguồn vốn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, từng đã có doanh nghiệp vào cuộc, rồi tháo lui. Chẳng hạn, chung cư Trúc Giang (quận 4) rơi vào cảnh hoang tàn, người dân di dời đã lâu, có doanh nghiệp đến tìm hiểu đầu tư, nhưng sau đó rút lui.
Hay với chung cư 440 - Trần Hưng Đạo (quận 5) có 2 mặt tiền (đường Trần Hưng Đạo và đường Châu Văn Liêm), từ năm 2016, Sở Xây dựng xác định chung cư này thuộc cấp D, phải di dời dân, nhưng đến thời điểm này, chính quyền đã dùng ngân sách di dời dân để tháo dỡ, nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư nào… ngó ngàng.
Nhiều chung cư khác nằm ở những vị trí đắc địa của TP.HCM, thậm chí ở ngay quận 1, như chung cư 155-157 - Bùi Viện (quận 1), 6Bis - Nguyễn Tất Thành (quận 4), 119B - Tân Hòa Đông (quận 6), 137 - Lý Thường Kiệt, 149-151 - Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình)… cũng rơi vào cảnh tương tự do không mời gọi được nhà đầu tư.
Tình cảnh này đã xảy ra từ lâu, nên dù thực hiện từ năm 2016, nhưng tới nay, TP.HCM chỉ mới làm được việc di dời dân trong 6 chung cư cấp D và tháo dỡ 4 chung cư cấp D, tức là tới thời điểm hiện tại, vẫn còn 16 chung cư cấp D cần xử lý.
Không chỉ chung cư cấp D, mà các chung cư cấp B, C… doanh nghiệp cũng không mặn mà tham gia cải tạo hay sửa chữa hoặc xây mới, dẫn tới phải dùng nguồn ngân sách vốn đã eo hẹp.
Theo báo cáo mới đây với Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM của Sở Xây dựng Thành phố, với 246 chung cư cấp B, C còn lại, dù cần được sửa chữa kịp thời bằng nguồn vốn đầu tư công để tránh tiếp tục xuống cấp, thì hiện tại, chưa có nguồn để phân bổ kinh phí này.
Trước đó, cơ quan chức năng thông tin rằng, UBND TP.HCM đã phê duyệt ngân sách 500 tỷ đồng để sửa chữa.
Được cơ chế, nhưng mất… lợi nhuận vì rào cản pháp lý
“Cơ chế cực kỳ ưu đãi, nhưng chính sách thuế lại là rào cản, cộng với sự khống chế chiều cao do quy định mật độ dân cư, thì làm không có lợi nhuận”, một doanh nghiệp từng hăm hở rồi tháo lui khỏi dự án xây mới một chung cư ở mặt tiền đường lớn quận trung tâm TP.HCM thẳng thắn cho biết.
Chi tiết hơn, theo doanh nghiệp này, so với đầu tư các dự án bất động sản khác, thì cơ chế cho dự án xây mới, cải tạo chung cư cũ theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,; không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội; chính quyền, không phải cấp Thành phố, mà UBND các quận được đứng ra và ứng trước ngân sách để bố trí di dời các hộ dân tại các chung cư cấp D, cho chủ đầu tư “rảnh tay” xây mới…
Tuy nhiên, ưu đãi đó lại… đụng ngay rào cản chỉ tiêu, quy hoạch mật độ dân cư. Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, phần lớn các chung cư cũ nằm ở các quận trung tâm, gần các trục đường giao thông lớn, gần chợ, trường học, nên việc xây mới bị khống chế chiều cao và dân số để giảm tải áp lực nhiều mặt theo quy định. Khống chế này khiến ngoài số căn hộ hoàn trả cho người dân đang cư trú trong chung cư, thì không có hoặc có rất ít căn hộ thương mại để đảm bảo lợi nhuận.
Đó là với các chung cư có diện tích mặt đất lớn hơn 1.000 m2. Theo thừa nhận của Sở Xây dựng TP.HCM, với chung cư hư hỏng, nguy hiếm có diện tích dưới 1.000 m2, thì khi xây dựng lại, số lượng căn hộ không đủ để người dân tái định cư tại chỗ, chứ chưa nói đến hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp, nên tính khả thi để kêu gọi xã hội hóa đầu tư không cao.
Điển hình nhất là chung cư 440 - Trần Hưng Đạo (quận 5), chỉ có tổng diện tích đất hơn 240 m2. Theo tính toán, sau khi phá vỡ xây lại chỉ còn 170 m2, không đủ diện tích để bố trí xây dựng chung cư mới cho tái định cư, chứ chưa nói lợi nhuận doanh nghiệp, nếu phải xây chung cư mới như cũ.
Doanh nghiệp ngó lơ, ngân sách hạn hẹp chỉ xoay xở… sơn dặm, vá víu chung cư cũ, cũng tức là hàng trăm mảnh đất đắc địa tại TP.HCM không chỉ để lãng phí, mà còn là nơi nguy hiểm cho người dân.
Xung đột pháp luật giữa quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng lại nhà chung cư với quy định pháp luật về thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính (về thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, về việc miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án) dẫn đến một số dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ không đảm bảo hiệu quả kinh tế, khó mời gọi nhà đầu tư tham gia.
Một trong các giải pháp quan trọng mà chính quyền Thành phố thực hiện nhằm thu hút nhà đầu tư tham gia là xác định các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc ở mức độ thuận lợi, hấp dẫn. Tuy nhiên, do các chung cư cũ nằm ở trong khu vực nội thành, nên việc tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cũng phải được tính toán trên cơ sở đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy mô dân hiện hữu của khu vực.
Thực tế, có một số chung cư cấp D có diện tích khuôn viên hiện hữu dưới 1.000 m2, nên khi xây dựng mới lại nhà chung cư không đảm bảo việc tái định cư, không đảm bảo tiêu chuẩn quy phạm đối với chung cư mới và không khả thi đối với nhà đầu tư. Do đó, việc trình và phê duyệt điều chình quy hoạch 1/2000, 1/500 và chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án, khó mời gọi được nhà đầu tư tham gia.
Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM.
Việc thay thế chung cư cũ nát không phải là hoạt động công ích, từ thiện hay xã hội, mà là quan hệ lợi ích, nhà đầu tư phải có lời thì mới làm. Đã đến lúc, chính quyền phải chấp nhận cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ, thì mới có số căn hộ thương mại dôi ra, đảm bảo cho chủ đầu tư kinh doanh có lợi nhuận, người dân được an cư và an toàn. PGS-TS Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM
(Còn tiếp)
