Vào tháng 4, chỉ số giá nhà toàn cầu (ngoại trừ Trung Quốc) đã tăng hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà ở Mỹ cao hơn 6,5% và giá nhà ở Úc tăng 5%, trong khi giá nhà ở Bồ Đào Nha cũng tăng vọt so với cùng kỳ. Ở nhiều quốc gia khác, thị trường bất động sản có vẻ vẫn mạnh mẽ một cách đáng ngạc nhiên sau nhiều năm lãi suất duy trì ở mức cao.
Kể từ mức đáy vào năm 2021, lãi suất thế chấp thông thường có kỳ hạn 30 năm ở Mỹ đã tăng khoảng 4 điểm phần trăm. Kinh nghiệm rút ra từ các tài liệu học thuật chỉ ra rằng giá nhà danh nghĩa sẽ giảm 30%-50%. Nhưng trên thực tế, chúng hầu như không giảm về mặt danh nghĩa. Nếu điều chỉnh theo lạm phát, giá nhà toàn cầu đang giảm 6% so với mức đỉnh - nhưng điều đó khiến chúng phù hợp với xu hướng trước đại dịch.
Có một số lo ngại rằng lãi suất cao cuối cùng sẽ gây ra sự sụp đổ nghiêm trọng trên thị trường bất động sản. Rohin Dhar - chuyên gia trong lĩnh vực này - đã chỉ ra rằng rất nhiều danh sách nhà ở được rao bán ở bang Florida cho thấy mọi người đang vội vàng bán nhà. Nhưng ở Mỹ nói chung, tỷ lệ nợ quá hạn trong các khoản thế chấp chưa bao giờ thấp đến vậy, với mức 1,7%, tỷ lệ này thấp hơn nhiều so với mức hơn 11% vào thời kỳ đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009. Ở những nơi khác, tình hình cũng có vẻ lạc quan tương tự.
Ở New Zealand, quốc gia giàu có bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi suy thoái nhà ở, các khoản nợ đọng vẫn phù hợp với tiêu chuẩn trước đại dịch. Ngoại trừ Đức, khu vực đồng euro cũng ít gặp khó khăn hơn.
 |
Chỉ số giá nhà toàn cầu của The Economist |
Sự tin tưởng của các nhà quan sát thị trường bất động sản ở Mỹ vào hệ thống thế chấp - vốn phụ thuộc nhiều vào lãi suất cố định dài hạn - là nhờ thị trường nhà ở kiên cường. Các quốc gia khác gần đây đã đi theo xu hướng của Mỹ. Các khoản thế chấp có lãi suất cố định giúp bảo vệ chủ sở hữu nhà khỏi lãi suất cao hơn, do đó ít đẩy tới tình trạng bán tháo hơn. Chúng cũng khuyến khích chủ sở hữu nhà không chuyển nhà vì họ sẽ phải vay thế chấp mới với lãi suất cao hơn.
Nhưng các khoản vay thế chấp với lãi suất cố định không phải là lời giải thích duy nhất cho khả năng phục hồi của thị trường nhà ở và tốc độ tăng giá gần đây. Xét cho cùng, số đơn vay thế chấp mới vẫn ở mức khá cao trên khắp thế giới, ngay cả khi chúng đã giảm từ mức cao nhất của đại dịch. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia - một nhóm vận động hành lang ở Mỹ - tìm thấy rất ít bằng chứng cho thấy lãi suất cao hơn đang ngăn cản mọi người mua căn nhà đầu tiên hoặc chuyển đến một ngôi nhà mới. Theo nghiên cứu gần đây của hiệp hội, chỉ có 8% người dân cho rằng “thế chấp” là một trong những “bước khó khăn nhất” của quá trình mua nhà, tăng nhẹ so với mức 7% vào năm 2021.
Ba yếu tố nữa có thể giải thích tại sao giá nhà toàn cầu lại một lần nữa tăng lên: nhập cư, sự hy sinh của những người vay thế chấp và sức mạnh của nền kinh tế.
Về vấn đề nhập cư, dân số sinh ra ở nước ngoài ở các nền kinh tế giàu có đang tăng khoảng 4% mỗi năm, tốc độ nhanh nhất được ghi nhận. Các số liệu chính thức làm cơ sở cho những tính toán như vậy có lẽ đã đánh giá thấp quy mô của sự thay đổi, vì tình trạng nhập cư bất hợp pháp cũng gia tăng, đặc biệt là ở Mỹ.
Nhà phân tích Mark Zandi của Moody's Analytics lập luận rằng điều này đang đẩy cả giá nhà và giá thuê lên cao vì những người mới đến cần nơi nào đó để sống. Ước tính của Goldman Sachs cho thấy tỷ lệ di cư ròng hàng năm hiện tại của 500.000 người ở Úc đang khiến giá nhà tăng khoảng 5%.
Yếu tố thứ hai liên quan đến sự hy sinh. Người dân trên khắp các nền kinh tế giàu có đang phải đối mặt với lãi suất thế chấp cao hơn bằng cách cắt giảm các loại chi tiêu khác. Một cuộc khảo sát gần đây của YouGov cho thấy cứ 5 người nắm giữ thế chấp có lãi suất thay đổi ở Anh thì có 1 người nói rằng họ đang thực hiện những cắt giảm lớn trong chi tiêu hộ gia đình, ngay cả khi những người tham gia các giao dịch có lãi suất cố định ít bị xáo trộn hơn. Một báo cáo gần đây của ngân hàng trung ương Na Uy lưu ý rằng nhiều hộ gia đình “đã rút tiền tiết kiệm tích lũy” để trả nợ.
Các khoản thế chấp dài hơn đang giúp nhiều người dàn trải các khoản trả nợ, hy sinh phúc lợi trong tương lai để giảm các khoản thanh toán thế chấp ngày nay. Chính phủ Canada gần đây tuyên bố sẽ kéo dài thời gian hoàn vốn đối với một số khoản vay do nhà nước hỗ trợ từ 25 lên 30 năm.
Theo cơ quan báo cáo tín dụng Centrix, có 6,4% các khoản thế chấp ở New Zealand vào năm ngoái sẽ kéo dài hơn ba thập kỷ, so với 2,3% vào năm 2020. Ngân hàng trung ương Anh (BoE) gần đây đã lưu ý rằng ở Anh “xu hướng hướng tới các khoản thế chấp dài hạn vẫn tiếp tục” đến mức đối với 40% các khoản thế chấp mới “người đi vay sẽ vượt quá độ tuổi hưởng lương hưu hiện tại khi kết thúc thời hạn vay thế chấp của họ”.
Yếu tố quan trọng nhất là liên quan đến nền kinh tế. Các hộ gia đình đang trả lãi nhiều hơn, nhưng cũng có nhiều tiền đến hơn. Một số người được hưởng lợi từ thu nhập lãi cao hơn từ khoản tiết kiệm, con số này ở EU đã tăng gần gấp 10 lần so với số tiền lãi phải trả kể từ năm 2020. Không giống như ở EU sự sụp đổ của thị trường nhà ở năm 2007-2009, thị trường lao động cũng đang hỗ trợ.
Kể từ năm 2021, mức lương trung bình trên khắp thế giới giàu có đã tăng khoảng 15%, trong khi tỷ lệ thất nghiệp vẫn gần mức thấp kỷ lục. Ở mọi quốc gia mà The Economist có thể thu thập dữ liệu, thu nhập từ lao động của các hộ gia đình tăng lên trong những năm gần đây đã làm giảm chi phí lãi vay. Không ai thích các khoản thanh toán thế chấp cao hơn, nhưng đại đa số mọi người đều có đủ khả năng chi trả.
Do đó, việc giá nhà tiếp tục tăng không phải là yếu tố gây ngạc nhiên. Một số ngân hàng trung ương đã bắt đầu cắt giảm lãi suất khi lạm phát giảm. Trên khắp các nền kinh tế giàu có, tăng trưởng tiền lương vẫn ở mức tốt. Lạm phát giảm sẽ giúp những người nắm giữ thế chấp có thêm khả năng chống đỡ. Và bất kỳ sự gia tăng nào về nhu cầu nhà ở sẽ dẫn đến nguồn cung hạn chế. Trừ khi có điều gì đó thay đổi mạnh mẽ, tài sản lớn nhất thế giới lại sắp trở nên lớn hơn.
