Doanh nghiệp kiện ngân hàng
Theo đơn khởi kiện của CTCP Xây dựng số 5 (mã UPCoM - VC5), năm 2005, VC5 ký hợp đồng chuyển nhượng CTCP Cơ giới, lắp máy và xây dựng (nay là Vimeco), mua 605 m2 mặt bằng khu văn phòng, thuộc tầng 2 khối công trình trụ sở làm việc kết hợp nhà ở của Vimeco tại lô E9, đường Phạm Hùng (Hà Nội). Giá chuyển nhượng là 8,1 tỷ đồng.
Vimeco đã bàn giao mặt bằng văn phòng và VC5 đã đưa văn phòng vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho khu văn phòng này.
Cũng trong năm 2005, VC5 và Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank) ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khu mặt bằng văn phòng này, các giấy tờ sở hữu liên quan bao gồm hóa đơn VAT, biên bản bàn giao mặt bằng, hợp đồng chuyển nhượng.
Đến năm 2013, hai bên ký văn bản sửa đổi hợp đồng thế chấp, nâng giá trị tài sản thế chấp từ 8,1 tỷ đồng lên 21,2 tỷ đồng. Hiện VC5 còn nợ Ngân hàng Quân đội số tiền 16,2 tỷ đồng.
VC5 đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản nói trên vô hiệu và buộc Ngân hàng phải trả lại các giấy tờ sở hữu liên quan đến mặt bằng văn phòng.
Ngân hàng phản tố
Đáp trả lại, Ngân hàng Quân đội đã có đơn phản tố, đề nghị Tòa án buộc VC5 phải trả hơn 17 tỷ đồng cả gốc và lãi (tạm tính đến ngày 31/3/2018). Trường hợp VC5 không trả nợ, Ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Theo trình bày của Ngân hàng, tháng 10/2010, Ngân hàng Quân đội và VC5 ký hợp đồng hạn mức tín dụng 55 tỷ đồng, doanh số cho vay tối đa 85 tỷ đồng, doanh số cho vay tiền mặt tối đa 17 tỷ đồng nhằm bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt đồng sản xuất kinh doanh.
Tài sản bảo đảm gồm quyền sở hữu một phần diện tích khu văn phòng tầng 2, Tòa nhà Vimeco, khoản phải thu từ hợp đồng cung ứng vật tư thiết bị, thi công một số hạng mục liên quan Dự án đầu tư khu ký túc xá sinh viên Đại học Quốc gia TP.HCM.
Ngân hàng đã giải ngân cho VC5 theo 10 khế ước. Hiện VC5 còn nợ hơn 17 tỷ đồng gốc và lãi. Tài sản bảo đảm Ngân hàng yêu cầu xử lý ngoài một phần mặt bằng văn phòng tầng 2 Tòa nhà Vimeco còn khoản phải thu theo hợp đồng thi công nói trên.
Được biết, VC5 sử dụng một phần mặt bằng văn phòng và một phần cho CTCP Ceks thuê. Ceks đề nghị Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Công ty, bởi khi thuê văn phòng, Ceks không biết quan hệ giữa VC5 và Ngân hàng Quân đội.
Bên bán Vimeco chỉ trình bày về quá trình mua bán diện tích văn phòng với VC5 và không có ý kiến gì về tranh chấp giữa VC5 và Ngân hàng.
Tòa cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của VC5, tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, buộc Ngân hàng phải trả lại các giấy tờ. Đồng thời, chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Ngân hàng, buộc VC5 phải trả 18 tỷ đồng nợ gốc và lãi, nếu không trả, ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm là khoản phải thu phát sinh từ 2 hợp đồng giữa VC5 và Vinaconex.
Hợp đồng thế chấp vô hiệu
Không chấp nhận phán quyết này, Ngân hàng đã kháng cáo, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, tòa cấp phúc thẩm đã bác bỏ đơn kháng cáo của Ngân hàng.
Theo nhận định của Tòa án, hợp đồng thế chấp được ký kết trên cơ sở tự nguyện, nhưng chưa được chứng thực theo quy định của pháp luật, tài sản thế chấp chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, hợp đồng này vi phạm điều kiện có hiệu lực trong lĩnh vực đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng nhà đất.
Ngân hàng xuất trình Giấy chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm với mô tả tài sản: quyền tài sản hình thành trong tương lai từ hợp đồng chuyển nhượng giữa VC5 và Vimeco.
Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp lại mô tả tài sản là quyền sở hữu một phần diện tích khu văn phòng tại tầng 2, tòa nhà Vimeco.
Theo xác minh của Tòa án, tại thời điểm thế chấp, tài sản chưa được sang tên cho VC5 và đến nay vẫn chưa thực hiện việc sang tên. Tài sản vẫn được đăng ký tên Vimeco.
Chưa kể, việc chuyển nhượng giữa VC5 và Vimeco không phù hợp với mục đích sử dụng đất khi Vimeco được UBND TP. Hà Nội giao đất.
Từ những căn cứ trên, Tòa án xác định hợp đồng thế chấp là vô hiệu, buộc Ngân hàng phải trả lại VC5 các giấy tờ sở hữu liên quan.
