VC3 - dấu ấn “người mới” đã hết?

Hạch toán hết dự án cũ, lợi nhuận thụt lùi

Nếu chỉ nhìn vào báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2017, với hơn 418,76 tỷ đồng từ doanh thu kinh doanh bất động sản trên tổng số 542,24 tỷ đồng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, tương đương 77,22% và đóng góp hơn 73% vào tổng lợi nhuận kế toán trước thuế, cho thấy bất động sản tiếp tục là mảng kinh doanh trọng yếu của VC3. Thế nhưng, mảng kinh doanh này đang có những nguy cơ thực sự với VC3.

Sự xuất hiện của APRest sau khi mua lại toàn bộ số cổ phiếu mà VCG nắm giữ khiến VC3 có bước tăng trưởng ấn tượng về kết quả kinh doanh khi nhóm cổ đông mới thay đổi chiến lược kinh doanh theo hướng ổn định về tài chính qua việc thu hồi công nợ, hoàn thiện các dự án dang dở, đồng thời hướng tới lĩnh vực cốt lõi là bất động sản.

Song song với đó, nhóm cổ đông mới cũng đặt mục tiêu triển khai hoạt động M&A tập trung vào các doanh nghiệp cùng ngành, định hướng tạo lập mô hình Holdings, trong đó VC3 là trung tâm với vệ tinh là các công ty con hỗ trợ cho nhau.

Với nòng cốt là những cá nhân có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực tài chính khi đã từng làm việc tại Công ty Chứng khoán Agribank, không quá khó để các hoạt động thu hồi công nợ của VC3 diễn ra khá suôn sẻ trong 3 năm vừa qua. Kể từ năm 2015 đến nay, các chỉ số liên quan đến phải thu khách hàng, hàng tồn kho, tài sản kinh doanh dở dang, doanh thu chưa thực hiện đều giảm khá mạnh qua các năm.

Dẫu vậy, câu chuyện của cổ đông và nhà đầu tư đối với VC3 sau khi có nhóm cổ đông mới vào không chỉ đơn thuần là việc thu hồi công nợ từ các dự án cũ, mà phụ thuộc lớn vào các dự án bất động sản. Trong suốt 3 năm qua, tại các kỳ ĐHCĐ, lần nào ban lãnh đạo mới của VC3 cũng công bố sẽ sớm triển khai các dự án gối đầu, tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư vẫn khá mơ hồ về khả năng hiện thực hóa những cam kết này.

Điều này được thể hiện nếu như giai đoạn 2015 - 2016, lợi nhuận có bước tăng trưởng khi các dự án cũ như CT1, CT2 Trung Văn được bàn giao, lợi nhuận thuần sau thuế tăng trưởng mạnh lần lượt ở mức 42,96 tỷ đồng và 75,3 tỷ đồng, thì bước sang năm 2017, con số này đã giảm mạnh chỉ còn 43,5 tỷ đồng.

Trong bản giải trình kết quả kinh doanh 2017 gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước sau đó, VC3 cũng thừa nhận rằng, việc lợi nhuận sụt giảm tới 42,2% so với năm 2016 là do doanh thu các dự án cũ đã ghi nhận gần hết và các dự án mới chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

Theo ghi nhận, dự án được VC3 kỳ vọng lớn nhất và có thể mang lại doanh thu ngay từ năm 2017 như Khu dân cư số 5 phường Phan Đình Phùng (Thái Nguyên) cho đến nay vẫn vướng mắc trong việc giải phóng mặt bằng một số hộ dân cuối cùng của Dự án đường quy hoạch và cơ sở hạ tầng tại đây bị chậm, ảnh hưởng đến công tác thi công hạ tầng. Đồng thời, các thủ tục pháp lý liên quan đến công trình kiến trúc chưa hoàn thiện ảnh hưởng tới việc ghi nhận doanh thu của dự án.

Một trong những dự án lớn khác được công ty này tập trung thực hiện là Dự án tòa nhà Văn phòng cho thuê tại 389 - Đê La Thành, Hà Nội và có khả năng dự án sẽ hoàn thành vào đầu năm 2018. Tuy nhiên, tiến độ hoàn thiện dự án này hiện nay vẫn còn bỏ ngỏ, đồng thời việc kinh doanh văn phòng cho thuê tại khu vực này thực tế cũng không hề dễ dàng do áp lực về hạ tầng giao thông chật chội thuộc dạng cao nhất Hà Nội tại đây, cũng như tiến độ việc mở rộng đường Hoàng Cầu - Voi Phục còn tương đối chậm chạp.

Và tương lai mịt mờ

Trong chiến lược phát triển, M&A được Ban lãnh đạo mới của VC3 xem là hướng đi mới nhằm tạo lợi thế kinh doanh cho Công ty.

Kể từ khi tham gia tái cấu trúc, Ban điều hành mới đã thực hiện khá nhiều thương vụ M&A như chi gần 200 tỷ đồng vào CMC để nắm quyền chi phối, chi 80 tỷ đồng tạm ứng để đầu tư vào CTCP Thương mại Đại Thành Phát - một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thi công, xây công trình xây dựng và kinh doanh bất động sản hay chi tiền góp vốn đầu tư vào CTCP Hải Vân Thành Đạt nhằm triển khai dự án Katsutoshi Grand House tại phường Thạch Thang, quận Hải Châu, Đà Nẵng. Tuy nhiên, sau đó ít lâu, không hiểu vì lý do gì, VC3 đã thoái toàn bộ số cổ phần của công ty này (25%) cho các cá nhân khác.

Trong khi đó, việc nhắm tới CMC là rất rõ ràng khi doanh nghiệp này có lợi thế khá lớn khi sở hữu lô đất có vị trí đắc địa, đó chính là trụ sở công ty tại 249 Thụy Khuê - Hà Nội. Tuy nhiên, chính CMC từng bị "tố" dính vào những rắc rối về quyền sở hữu tại khu đất này khi mượn nhà của ông Nguyễn Văn Châu (cũng tại địa chỉ 249 Thụy Khuê) làm kho hàng nhưng không trả lại. Theo bản án được TAND Hà Nội đưa ra năm 2012, CMC Hà Nội phải trả lại cho gia đình ông Nguyễn Văn Châu 900 m2 đất trong tổng số 2.387 m2 tại 249 Thụy Khuê mà Công ty sử dụng.

Cũng cần nói thêm, chưa hết mối lo về các dự án mới, dự án cũ của VC3 tiếp tục gặp rắc rối. Cụ thể, trong năm 2017, hai dự án mang lại doanh thu chính cho hoạt động kinh doanh thời gian vừa qua của VC3 là 310 Minh Khai và dự án Trung Văn bất ngờ bị Thanh tra Chính phủ kiến nghị xử lý sai phạm.

Theo đó, Thanh tra Chính phủ xác định cả hai dự án này áp dụng đơn giá theo bảng giá đất mà không tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất khiến nhà, tăng tầng, tăng diện tích sàn xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất nhưng không bổ sung tiền sử dụng đất gây thiệt hại cho nhà nước, làm lợi cho tư nhân.

Chính vì vậy, trong phần kiến nghị Thủ tướng giao Chủ tịch UBND TP.Hà Nội rà soát và cụ thể để xác định bổ sung tiền sử dụng đất đối với các dự án chủ đầu tư xây dựng sai quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, tính thiếu, tính chưa đúng về tiền sử dụng đất.

Khi triển vọng kinh doanh còn đang bỏ ngỏ, thì các chỉ báo tài chính khác của VC3 cũng khiến nhiều người băn khoăn. Việc hàng tồn kho giảm mạnh, kéo theo sụt giảm về tài sản ngắn hạn, tuy nhiên, phải thu ngắn hạn của VC3 lại tăng đáng kể từ hơn 334,1 tỷ đồng lên hơn 448 tỷ đồng.

Trong đó, chủ yếu là gia tăng mạnh về khoản phải thu ngắn hạn khác từ 221,2 tỷ đồng lên hơn 356,32 tỷ đồng, chủ yếu là 2 khoản, thứ nhất gồm 80 tỷ đồng được VC3 đã được giải thích đã được tạm ứng để đầu tư vào CTCP Thương mại Đại Thành Phát. Thế nhưng, khoản thứ 2 là 51,8 tỷ đồng phải thu ngắn hạn khác từ các bên liên quan không được VC3 giải thích rõ ràng, mà chỉ co biết gồm các khoản tạm ứng cho một số thành viên ban điều hành theo thuyết minh để tạm ứng đầu tư.

Ngoài việc chi tiền tạm ứng đầu tư cho một số cá nhân thuộc ban điều hành, trong năm 2017, VC3 cũng khá mạnh tay khi chi ra tới 25 tỷ đồng để cho một đối tác cá nhân vay với lãi suất 10,1%/năm với thời gian đáo hạn tới ngày 18/10/2018.

Điều này là khá lạ, bởi trong giai đoạn 2015 - 2017, VC3 sau thời gian gần như chịu rất ít áp lực về tài chính cũng đã bắt đầu vay vốn trở lại. Tính đến hết 2017, vay và nợ ngắn hạn của VC3 đã lên tới gần 70,7 tỷ đồng, tăng hơn 40 tỷ đồng so với năm 2015.