Địa ốc trong tương quan các kênh đầu tư
Thông thường, những người hoạt động trong mảng nào sẽ có xu hướng “suy tôn” kênh đầu tư mà mình am hiểu nhất, giới bất động sản cũng vậy. Tuy nhiên, theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Land, cần nhìn nhận theo thực tế đang diễn ra.
Ông Hưng phân tích, nếu đầu tư vào vàng, thời gian vừa qua, giá vàng trong nước vọt từ dưới 50 triệu đồng/lượng lên hơn 60 triệu đồng/lượng và hiện neo ở mức khoảng 55 triệu đồng/lượng. Mức giá này có thể gây rủi ro cho người mua vàng vật chất nếu dịch bệnh Covid-19 có xu hướng thoái trào như thời gian qua.
Còn đầu tư vàng trạng thái theo các sàn vàng thế giới, các nhà đầu tư phải rất có kinh nghiệm và theo dõi sát sao. Đầu tư vàng kiểu này không hợp với nhà đầu tư tay mơ, còn mua vàng vật chất lại phù hợp với hoạt động tích trữ, phòng thủ hơn là đầu tư.
Đối với gửi tiền tiết kiệm, vốn được nhiều người lựa chọn trong giai đoạn kinh tế trầm lắng, kênh này phù hợp với những người thận trọng hoặc cao tuổi muốn giữ một khoản thật an toàn để dưỡng già hơn là đầu tư mạo hiểm. Tuy nhiên, nhu cầu vay đang giảm sút, thanh khoản ngân hàng dồi dào. Đồng thời, Nhà nước cũng có xu hướng đưa lãi suất giảm xuống để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp. Do đó, lãi suất tiết kiệm cũng giảm mạnh.
Thời gian gần đây, chứng khoán được hàng trăm ngàn nhà đầu tư thế hệ F0 lựa chọn vì phù hợp với mọi mức vốn. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét, dễ đầu tư không có nghĩa dễ sinh lời, nhất là trong bối cảnh hầu hết các doanh nghiệp niêm yết đều gặp khó vì dịch bệnh. Dù thực tế, vẫn có thể tìm được những cổ phiếu tốt, nhưng phải là những nhà đầu tư có kiến thức tài chính doanh nghiệp và tư duy đầu tư dài hạn.
Trong khi đó, trao đổi với phóng viên về kênh đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện đang có hai luồng quan điểm.
Thứ nhất là ý kiến cho rằng, thị trường địa ốc vẫn đang trên đường dò đáy. Đa số chủ đầu tư vẫn đang “cầm cự” bằng vốn tích lũy và chưa diễn ra một cuộc giảm giá trên diện rộng. Do đó, phải chờ thêm vài ba quý nữa, khó khăn mới thực sự ngấm và khi đó chỉ việc đi… “vớt xác”.
Quan điểm thứ hai cho rằng, nhìn vào lịch sử các cuộc suy thoái kinh tế trước, giá bất động sản ở Việt Nam chưa bao giờ rơi thẳng đứng, mà chỉ diễn ra các đợt giảm giá nhẹ và cục bộ. Ngay sau khi khủng hoảng kinh tế kết thúc, với tác động của luồng tiền rẻ đưa ra thị trường hỗ trợ nền kinh tế, giá bất động sản ngay lập tức “lấp đầy” sự hao mòn trước đó và tiến lên một mặt bằng giá mới. Do vậy, hiện chính là thời điểm “ngó nghiêng” và có điều kiện để lựa chọn các sản phẩm bất động sản với mức giá phù hợp.
Ông Đính khẳng định "bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn lúc này” và nhận xét, ngay thời điểm hiện tại, các dự án tốt khi bán ra vẫn có lực hấp thụ rất tốt. Đơn cử TP. HCM có những dự án trung, cao cấp khi vừa mở bán đã hết hàng.
Ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc sàn địa ốc RB Land cũng điểm lại các chu kỳ thị trường địa ốc, bắt đầu ấm lên từ năm 2006 và đạt đỉnh vào năm 2009 - 2010. Sau đó, thị trường lại rơi vào thời kỳ đóng băng do tăng ảo từ năm 2011- 2012. Từ 2013 lại vào chu kỳ phát triển và đỉnh là năm 2016 - 2017. Đến giai đoạn 2018 - 2019, thị trường đi xuống và bị bồi thêm “cú đánh” Covid-19.
“Nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát thì cuối năm 2020 có thể là đáy của thị trường bất động sản”, ông Ngọc nhận định.
Tìm phân khúc phù hợp
Với các nhà đầu tư đã chọn kênh bất động sản, câu hỏi đặt ra là phân khúc nào sẽ sớm phục hồi? Theo các chuyên gia, tập quán của người Việt Nam là “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”. Do đó, đất nền với mức giá từ khoảng 2 tỷ đồng/lô trở xuống sẽ là phân khúc tập trung nhu cầu đầu tư cao nhất và cũng sẽ sớm bật dậy nhất sau khủng hoảng.
Đặc biệt, theo ông Đính, các thị trường tỉnh có công nghiệp phát triển như Bắc Giang, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc… ở phía Bắc, hay Bình Dương, Đồng Nai… ở phía Nam nên được quan tâm. Các khu công nghiệp sẽ kéo theo lao động, chuyên gia đến đây và sớm tạo ra sự sôi động ngay sau khi đường bay quốc tế mở trở lại.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, vị Tổng thư ký VARS phân tích, thị trường đang rất chờ đợi đề xuất của Bộ Xây dựng sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng. Đây sẽ thực sự là cú huých lớn với phân khúc này bởi nhu cầu của người nước ngoài chủ yếu là mua second home để hưởng thụ thắng cảnh thiên nhiên tuyệt đẹp tại Việt Nam.
Hiện nay, giá bán sản phẩm bất động sản du lịch của Việt Nam chỉ bằng 1/7 so với Thái Lan; 1/8 so với Singapore và chỉ bằng 1/10 so với Úc hay các nước khác mạnh về du lịch trên thế giới.
Dự án tốt vẫn bán được hàng
 |
Ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group |
Sự bùng phát của Covid-19 là một nhân tố khiến thị trường bất động sản biến động đi xuống bất thường. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách toàn diện, nên nhìn nhận thị trường đang có xu hướng điều chỉnh để đi vào sự ổn định hơn, bởi lẽ thực tế từ giữa 2019, xu hướng điều chỉnh đã bắt đầu và dịch Covid-19 chỉ đẩy nhanh hơn tiến độ mà thôi.
Tuy nhiên, trong cả 2 giai đoạn bùng phát dịch Covid-19, chúng ta nhận thấy rõ ràng mức giá của nhiều phân khúc bất động sản như chung cư hay đất nền đều không sụt giảm. Nguyên nhân là nguồn cung mới từ năm 2019 tới nay đã khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu thực về nhà ở không hề giảm đi. Sự bùng phát dịch có ảnh hưởng tới tâm lý của người mua, nhưng nó chỉ mang yếu tố tạm thời. Bởi những dự án đủ tốt với mức giá cạnh tranh vẫn bán khá chạy trong dịp này, chứ không hoàn toàn đứt quãng.
Cùng với lãi suất đang có khuynh hướng giảm, có thể kỳ vọng sắp tới nhà đầu tư sẽ nhanh chóng quay lại với thị trường, trong đó phân khúc đất nền sẽ có nhiều cơ hội hơn.
Quãng thời gian hoàn thiện lại các sản phẩm
 |
Ông Trần Minh, Chuyên gia bất động sản |
Theo quan sát, từ giữa năm 2019, nhóm đầu tư chuyên nghiệp đã chốt lời thu tiền về từ những thị trường tăng trưởng tốt trong giai đoạn 2013-2018 và quan sát, chờ đợi cơ hội.
Đến đầu năm 2020, khi dịch bệnh lần thứ nhất xảy ra thì không chỉ riêng thị trường bất động sản gặp khó khăn mà mọi ngành nghề kinh doanh đều vậy. Thị trường lúc này phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý nhà đầu tư, nếu thông tin nhận được là tích cực thì nhà đầu tư cũng sẽ tiếp tục bỏ tiền và vì lượng tiền trong dân còn rất lớn, tôi tin các chủ đầu tư sẽ biết cách làm thế nào cho người dân tiếp tục mua bất động sản.
Về mặt tiêu cực, dịch bệnh đã làm cho bất động sản thương mại, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề. Nhưng nếu nhìn tích cực thì đây là giai đoạn thanh lọc thị trường và cũng là thời gian để nhìn lại những gì đã phát triển trong những năm đã qua.
Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để hoàn thiện pháp lý, quy định bán cho người nước ngoài, và cũng cần cả một chiến lược dài hơi để phát triển ngành du lịch Việt Nam. Với các bất động sản phục vụ nhu cầu để ở trong phân khúc trung và cao cấp sẽ chậm và đòi hỏi các chủ đầu tư phải rất linh hoạt trong chính sách bán hàng.
Phân khúc nghỉ dưỡng ven đô trong giai đoạn dịch đang được truyền thông đánh vào tâm lý khách hàng mơ về một ngồi nhà có vườn rau, ao cá, sở hữu riêng…, nhưng theo tôi sau dịch, xu hướng này sẽ ít được quan tâm hơn. Sau dịch bệnh, những người mua bất động sản sẽ thực tế hơn, chỉ mua các bất động sản phục vụ đúng nhu cầu của mình.
Và cuối cùng, theo tôi, các bất động sản gần khu công nghiệp với mức giá từ 800 triệu đến 1,5 tỷ đồng sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư cá nhân.
