Nguồn cung khan hiếm
Theo báo cáo thị trường của Bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group (BHS R&D), trong giai đoạn 2021-2022, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung, phần lớn nguyên nhân đến từ vấn đề tài chính và pháp lý dự án. Thị trường hầu như không có thanh khoản, các dự án ngưng bán hàng, thậm chí bị thu hồi hoặc vướng phải kiện tụng, tranh chấp với khách hàng... Nút thắt pháp lý khiến các nhà đầu tư ngày càng thận trọng khi ra quyết định đầu tư vào sản phẩm bất động sản.
Dữ liệu của BHS R&D cũng cho biết, tính đến cuối tháng 9/2023, cả nước có 33 địa phương có dự án bất động sản đang mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 203.300 sản phẩm nhà ở, bao gồm cả nhà ở thấp tầng và cao tầng. Căn cứ theo Điều 55 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, BHS R&D cho hay, số lượng sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý bán hàng theo quy định của pháp luật chiếm 87%, tương đương gần 178.000 căn. Trong đó, các sản phẩm chung cư chiếm hơn 72%, tức khoảng 129.000 căn, còn lại khoảng 49.000 sản phẩm là thấp tầng. Thực tế cho thấy, tỷ lệ sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý đang tăng dần, chứng minh sự hiệu quả trong công tác quản lý của Nhà nước thông qua điều chỉnh các chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở.
Cũng theo dữ liệu của BHS R&D, nguồn cung sơ cấp nhà ở đủ pháp lý phân theo khu vực rải rác ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam và phân bố không đồng đều khi có 69% sản phẩm tập trung ở miền Nam, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 24% và 7% tổng nguồn cung sơ cấp. Trong đó, hầu hết là các dự án đã ra hàng từ trước năm 2023 và hiện tại tiếp tục duy trì bán hàng, rất ít dự án mở bán mới.
Ở miền Nam, có 88 dự án nhà ở đang mở bán đủ pháp lý, trong đó có 47 dự án cao tầng, cung cấp 85.000 sản phẩm chung cư; 41 dự án còn lại là các sản phẩm thấp tầng với gần 38.000 sản phẩm. Miền Bắc có nguồn cung nhà ở sơ cấp đủ pháp lý xấp xỉ 1/3 miền Nam với 63 dự án, trong đó sản phẩm cao tầng chiếm đa số với hơn 36.000 sản phẩm. Miền Trung là nơi có nguồn cung nhà ở sơ cấp nhà ở đủ pháp lý khiêm tốn nhất với 32 dự án, đem đến gần 12.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở Nghệ An, Bình Định, Đà Nẵng, Khánh Hòa.
Cụ thể hơn, BHS R&D đã thống kê nguồn cung nhà ở sơ cấp đủ pháp lý phân theo địa phương chi tiết: TP.HCM dẫn đầu cả nước với gần 68.000 sản phẩm đủ pháp lý, chiếm 38% tổng nguồn cung, trong đó có đến 97% là các sản phẩm cao tầng. Hà Nội có hơn 41.000 sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý và cũng có tới 91% là sản phẩm chung cư. Tiếp theo sau là Bình Dương cung cấp ra thị trường hơn 20.000 căn, Đồng Nai gần 12.000 căn, Cần Thơ và Long An cũng có hơn 5.000 sản phẩm đủ pháp lý…
Các trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP.HCM cùng các thành phố công nghiệp, đô thị vệ tinh với tiềm năng phát triển luôn thu hút lượng lớn người lao động tới sinh sống, làm việc, kéo theo nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Để đáp ứng lượng cầu lớn, các địa phương kể trên tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở cao tầng với mức giá phù hợp, dễ tiếp cận hơn các sản phẩm thấp tầng. Vì thế, các khu vực này cũng dẫn đầu về nguồn cung nhà ở đủ pháp lý.
Những giai đoạn thị trường “sốt nóng”, tình trạng khách hàng nôn nóng mua bất động sản khi chưa tìm hiểu kỹ pháp lý khá phổ biến. Hiện tại, sau khoảng 2 năm biến động của thị trường, khách hàng trở nên thận trọng hơn trước các quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, Nhà nước đang tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai theo hướng chặt chẽ hơn, đồng thời quyết định bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất mới theo từng năm từ ngày 1/1/2026.
Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng bộ phận R&D, BHS Group nhận định, các dự án trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung. Đồng thời, khi áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng cũng lớn hơn, khiến mức đầu tư đầu vào cho mỗi dự án trở nên cao hơn, kéo theo giá sản phẩm đến tay khách hàng cũng “đắt đỏ” hơn. Thời gian tới, số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ tiếp tục khan hiếm, cho nên những dự án đầy đủ pháp lý mở bán giai đoạn này là cơ hội dành cho người đề cao sự an toàn, mà vẫn có thể tìm kiếm lợi nhuận tốt khi đầu tư bất động sản.
Giá nhà không ngừng tăng
Theo BHS Group, tính đến cuối tháng 9/2023, cả nước có 33 địa phương có dự án bất động sản đang mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 203.300 sản phẩm nhà ở, trong đó phần lớn là nhà ở cao tầng.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate đã tiến hành khảo sát 1.400 người vào tháng 9 và 10/2023 về nhu cầu mua bất động sản ở Hà Nội, kết quả cho thấy, 63% người phản hồi có nhu cầu và có thể cân nhắc mua bất động sản, trong đó có tới 72% khách hàng có dự định mua nhà vào 1-2 năm tới.
Theo các chuyên gia, nhu cầu nhà ở ngày càng lớn đến từ 2 nguyên nhân chính: Một là, nguồn cung hạn hẹp trong khi dân cư đô thị không ngừng tăng; hai là, giá nhà liên tục đi lên khiến người mua có tâm lý “sốt ruột” vì sợ càng mua sau càng khó và giá cao.
Đơn cử, tại phía Tây Hà Nội, giá nhà đã xác lập mặt bằng mới. Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, giá bán nhà ở khu vực này đã đạt tới 100 triệu đồng/m2.
Theo ông Trung, yếu tố nguồn cung giữ vai trò chi phối chính diễn biến giá nhà. Khoảng 2 năm trở lại đây, nguồn cung mới rất hạn chế, chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt 1:500 và đã nộp xong tiền sử dụng đất thì mới có thể ra hàng. Trong đó, nhu cầu của người dân mua để cho thuê, nâng cấp nhà ở hay mua để ở vẫn rất lớn. Về lịch sử tăng giá căn hộ, yếu tố tăng giá mới chỉ diễn ra từ năm 2021 trở lại đây, trước đó yếu tố này không rõ rệt mà chủ yếu đi ngang.
Chia sẻ thêm về một diễn biến thú vị khác, ông Trung cho biết, trong năm 2023, theo thống kê của One Housing, số lượng khách hàng người nước ngoài lựa chọn mua bất động sản ở Hà Nội, thay vì TP.HCM, chiếm đến 58%. Lý do bởi giá căn hộ trung - cao cấp ở TP.HCM và Hà Nội chênh nhau đáng kể, từ 30-40%. Cùng phân khúc 90-100 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, nhưng mặt bằng giá ở TP.HCM đang là 120-125 triệu đồng/m2.
Ông Trung nhận định, từ nay đến năm 2030, Hà Nội sẽ thiết lập các mặt bằng giá mới cho các sản phẩm dành cho tầng lớp trung - thượng lưu. Người mua nhà quen dần với việc căn hộ sẽ có giá rất cao, vì càng ngày người dân càng có nhu cầu ở sang và đẳng cấp hơn. Chẳng hạn, TP.HCM đã đi trước Hà Nội từ 2-3 năm khi các sản phẩm trung - cao cấp sẽ không còn mức 50 triệu đồng/m2, mà ở mức 60-300 triệu đồng/m2.
“Giả sử, thị trường phục hồi trong năm 2024, thì năm 2026 sẽ là ‘điểm rơi’ khi thiết lập những mặt bằng giá mới”, ông Trung nói, đồng thời phân tích, hiện nay, lãi suất huy động rất thấp, người dân sẽ đầu tư vào đâu khi lãi suất gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn? Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được thông qua siết chặt việc phân lô bán đất nền trong dân, nguồn cung đất sạch để hình thành nên một khu đô thị phía Tây tại Hà Nội không còn nữa. Với quỹ đất nhỏ lẻ sẽ không có được các tiện ích lớn, đồng bộ như công viên, trường học quốc tế, hệ thống siêu thị hay kết nối giao thông thuận tiện. Do đó, nếu mua nhà ở thời điểm hiện tại thì 1-2 năm tới nhà đầu tư đã có tài sản ở mặt bằng giá mới, người sau muốn sở hữu chỉ có thể mua lại với giá cao hơn mà thôi.
