“Khóc ròng” với định giá đất
Chia sẻ tại một sự kiện được tổ chức tại TP.HCM mới đây, bà Dương Thanh Thủy, Phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy thẳng thắn nói rằng, ách tắc cơ chế, chính sách là một trong những yếu tố trọng yếu khiến doanh nghiệp gặp khó khăn.
Lấy câu chuyện cụ thể tại Tập đoàn Trung Thủy làm minh chứng, bà Thủy cho hay, không dự án nào của doanh nghiệp này phát triển dưới 7 năm, thậm chí có dự án bà phải dành “một phần ba cuộc đời” để theo đuổi.
“Một dự án của chúng tôi tại TP.HCM dù đã cất nóc tầng 40, dự kiến có thể bàn giao cuối năm nay, nhưng vẫn chưa thể mở bán. Nguyên nhân dẫn đến ách tắc là Công ty đã nộp hồ sơ để đóng tiền sử dụng đất, nhưng suốt 8 năm qua không cơ quan nào quyết định việc định giá đất”, bà Thủy chia sẻ.
Một dự án khác cũng đang khốn khổ vì chờ tính tiền sử dụng đất là dự án Khu dân cư Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence) tại phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM.
Sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở… từ năm 2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể triển khai tiếp do chưa được nộp tiền sử dụng đất.
Theo ông Dương Tuấn Tú - Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn, vào thời điểm giao đất, TP.HCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để đóng theo quy định. Sau đó, doanh nghiệp đã nhiều lần nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, nhưng 7 năm nay vẫn chưa được giải quyết.
“Dự án đã nằm bất động nhiều năm nay, những lô đất trị giá tiền tỷ trong dự án đến nay chỉ để cho cỏ mọc, lãng phí rất lớn. Trong khi đó, để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải đi vay vốn ngân hàng với lãi suất cao.
Dự án không được xây dựng thì làm sao bán được hàng, doanh nghiệp làm sao có tiền trả nợ cũng như duy trì bộ máy?”, ông Tú nói và mong mỏi cơ quan chức năng sớm đưa ra con số cụ thể để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, qua đó hoàn thành cam kết với khách hàng.
Tương tự, tại Bình Dương, sau hơn 3 năm thực hiện thủ tục pháp lý, dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng ở TP. Dĩ An đã có quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng và đang được xây dựng phần móng, thế nhưng chủ đầu tư là Công ty cổ phần Khách sạn Kim Sơn vẫn chưa thể chính thức tổ chức bán hàng vì “tắc” ở khâu xác định giá đất.
Ngoài ra, 2 dự án khác cùng ở TP. Thuận An là chung cư Khu vườn trên mây A&T (có tên thương mại là A&T Sky Garden) tại phường Lái Thiêu do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư và chung cư Tân An (có tên thương mại là Tecco Luxury) tại phường Thuận Giao và phường Hưng Định của Tổng công ty Tecco Miền Nam - Công ty cổ phần cũng trong hoàn cảnh tương tự.
Hai dự án này đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng theo giấy phép nhưng chưa thể mở bán chính thức, lý do bởi chính quyền địa phương vẫn đang... tìm kiếm đơn vị tư vấn xác định giá đất.
Trên đây chỉ là một vài trong hàng trăm trường hợp dự án gặp ách tắc trong khâu xác định giá đất tại khu vực phía Nam. Chỉ riêng tại TP.HCM, theo số liệu của Sở Tài nguyên - Môi trường Thành phố, số lượng hồ sơ dự án tồn đọng do chưa xác định được giá đất trên địa bàn lên tới gần 200 bộ, có dự án 29 lần ra thông báo vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định giá đất.
“Đau đầu” vì đất công xen cài
Ngoài định giá đất, một vướng mắc phổ biến khác khiến nhiều dự án nhà ở chậm tiến độ kéo dài là do có đất công nằm xen cài trong dự án.
Đơn cử, tại dự án La Cosmo Residences ở quận Tân Bình, TP.HCM do Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình làm chủ đầu tư. Từ năm 2019, chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng đăng ký mua nhà và theo thỏa thuận, Công ty Đức Khải Tân Bình có trách nhiệm xây dựng và hoàn thành dự án theo đúng các giấy phép được phê duyệt, dự kiến muộn nhất là tháng 6/2019 sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Đổi lại, khách hàng phải thanh toán tiền đặt cọc và các khoản khác cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ. Trường hợp thanh toán chậm sẽ chịu lãi phạt bằng 0,05%/ngày trên số tiền chậm trả. Nếu trễ hạn quá 30 ngày thì hợp đồng sẽ chấm dứt, chủ đầu tư sẽ không trả lại tiền cọc và có toàn quyền xử lý căn hộ mà khách hàng đã đăng ký mua trước đó.
Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn chưa được triển khai. Khu đất phát triển dự án vẫn được che chắn bởi những tấm tôn cao quá đầu người, bên trên có tấm biển với dòng chữ “La Cosmo Residences - Dự án Chung cư Hoàng Văn Thụ” đã phai màu.
Nhìn qua kẽ hở của các tấm tôn thì thấy bên trong vẫn là khu đất trống, không có bất cứ hoạt động xây dựng nào diễn ra.
 |
… bên trong vẫn là khu đất trống, không có bất cứ hoạt động xây dựng nào diễn ra. Ảnh: Việt Dũng. |
Để tìm hiểu thêm thông tin, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán đã trực tiếp đến trụ sở Công ty Đức Khải Tân Bình đặt lịch làm việc, song lãnh đạo Công ty báo bận và cử một nhân viên chăm sóc khách hàng để đại diện Công ty cung cấp thông tin.
Lý giải nguyên nhân dự án chưa được triển khai, vị đại diện này cho biết, dự án được xây dựng theo chủ trương của TP.HCM về xây dựng lại chung cư cũ đã hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn. Từ năm 2016, Công ty Đức Khải Tân Bình đã bồi thường để di dời 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ dân.
Tiếp đó, Công ty hoàn tất các thủ tục như chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư; hoàn tất tháo dỡ công trình cũ, chuẩn bị mặt bằng; đầu tư hạ tầng, nâng cấp giao thông kết nối khu vực; phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng, thẩm định thiết kế thi công; thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy, bố trí, chi trả chi phí tiền tạm cư cho người dân…
Thế nhưng, đến nay, Công ty Đức Khải Tân Bình vẫn chưa được TP.HCM giao đất để thực hiện dự án, một trong những nguyên nhân chính là do có đất công nằm xen kẽ trong khu vực triển khai dự án.
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn Thành phố hiện có ít nhất 126 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý đã phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra thủ tục pháp lý. Nếu tính cả các trường hợp chủ đầu tư không có quyền sử dụng 100% đất ở không thể nộp hồ sơ từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, con số dự án bị dừng triển khai còn cao hơn nhiều.
Vấn đề càng trở nên bức thiết hơn khi dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo vẫn chưa quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất công xen kẹt. Do đó, khả năng dự án có đất công xen kẹt sẽ… tiếp tục “kẹt” là rất cao khi Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 tới đây.
