Không bàn giao quỹ, chủ đầu tư “kiện ngược” Chủ tịch Thành phố
Chuyển về sinh sống tại chung cư 4S Linh Đông, TP. Thủ Đức, TP.HCM do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư từ giữa năm 2014 đến nay, bên cạnh việc chưa được cấp sổ hồng thì hàng nghìn cư dân tại đây còn bức xúc vì chủ đầu tư chưa bàn giao hết quỹ bảo trì cho ban quản trị. Do đó, việc duy tu, sửa chữa những hạng mục xuống cấp của công trình rất khó khăn.
“Chung cư được đưa vào sử dụng đã gần 10 năm, nhiều hạng mục hỏng hóc. Tuy vậy, công tác bảo trì gặp không ít khó khăn do tiền quỹ bảo trì chưa được chủ đầu tư bàn giao đủ. Chỉ khi có những hỏng hóc lớn, ban quản trị đề nghị chi để sửa chữa thì chủ đầu tư mới chi nhỏ giọt cho có”, ông Nguyễn Huy Hoàng, Trưởng Ban quản trị chung cư này nói.
Từ tháng 1/2020 - 4/2021, căn cứ theo những văn bản kiến nghị, báo cáo của Ban quản trị chung cư 4S Linh Đông, UBND quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức) đã chủ trì tổ chức nhiều cuộc họp đa bên để đối chất, xác minh và ban hành nhiều văn bản yêu cầu chủ đầu tư mở và công khai tài khoản ngân hàng quản lý quỹ bảo trì. Đồng thời, quyết toán kèm hồ sơ chứng từ tài chính và bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị theo quy định. Tuy nhiên, tất cả các yêu cầu trên không được tuân thủ.
Tiếp đó là hàng loạt văn bản hướng dẫn, yêu cầu… của cơ quan chức năng từ cấp phường đến cấp thành phố mà ngay cả người trong cuộc cũng thừa nhận là “không đếm hết được”, cùng 6 đợt thanh kiểm tra thực tế dự án của cơ quan công quyền…, ngày 4/4/2022, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 973/QĐ-CCXP về việc cưỡng chế, buộc Công ty Thành Trường Lộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định. Thời gian thực hiện là 15 ngày kể từ ngày nhận quyết định này.
Tuy nhiên, thay vì thực hiện theo quyết định của cơ quan chức năng thì Công ty Thành Trường Lộc lại khởi kiện Chủ tịch UBND TP.HCM (người ký quyết định cưỡng chế), yêu cầu tòa huỷ bỏ quyết định cưỡng chế trên.
Sau khi nghiên cứu hồ sơ và ghi nhận ý kiến của các bên, ngày 4/7/2023, Tòa án nhân dân TP.HCM đã mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án hành chính này. Trong đó, nguyên đơn là Công ty Thành Trường Lộc và bị đơn là Chủ tịch UBND Thành phố.
Tại tòa, đại diện chủ đầu tư cho rằng, việc UBND TP.HCM ban hành quyết định cưỡng chế là sai, yêu cầu tòa tuyên huỷ bỏ. Song, khi được Hội đồng xét xử hỏi về việc đang để quỹ bảo trì của cư dân ở đâu, đại diện chủ đầu tư chỉ trả lời chung chung là mở ở nhiều ngân hàng, song không cung cấp được thông tin chính xác. Cuối cùng, Hội đồng xét xử quyết định tạm dừng phiên tòa để chủ đầu tư cung cấp thông tin cho tòa.
 |
Do chưa được bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì nên nhiều hạng mục tại chung cư 4S Linh Đông đã xuống cấp mà chưa được sửa chữa. Ảnh: H.P |
Cần xử lý “mạnh tay” trên thực tế
Dự kiến, phiên toà nói trên sẽ được tiếp tục vào ngày 11/7 tới, nhưng dù kết quả có ra sao thì nó cũng cho thấy những kẽ hở trong việc quản lý khoản tiền phí bảo trì của các tòa chung cư hiện nay khi cả chục năm đủ các cấp chính quyền “ra tay” mà vẫn không đòi lại được cho dân khoản tiền vốn là… của dân. Khoản kinh phí có giá trị 2% trên tổng giá trị căn hộ có thể lên đến cả trăm tỷ đồng nếu là các dự án có quy mô lớn, cơ chế quản lý, sử dụng về danh nghĩa đã đầy đủ, nhưng thực tế có được thực hiện đúng hay không lại gần như phụ thuộc vào… “đạo đức” của chủ đầu tư.
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, chính những vấn đề về liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư là một trong những nguồn cơn chính dẫn đến tranh chấp ở các toà nhà chung cư. Theo Luật Nhà ở 2014, khi dự án đi vào vận hành thì chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban quản trị và bàn giao quỹ bảo trì. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư đã “lách luật”, trong đó có lý do một số dự án đi vào hoạt động từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực nên không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì.
Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP (Nghị định 30) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99, quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014. Trong đó, nội dung đáng chú ý là sửa đổi, bổ sung Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Theo đó, trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì thì bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao. Ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Tưởng chừng Nghị định 30 sẽ là “bảo kiếm” để chính quyền địa phương xử lý các chủ đầu tư vi phạm, chây ỳ bàn giao kinh phí bảo trì, nhưng khi áp dụng vào thực tiễn thì không đơn giản như vậy.
Theo bà Nguyễn Thị Đoan Trang, Trưởng phòng Quản lý đô thị TP. Thủ Đức, trên địa bàn thành phố này có 162 chung cư đang hoạt động, với 167 ban quản trị (do có 5 chung cư có 2 ban quản trị). Trong số này, 103 ban quản trị đã nhận kinh phí bảo trì, trong đó 12 trường hợp đã nhận bàn giao và sử dụng hết, 15 trường hợp chưa bàn giao đủ và chưa quyết toán.
Một số chủ đầu tư thu phí bảo trì nhà chung cư nhưng không gửi vào tổ chức tín dụng mà sử dụng khoản kinh phí này để đầu tư kinh doanh. Việc này dẫn đến các ban quản trị gửi đơn khiếu nại nhiều nơi, làm tình hình an ninh trật tự trên địa bàn diễn biến phức tạp.
Từ đó, bà Trang kiến nghị Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát và đề nghị công an TP.HCM xử lý những tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là các hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì.
Tương tự như vậy, ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó chủ tịch UBND huyện Nhà Bè cho biết, trên địa bàn huyện hiện có 15 chung cư được xây dựng và đi vào hoạt động từ năm 2005. Tình trạng chậm bàn giao quỹ bảo trì phát sinh do mâu thuẫn lợi ích (sở hữu chung - riêng) không được giải quyết cũng diễn ra phổ biến. Chủ đầu tư hay giữ lại quỹ bảo trì để gây áp lực với cư dân và ban quản trị. Trong khi đó, các quy định chế tài của cơ quan chức năng không đủ tác dụng răn đe, phòng ngừa và cũng chưa có trường hợp nào được “chế tài” hiệu quả...
