Chủ đầu tư tiếp tục than khó
Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh (Kim Oanh Group) đang có kế hoạch phát triển 26 dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 40.000 căn hộ, tổng diện tích quỹ đất là 107 ha. Trong tháng 11 tới, Kim Oanh Group sẽ ra mắt dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Thành phố mới Bình Dương, tỉnh Bình Dương với quy mô 26,69 ha.
Theo chia sẻ của bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Kim Oanh Group, dự án này không chỉ đạt các tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng cao, mà còn đạt chứng chỉ xanh EDGE, tích hợp các tiện ích hiện đại phục vụ cư dân, đặc biệt là giá bán chỉ bằng khoảng 50% so với các dự án cùng phân khúc.
Dù vậy, lãnh đạo Kim Oanh Group cũng cho biết, những vấn đề liên quan đến quỹ đất hiện vẫn là trở ngại lớn đối với doanh nghiệp khi đầu tư vào nhà ở xã hội. Cụ thể, theo quy định, các dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, việc giao quỹ đất này cho doanh nghiệp hay địa phương thực hiện vẫn chưa rõ ràng, đồng thời cần có sự minh bạch trong việc định giá đất giữa các quỹ đất do Nhà nước giao và quỹ đất doanh nghiệp tự mua.
Dẫn chứng từ dự án của Kim Oanh Group tại Bình Dương, bà Oanh cho hay, nguồn gốc đất này là đất khu công nghiệp được phê duyệt tách ra làm khu nhà ở và đã được duyệt quy hoạch 1/500.
Tính theo giá đất khu công nghiệp là 170 USD/m2 thì giá trị khu đất dự án vào khoảng hơn 1.000 tỷ đồng, nhưng nếu áp dụng giá đất làm nhà thương mại hiện nay sẽ lên đến hơn 3.000 tỷ đồng, tức tăng khoảng 3 lần. Đây là rào cản rất lớn cho việc phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Một vấn đề nữa được lãnh đạo Kim Oanh Group chỉ ra là thủ tục pháp lý. Dù đã có quy định riêng cho nhà ở xã hội nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn chưa được rút gọn, dẫn đến kéo dài thời gian hoàn thành dự án, điều này ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
Về lợi nhuận, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận tối đa 10% và chi phí bán hàng nhà ở xã hội cho phép là 2%, tổng cộng là 12%. Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí này lên tới hơn 6% nên lợi nhuận chỉ còn 6%.
Liên quan đến việc hoán đổi quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tuy luật mới có quy định chủ đầu tư được phép đề xuất hoán đổi, nhưng với điều kiện phải có quỹ đất trong cùng một loại đô thị hoặc cùng một công ty, điều này rất khó đáp ứng vì không phải chủ đầu tư nào cũng có nhiều quỹ đất trong cùng một loại đô thị.
Ngoài ra, việc vay vốn để triển khai các dự án nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn. Theo lãnh đạo Kim Oanh Group, các doanh nghiệp chỉ được vay ưu đãi khoảng 15% tổng vốn đầu tư dự án từ quỹ đầu tư phát triển của các địa phương. Con số này không đủ để trang trải chi phí, trong khi lãi vay từ các ngân hàng thương mại dù có ưu đãi nhưng vẫn ở mức cao, từ 8,2-9%/năm.
Ghi nhận thực tế cho thấy, những vấn đề đại diện Kim Oanh Group nêu ra là phổ biến khi phát triển dự án nhà ở xã hội.
 |
Dự án nhà ở xã hội New Lavida. Ảnh: Việt Dũng. |
Đơn cử, tại TP.HCM, dù đăng ký hoàn thành 6 dự án nhà ở xã hội (hơn 4.300 căn hộ) trong năm 2025 với Bộ Xây dựng, nhưng tính đến cuối tháng 8/2024 mới hoàn thành 4 dự án với hơn 1.200 căn hộ, tương ứng khoảng 4,7% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đặt ra là 26.200 căn hộ đến năm 2025.
Đáng chú ý, dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) ở huyện Bình Chánh do Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành làm chủ đầu tư đã chính thức được khởi công sau nhiều năm “nằm bất động” vì gặp vướng mắc về quy hoạch. Đây cũng là dự án nhà ở xã hội duy nhất tại TP.HCM được động thổ xây dựng trong năm 2024. Dự án có diện tích 23.100,8 m2, quy mô 1.456 căn nhà ở xã hội cho thuê.
“Đây là dự án tâm huyết của Công ty với mong muốn mang đến cho người dân cơ hội có được một chốn an cư, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp tại TP.HCM.
Tuy nhiên, chỉ riêng thủ tục pháp lý, chúng tôi phải mất khoảng 5 năm để hoàn thành”, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành nói và cho biết thêm, dự kiến trong 4 tháng nữa, dự án Lê Thành Tân Tạo 2 tại quận Bình Tân sẽ được tháo gỡ xong pháp lý để khởi công xây dựng.
Người mua nhà cũng gặp trở ngại
Không chỉ gặp khó trong quá trình đầu tư, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn gặp trở ngại cả trong khâu bán hàng, mà dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (tên thương mại là New Lavida) trên địa bàn phường Tân Đông Hiệp, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương do Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Toàn Thịnh Phát làm chủ đầu tư, Tập đoàn Lê Phong là đơn vị phát triển là một minh chứng.
Chủ đầu tư cho biết, căn hộ có tiện ích 1 phòng ngủ tại dự án có diện tích khoảng 30-35 m2, đang được rao bán với giá khoảng 730 triệu đồng, phù hợp với những khách hàng chưa lập gia đình.
Với nhu cầu sử dụng cao hơn, dự án có căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích thông thủy từ 52-56 m2 và có giá bán khoảng 1,6 tỷ đồng (tương đương 25-28 triệu đồng/m2) tùy vị trí.
Trong thời điểm hiện tại, nếu khách hàng có nhu cầu mua thì thanh toán trước 30 triệu đồng để đặt cọc, sau 7 ngày sẽ tiến hành thanh toán 160 triệu đồng cho đợt 1 và 160 triệu đồng cho đợt 2 cách đó khoảng 1-2 tháng. Sau đó, khách hàng làm thủ tục để vay ngân hàng với mức lãi suất là 6,6 %/năm.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, dự án New Lavida nằm trong danh mục được vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bình Dương, quy mô 882 căn hộ với tổng vốn đầu tư 768 tỷ đồng, có nhu cầu vay vốn 537 tỷ đồng.
Dự án có sự đồng hành của Ngân hàng Chính sách xã hội tỉnh nhằm hỗ trợ người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất thấp. Tuy nhiên, điều gây băn khoăn là trước ngày 1/8/2024, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại dự án là 4,8%/năm, nhưng sau ngày này đã tăng lên 6,6%/năm.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mức lãi suất 6,6%/năm chưa phù hợp với bản chất khoản vay nhà ở xã hội. Mức này chỉ thấp hơn đôi chút so với mức lãi vay 8%/năm hiện nay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng như lãi vay tín dụng thương mại trước đây.
“Không bàn về giá bán của chủ đầu tư vì dự án tọa lạc ở vị trí khá đẹp, đi lại thuận tiện, điều điều khiến tôi chưa thể đưa ra quyết định mua là mức lãi suất vay ngân hàng 6,6%/năm tại dự án là quá cao, gần bằng mức lãi vay thương mại. Nếu mua, mỗi tháng tôi sẽ phải dành ra khoảng 10 triệu đồng để trả ngân hàng, đây là số tiền không nhỏ đối với lao động phổ thông như tôi”, một công nhân làm việc tại một khu công nghiệp ở Bình Dương đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội cho hay.
