Khó “chạy ngoài”
“Lợi nhuận không hấp dẫn so với vận hành các sản phẩm thuộc phân khúc khác do cần quá nhiều nguồn lực, chưa kể các vấn đề pháp lý khó có thể ‘đóng gói’ dứt điểm…”, tổng giám đốc một đơn vị chuyên về tư vấn thị trường, đầu tư và quản lý vận hành các dự án văn phòng, trung tâm thương mại chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán lý do doanh nghiệp của ông chưa tham gia quản lý vận hành dự án khu công nghiệp thời điểm này.
Một vấn đề “tế nhị” khác cũng được vị này chia sẻ, đó là mỗi địa phương thường có một ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất riêng, nên người ngoài khó tham gia, cũng như việc ban quản lý của địa phương này làm tốt, muốn “mở cõi” để nhận quản lý, vận hành cho các khu công nghiệp khác (ngoài địa phương) cũng không dễ dàng bởi có thể gây xung đột lợi ích.
Còn ông Nguyễn Anh Minh, Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Shinec cho hay, ngoài các yếu tố kể trên, việc quản lý, vận hành các dự án khu công nghiệp cũng không hấp dẫn bằng việc vận hành các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng hay nhà ở, văn phòng.
“Cùng làm một việc, nhưng hoạt động quản lý, vận hành dự án khu công nghiệp khá khô khan do phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình, quy định của ngành, cũng không có môi trường ‘sang chảnh’ như dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng… Đó là chưa kể sự phức tạp trong từng hạng mục dự án, chẳng hạn chỉ riêng hạng mục môi trường đã có nhiều tiểu mục như cây xanh, không khí, nước thải, khói bụi, chất thải rắn…, nên yêu cầu nhân sự quản lý phải có trình độ chuyên môn, mà điều này thường đòi hỏi chi phí lớn, trong khi lợi nhuận thu về chưa tương xứng nên kém hấp dẫn”, ông Minh nói.
Ở một góc nhìn khác, theo ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư, hiện nay, hợp tác là xu hướng chủ đạo, bản thân các khu công nghiệp cũng hợp tác nhiều hơn là cạnh tranh nên vấn đề xung đột lợi ích ít xảy ra. Ngoài ra, phía đơn vị vận hành cũng cần có thêm khách hàng mới và nếu có nhà kinh doanh vận hành tốt thì vừa có thể tăng tỷ lệ lấp đầy, vừa tăng được giá thuê, điều mà bất cứ chủ đầu tư hay địa phương nào cũng kỳ vọng.
Ông Trụ cũng nhấn mạnh rằng, một đơn vị vận hành chuyên nghiệp thì không chỉ lo hỗ trợ vận hành thông thường, mà còn phải đảm nhận cả việc hỗ trợ khách thuê trước, trong và sau đầu tư như khảo sát, tìm kiếm nguồn nhân lực, kết nối kinh doanh, xúc tiến đầu tư để tăng tỷ lệ lấp đầy… Đây là hướng đi mà nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp hướng tới, bao gồm cả các chủ đầu tư lớn như VSIP, Deep C, Thăng Long...
Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho biết, việc thị trường khu công nghiệp Việt Nam thiếu vắng bóng dáng những đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp đã diễn ra từ nhiều năm nay và xuất phát từ nhiều nguyên nhân.
“Do tồn tại mang tính lịch sử, giai đoạn trước chúng ta chưa có nhiều khu công nghiệp, các đơn vị quản lý, vận hành thường kiêm luôn cả hoạt động xúc tiến, thu hút đầu tư cho cả khu công nghiệp tại địa phương. Nói cách khác, bộ máy này hình thành cùng với việc phát triển các khu công nghiệp, đảm nhận nhiều nội dung nên cơ bản chỉ tập trung cho việc vận hành một khu công nghiệp nhất định”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, trên thực tế, cũng có một số đơn vị chuyên phát triển khu công nghiệp và tự vận hành tốt, VSIP là một ví dụ, nhưng khối này làm cho chính VSIP còn chưa hết việc, nên khó có thể “chạy ngoài”.
Chờ người lĩnh xướng
Chủ đầu tư khu công nghiệp thường phải thuê nhiều đầu mối để đảm nhận từng phần công việc dự án như thuê đơn vị chuyên về cảnh quan, cây xanh, đơn vị khác chuyên về nước thải hay phòng cháy, chữa cháy…, chứ chưa có đơn vị vận hành chuyên nghiệp đủ khả năng thực hiện đồng thời các hạng mục.
Theo ông Nghĩa, để vận hành được một khu công nghiệp, cần có bộ máy hoàn chỉnh ngay từ đầu và chi phí vận hành lớn, bởi dự án dù chỉ có vài khách thuê thì bộ máy này vẫn phải đầy đủ các phòng ban chuyên môn, trong khi thời gian lấp đầy các khu công nghiệp thường kéo dài. Ngoài ra, khu công nghiệp thường thu hút lượng lớn người lao động, lại đối mặt với nhiều vấn đề về môi trường nên câu chuyện quản lý rất phức tạp.
“Do đó, phải là doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có kinh nghiệm lâu năm trong mảng vận hành thì mới có thể khai thác được thị trường này”, ông Nghĩa nói và cho rằng, với tốc độ phát triển nhanh của các dự án khu công nghiệp như hiện nay, việc kết hợp giữa đơn vị vận hành sẵn có và một đơn vị mới chuyên nghiệp trong mảng vận hành khu công nghiệp là một giải pháp cần tính đến.
Cùng góc nhìn, ông Vũ Công Trụ cho hay, khác với vận hành khu đô thị, khách sạn, tòa nhà… chủ yếu là quản lý cho khách thuê, người dân sinh sống, làm việc, các hạng mục an ninh an toàn mang tính chất đời sống, dịch vụ, trong khi vận hành khu công nghiệp vừa mang tính chuyên sâu hơn trong mảng công nghiệp, vừa rộng hơn về tính chất hỗ trợ, nên để có được bộ máy hoạt động đủ đáp ứng yêu cầu sẽ phát sinh chi phí cao. Do đó, hiện chỉ những chủ đầu tư lớn mới có thể đảm nhận được.
“Chủ đầu tư khu công nghiệp thường phải thuê nhiều đầu mối để đảm nhận từng phần công việc dự án như thuê đơn vị chuyên về cảnh quan, cây xanh, đơn vị khác chuyên về nước thải hay phòng cháy, chữa cháy…, chứ chưa có đơn vị vận hành chuyên nghiệp đủ khả năng thực hiện đồng thời các hạng mục”, ông Trụ chia sẻ thêm.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, sau thời gian dài phát triển các khu công nghiệp truyền thống, xu hướng chung hiện nay là ngày càng xuất hiện nhiều hơn các dự án khu đô thị công nghiệp, khu công nghiệp xanh áp dụng mô hình kinh tế tuần hoàn. Bên trong những khu công nghiệp này sẽ hình thành các dịch vụ, tiện ích như nhà ở chuyên gia, công nhân, trung tâm thương mại, y tế… Đây là “sở đoản” của các ban quản lý khu công nghiệp, chế xuất vốn chỉ quen vận hành khu công nghiệp truyền thống, nhưng lại là “sở trường” của các đơn vị chuyên quản lý vận hành tòa nhà văn phòng, nhà ở, trung tâm thương mại… Do đó, việc kết hợp giữa 2 mô hình/loại hình doanh nghiệp này để cùng quản lý, vận hành khu công nghiệp cũng là giải pháp khả dĩ.
Dự báo về nhu cầu quản lý, vận hành khu công nghiệp thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, do nhu cầu thuê đất mở nhà xưởng, kho bãi ở Việt Nam tăng cao những năm gần đây, cộng với việc nhiều chủ đầu tư “tay ngang” chuyển sang đầu tư bất động sản khu công nghiệp, nên mô hình phổ biến cho các dự án mới được thành lập bởi các chủ đầu tư mới sẽ là chủ dự án tìm kiếm và hợp tác với các đơn vị quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo công tác quản lý, vận hành được chuyên nghiệp, hiệu quả, từ đó tăng thu hút khách thuê.
“Để quản lý, vận hành tốt khu công nghiệp, đơn vị vận hành cần thỏa mãn tối thiểu 2 yếu tố là chất lượng tài sản bất động sản và chất lượng dịch vụ. Với tài sản bất động sản, phải bao gồm nhà kho, nhà xưởng… đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật quốc tế để phục vụ nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài. Còn về dịch vụ, đó là giúp khách thuê thu xếp và hoàn thiện quá trình thủ tục đầu tư, đăng ký thành lập doanh nghiệp trước khi vào khu công nghiệp; đảm bảo các điều kiện về an ninh, an toàn, môi trường, thông tin liên lạc, các vấn đề về xuất nhập khẩu, thông quan, dịch vụ kho vận… và các vấn đề phát sinh khác”, bà An lưu ý.
