Theo Thường trực Uỷ ban Kinh tế, quy định buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.
Sáng 12/4, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội bắt đầu phiên họp chuyên đề, cho ý kiến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Thẩm tra sơ bộ dự án luật, Thường trực Uỷ ban Kinh tế nhất trí với tờ trình của Chính phủ về việc cần bổ sung, sửa đổi một số quy định về kinh doanh bất động sản, bởi sau 10 năm từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, thị trường bất động sản phát triển về quy mô, xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới.
Một trong các điểm mới của lần sửa đổi này là Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn.
Cụ thể, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 1 Điều 57 dự thảo luật quy định hai trường hợp kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là: bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, Thường trực cơ quan thẩm tra tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.
Tuy nhiên, quan điểm của cơ quan thẩm tra là cần nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.
Cụ thể, Dự thảo chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư.
Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Thường trực Uỷ ban thẩm tra cũng phân tích, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.
Theo tờ trình, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra nhìn nhận, Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Ông Thanh nêu rõ, đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Ngoài ra, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
"Theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu", Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh báo cáo.
Lần sửa đổi này, Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Thường trực cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung quy định nội dung về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cũng như đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng, bổ sung quy định xử lý vi phạm để đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.
