“Úp mở” hồ sơ pháp lý dự án

“Tốt đẹp khoe ra, xấu xa đậy lại”

Đó là “bài marketing” của bất kỳ ngành hàng nào, nhưng với đặc thù bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn gắn với việc định danh sở hữu và sử dụng theo những quy định pháp luật hết sức chặt chẽ nên sự không chắc chắn về bất kỳ yếu tố pháp lý nào có thể khiến người mua quay lưng. Đó là lý do khiến đa số nhà phát triển và nhà môi giới lựa chọn “cách nói một nửa sự thật, tức là không nói dối về những gì chưa có mà chỉ nói thực về những gì đã được thực hiện”, theo lời chia sẻ rất thật lòng của giám đốc một sàn môi giới đã nhiều năm “đánh Đông dẹp Bắc”.

Chưa kể, theo vị này, vài năm vừa qua, hồ sơ pháp lý là chuyện gây đau đầu nhất với các nhà phát triển nên việc “linh động” giới thiệu dự án khi chưa hoàn thiện thủ tục là khá phổ biến. Do vậy, thông tin về việc Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 44/2022/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản với nhiều yêu cầu gắt gao hơn về việc chủ đầu tư bất động sản phải cung cấp những thông tin, dữ liệu về sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch là chủ đề rất được quan tâm.

Thực tế, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (điều 6 và điều 8) và Nghị định 117/2015/NĐ-CP, yêu cầu công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh cũng đã được quy định với cả những mức xử phạt vi phạm. Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại, ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán cho thấy, việc công khai các thông tin pháp lý cơ bản của dự án còn rất ít. Nguyên nhân một phần nằm ở mức xử phạt vi phạm việc không công bố hoặc công bố không đầy đủ còn quá thấp, chỉ vài chục tới vài trăm triệu đồng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu về pháp lý bất động sản tư vấn rằng, nếu không thể tìm hiểu đầy đủ hồ sơ pháp lý từ chủ đầu tư hoặc nhà môi giới, khách hàng có thể “tra cứu ngược” từ cổng thông tin của quận, huyện, tỉnh, thành phố - nơi có dự án để tìm hiểu về quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất công bố hàng năm. Ở đó sẽ có các thông tin cơ bản về tên dự án và một số văn bản chấp thuận. Tuy vậy, thông tin từ các cơ quan này chủ yếu là các số hiệu tên văn bản hoặc thông tin rất sơ sài về chủ trương chấp thuận của dự án. Chưa kể, không phải địa phương nào cũng công khai đầy đủ tên tuổi các dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn.

Theo số liệu Chương trình Phát triển Liên hợp quốc tại Việt Nam (UNDP) công bố tuần qua, chỉ có 337 trong số 704 UBND cấp huyện trên toàn quốc đã đăng tải kế hoạch sử dụng đất cấp huyện năm 2021 (chiếm 47,9%). Bên cạnh đó, cơ quan này còn nhận định, việc đăng tải thông tin của các cơ quan này thiếu đồng bộ. Các tài liệu đính kèm thông báo công khai kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thường được đăng rải rác ở một số chuyên mục khác nhau trên các cổng/trang thông tin điện tử làm cho người dân gặp khó khăn trong tìm kiếm thông tin một cách đầy đủ.

Cụ thể, kết quả tìm kiếm cho thấy, chỉ có 17% cơ quan đăng tải đầy đủ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm 4 loại tài liệu: Thông báo công khai kế hoạch sử dụng đất; quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; báo cáo thuyết minh và bản đồ kế hoạch sử dụng đất.

Chờ quy định “minh bạch hóa thông tin”

Việc dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý và không công bố đầy đủ đã được đưa ra thị trường, thậm chí đón cư dân vào sinh sống gây ra rất nhiều hệ lụy. Câu chuyện mới nhất tại Hà Nội gần đây là tại dự án Hòa Bình Green City, số 505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội. Dự án này đã bàn giao cho cư dân từ năm 2014. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Hòa Bình cũng đã xuất hóa đơn tài chính cho các hộ dân, trong đó có cả phần tiền sử dụng đất mà người dân đã nộp. Thế nhưng, 8 năm nay, hơn 800 căn hộ tại đây vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất. Chờ đợi quá lâu, người dân đã tự nộp hồ sơ lên Phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội để làm sổ nhưng vẫn không được giải quyết.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình - chủ đầu tư dự án này, Hòa Bình Green City đã được nộp hết tiền sử dụng đất. Chủ dự án đưa ra “bằng chứng” là từ năm 2014, dự án đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và được các cơ quan liên quan của TP. Hà Nội thẩm định xác định lại tiền sử dụng đất. Theo đó, số tiền sử dụng đất ban đầu là 322 tỷ đồng được điều chỉnh giảm chỉ còn 135 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến khâu cuối cùng là việc UBND Thành phố ra quyết định về việc điều chỉnh tiền sử dụng đất thì bị ách lại.

“Vấn đề nằm ở việc khi mua nhà, người dân không hề nắm được thông tin điều chỉnh quy hoạch dẫn đến việc thay đổi về số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp”, một cư dân chia sẻ.

Hay câu chuyện của dự án tòa nhà hỗn hợp Tháp Doanh nhân tọa lạc tại số 1, đường Thanh Bình, phường Mộ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty cổ phần Đầu tư xuất nhập khẩu Tây Đô làm chủ đầu tư. Dự án được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ngày 19/6/2008; phê duyệt dự án đầu tư tại Quyết định số 2461 ngày 15/7/2008. Theo phê duyệt, dự án được xây dựng trên khu đất 2.710,1m2; diện tích xây dựng 1.132m2, tầng cao 45 tầng nổi (chưa kể tầng kỹ thuật và dịch vụ). Chức năng chính của toà nhà là thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn và nhà ở.

Tuy nhiên, đến tận lúc nhận nhà và làm giấy tờ sở hữu, cư dân mới phát hiện chủ đầu tư dự án xây dựng công trình sai thiết kế, sai quy hoạch, bàn giao căn hộ không đủ điều kiện an toàn xây dựng và phòng cháy chữa cháy. Tới nay, nhiều khách hàng mua nhà cho biết, họ chưa hề nhận được các giấy tờ pháp lý cụ thể để đối chiếu với thực tế dự án.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, quy định hiện hành có yêu cầu các chủ đầu tư phải công khai thông tin pháp lý, chẳng hạn như công bố các thông tin về dự án ở bảng giới thiệu cắm tại công trình, nhưng đa phần đều chỉ là các thông tin mang tính quảng cáo mà thiếu vắng những giấy tờ pháp lý quan trọng như giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500…

Các quy định về việc công khai thông tin dự án từ cả chủ đầu tư và các cơ quan chức năng như dự án khi mở bán đã giải chấp ngân hàng chưa, có được bảo lãnh không… đều đã có, nhưng theo luật sư Bùi Quang Tín, Đoàn Luật sư TP.HCM, quan trọng là cần có một hình thức công khai thông tin thống nhất, tập trung để người dân dễ dàng tiếp cận, nắm bắt.

“Theo tôi, có nhiều cách thức, nhiều kênh để công khai. Ví dụ như trên các thông báo của Sở Xây dựng, ngân hàng... Bên cạnh việc buộc các chủ đầu tư công khai thông tin pháp lý đầy đủ tại vị trí dự án thì quan trọng hơn vẫn phải tập trung thông tin về một đầu mối để ai cũng tiếp cận được”, ông Tín nói.

Ngay cả việc đưa ra các chế tài nặng như buộc ngưng kinh doanh 12-24 tháng với các dự án không công khai đầy đủ hồ sơ pháp lý, theo luật sư Bùi Quang Tín, cũng chưa chắc hiệu quả bằng việc tập trung hồ sơ pháp lý tại một đầu mối thông tin, chẳng hạn như tại Sở Xây dựng và yêu cầu cơ quan này có trách nhiệm công khai thông tin ra xã hội.

“Bây giờ người mua nhà hầu hết tiếp cận tốt công nghệ thông tin nên chỉ cần có cơ quan thống nhất công bố thông tin dự án là mọi việc sẽ minh bạch hơn”, ông Tín góp ý.

Trong khi đó, PGS-TS. Doãn Hồng Nhung - giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội kiến nghị, phải nhanh chóng triển khai thực thi các yêu cầu của Luật Tiếp cận thông tin năm 2016. Đây là một văn bản luật quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực hiện quyền tiếp cận thông tin của công dân và quy định quy trình công khai thông tin và cung cấp thông tin theo yêu cầu của người dân. Việc thực hiện tốt những quy định này sẽ góp phần thực hiện tốt các quy định về công khai thông tin đất đai nhằm góp phần tăng hiệu quả quản trị, giảm xung đột về đất đai.