Chật vật với “bầu sữa” tín dụng
Trong báo cáo công bố thông tin thị trường bất động sản quý I/2021 vừa ban hành, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết rằng, tín dụng bất động sản quý vừa qua tăng 2,13% - cao hơn mức tăng tổng dư nợ cả nền kinh tế ở mức 1,3%. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, nếu tính theo năm, dư nợ tín dụng bất động sản dù vẫn tăng nhưng tốc độ tăng giảm đáng kể, từ mức gần 30% năm 2019 đến trên 11% năm 2020 và quý đầu năm 2021 ở mức hơn 2% nói trên. Thậm chí, trước đó, năm 2016, dư nợ tín dụng bất động sản còn có mức tăng tới 44%.
Từ những thông số đó, cơ quan này đi đến kết luận rằng, "tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ và có thể nhận định rằng, nguyên nhân thị trường bất động sản tăng trong thời gian gần đây không chỉ xuất phát từ tín dụng".
Tuy nhiên, quan điểm kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước là khá xuyên suốt. Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết rằng, năm 2021 này, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, nhất là các dự án có quy mô lớn, cao cấp.
Đây cũng là tinh thần chủ đạo của Công văn số 3029 với nội dung "kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản…” được cơ quan điểu hành chính sách tiền tệ ban hành cuối tháng 4 vừa qua.
Văn bản này gây xôn xao thị trường địa ốc, không chỉ bởi nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM là nguồn vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản lâu nay vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng, bên cạnh nguồn vốn huy động từ khách hàng, mà còn vì trải qua hơn 1 năm khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản như “người ốm” cần ăn trả bữa, mà “bầu sữa” ngân hàng là nguồn dinh dưỡng rất quan trọng để thị trường phát triển bình thường.
Bên cạnh đó, cũng có nhiều câu hỏi được đặt ra, chẳng hạn như liệu vốn tín dụng có phải là nguyên nhân gây ra sốt đất nền những tháng đầu năm, hay việc siết vốn tín dụng quá chặt với bất động sản, nhất là với các dự án lớn, có thể gây ra hệ lụy với nhiều ngành, thậm chí với cả các địa phương nơi các dự án lớn này tọa lạc ra sao?
Thực tế, những cơn sốt ảo vừa qua chủ yếu mang tính chất cục bộ, phần nhiều do các cò đất và nhà đầu cơ lợi dụng những khoảng mờ thông tin thị trường để “đánh sóng”, mua bán trao tay, còn hầu hết các phân khúc khác như chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng và cả đất nền dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng vẫn phát triển bình ổn, thậm chí còn chưa thoát ra khỏi tình trạng trầm lắng.
 |
Rất nhiều yếu tố chi phí đầu vào đang tăng mạnh |
“Chưa kể, mỗi dự án lớn hàng trăm, hàng ngàn héc-ta không chỉ là các dự án bất động sản đơn thuần, mà còn có vai trò động lực, đánh thức cả một vùng đất”, đại diện một chủ đầu tư đang triển khai đại dự án nghỉ dưỡng ở Nam Trung Bộ chia sẻ.
Tất nhiên, quan điểm “phòng bệnh hơn chữa bệnh” cũng không phải không có lý, bởi như TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng nêu quan điểm, “việc nắn lại dòng vốn tín dụng là cần thiết để các đối tượng tham gia thị trường bất động sản điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, nếu để ngã bệnh mới chữa thì rất mệt”. Dù vậy, trước đó, các ngân hàng cũng khó có thể đẩy mạnh cho vay bất động sản cao cấp khi hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 4 tỷ đồng trở lên là 150%.
Với tất cả các yếu tố chi phí đầu vào, từ giá đất đến chi phí nguyên vật liệu… đều tăng mạnh như hiện nay, mức 3 - 4 tỷ đồng một căn chung cư hay một sản phẩm nghỉ dưỡng là phổ biến, chứ không hẳn là sản phẩm cao cấp. Đó là lý do khiến nhiều chủ đầu tư cho rằng, Công văn 3029 sẽ chất thêm gánh nặng cho họ trong bối cảnh khó khăn hiện tại.
Thực tế, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy nhiều điểm sáng trong quý I/2021 sau gần 1 năm thị trường trầm lắng bởi Covid-19. Cụ thể, so với quý I/2020, lượng sản phẩm chào bán trên cả nước trong quý I/2021 là 74.144 sản phẩm, tăng 39,2%; đồng thời giao dịch đạt 31.733 sản phẩm, tăng 315,3% so với cùng kỳ năm 2020.
Trong đó, dù thừa nhận sự tăng trưởng của thị trường địa ốc một phần có được nhờ sự hỗ trợ từ tín dụng tăng trưởng, nhưng Bộ Xây dựng cũng cho rằng, thực tế, mức độ phục hồi hiện nay vẫn chỉ ở giai đoạn đầu, nhất là khi đến giữa tháng 4/2021 thị trường bất động sản lại hứng chịu tác động tiêu cực bởi đợt bùng phát Covid-19 mới với sự phức tạp và quy mô rộng hơn.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hầu hết các dự án đang triển khai đã phải tạm thời lùi lại vài tuần để theo dõi thêm diễn biến dịch bệnh, đồng thời các chủ đầu tư cũng để ngỏ khả năng sớm quay trở lại một phần vì lo ngại các ngân hàng có thể siết chặt hơn việc giải ngân tín dụng vào thị trường qua các kênh khác nhau.
Lãnh đạo một ngân hàng thương mại có tỷ lệ cho vay bất động sản lớn cho hay, các ngân hàng không ngại cho vay bất động sản, nhưng các điều kiện để được vay hiện nay rất chặt chẽ, kể cả có tài sản thế chấp cao. Ngay cả khách hàng cá nhân, nếu không chứng minh được thu nhập trả nợ hay thu nhập quá thấp thì cũng khó vay, còn cho vay kinh doanh bất động sản thì ngân hàng luôn “nắm đằng cán”.
Cung - cầu đều phải thận trọng hơn
Theo ông Lê Hoàng Châu, “sẽ rất đáng lo ngại nếu doanh nghiệp tiếp tục phụ thuộc vào vốn tín dụng” và nhiều chủ đầu tư cũng đã sớm hiểu ra điều này khi đẩy mạnh phát hành trái phiếu, coi đó là “phao cứu sinh” cho các dự án bị đình trệ vì không đủ điều kiện để ngân hàng giải ngân.
Cả năm 2020, thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, có 2.408 đợt đăng ký phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với giá trị phát hành thành công đạt 403.400 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 69% tổng giá trị đăng ký và tăng 35,9% so với năm 2019, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm tỷ lệ lớn.
Tuy vậy, từ đầu năm 2021, với quy định chặt chẽ hơn về điều kiện phát hành, các hoạt động huy động vốn qua phát hành trái phiếu của doanh nghiệp trở nên thận trọng hơn rất nhiều. Trong báo cáo đánh giá công bố gần đây, Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, chuyển biến nêu trên xuất phát từ động thái siết chặt hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp của cơ quan quản lý nhà nước, với Nghị định 155/2020 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán. Cụ thể, quy định chỉ có các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, có năng lực tài chính hoặc có chuyên môn về chứng khoán hoặc cá nhân nắm giữ danh mục đầu tư ít nhất 2 tỷ đồng, cá nhân có thu nhập chịu thuế năm gần nhất ít nhất 1 tỷ đồng mới được quyền mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.
Ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cũng cho biết, các quy định mới yêu cầu trái phiếu riêng lẻ chỉ được bán cho nhà đầu tư chuyên nghiệp buộc doanh nghiệp phải tính toán lại phương án phát hành. Đồng thời, việc khối lượng phát hành giảm không phải doanh nghiệp giảm nhu cầu huy động vốn, mà họ phải điều chỉnh cho phù hợp khung chính sách mới thay đổi.
Đối với kênh huy động qua kênh cổ phiếu, SSI Research cho biết, mới chỉ có 7 công ty niêm yết ngành bất động sản lên kế hoạch tăng vốn năm 2021, với số tiền dự kiến ban đầu là 18.700 tỷ đồng thông qua phát hành riêng lẻ, phát hành quyền mua cổ phiếu, trái phiếu chuyển đổi và 434 tỷ đồng thông qua cổ phiếu ESOP.
Con số này có thể coi là rất nhỏ nếu so sánh với nhu cầu vốn hiện nay cho việc phát triển dự án, đặc biệt là các đại dự án cần số vốn hàng ngàn, hàng chục ngàn tỷ đồng, đối tượng sẽ bị siết bởi Công văn 3029 của Ngân hàng Nhà nước.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, xu hướng kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản là quan điểm thận trọng của Ngân hàng Nhà nước và có tác động nhiều chiều, khiến các nhà kinh doanh bất động sản phải tính toán lại hoạt động kinh doanh và ngay cả người mua nhà cũng sẽ đối mặt với các điều kiện cho vay khắt khe hơn.
Dư nợ tín dụng tăng do khách mua nhà được giãn tiến độ thanh toán
 |
| Ông Lê Trọng Khương, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thinh Land |
Ở các phân khúc chính thống của thị trường, giá bất động sản tăng trong thời gian dài vừa qua đều đến từ những nguyên nhân rất thực chứ không hề ảo.
Về bản chất, nhu cầu nhà ở của thị trường rất lớn, trong khi nguồn cung không đáp ứng kịp. Thời gian qua và sắp tới, rất ít dự án mới được phê duyệt do bị vướng thủ tục đầu tư. Cung giảm, cầu tăng dẫn đến thực tế giá tăng là quy luật của thị trường, đặc biệt là tại những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội.
Tín dụng bất động sản những tháng qua có tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung chủ yếu là do các chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn tín dụng để kéo dài thời gian thanh toán cho khách hàng, chứ không phải do tiền vay ngân hàng đổ vào các sản phẩm, khu vực sốt ảo.
Từ năm 2020 đến nay, dù tình hình dịch bệnh phức tạp, thu nhập người dân bị giảm sút, nhưng nhu cầu nhà ở rất lớn. Do vậy, với các doanh nghiệp bất động sản, khi đưa sản phẩm ra thị trường luôn có có sự tính toán dòng tiền, làm sao để hỗ trợ người mua nhà có thể tiếp cận được sản phẩm. Ví dụ, trước đây, khi mua một sản phẩm bất động sản, khách hàng phải thanh toán trong vòng 1 năm, nhưng hiện nay, doanh nghiệp giãn thời gian thanh toán ra 2 - 3 năm, thậm chí cả chục năm. Do vậy, nhiều dự án khi nhận nhà, khách hàng mới chỉ đóng 30 - 40%, có nghĩa rằng, dù tiến độ thanh toán dãn ra, nhưng tiến độ đầu tư dự án của các doanh nghiệp không thể chậm và chắn chắn các doanh nghiệp sẽ phải sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng để hoàn thiện dự án. Chính vì vậy, dư nợ tín dụng bất động sản tăng lên.
Không thể phủ nhận, bên cạnh các doanh nghiệp sử dụng vốn ngân hàng một cách minh bạch, thời gian qua vẫn có nhiều trường hợp vay ngân hàng với mục đích đầu cơ bất động sản hay sử dụng sai mục đích. Do vậy, việc rà soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, tôi cho rằng là bình thường và bản thân Tập đoàn Hưng Thịnh không bị ảnh hưởng nhiều, bởi Hưng Thịnh luôn có sự chuẩn bị nhiều nguồn vốn khác nhau cho việc phát triển các dự án. Hơn nữa, việc sử dụng nguồn vốn của Hưng Thịnh luôn xác định mục đích rõ ràng nên nhiều ngân hàng vẫn sẵn sàng rót vốn.
Yếu tố bị tác động lớn nhất là tâm lý khách hàng
 |
| Ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi |
Thực tế cho thấy, dư nợ tín dụng cho bất động sản hiện nay nói cao là vì cao hơn so với trước đó, chứ chưa đến mức báo động. Do vậy, có thể việc thẩm định cho vay thời gian tới sẽ chặt chẽ hơn, khả năng định giá tài sản đảm bảo và mức cho vay thấp hơn, nhưng với các dự án tốt, doanh nghiệp uy tín, theo tôi vẫn có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng một cách bình thường. Mặt khác, với các doanh nghiệp lớn, ngoài nguồn vốn ngân hàng, thường có sự chuẩn bị thêm các nguồn vốn khác, nên chủ động hơn được nguồn vốn để đầu tư.
Tuy nhiên, ảnh hưởng lớn nhất từ việc “siết” tín dụng vào bất động sản là yếu tố tâm lý khách hàng. Cơn sốt bất động sản thời gian qua khác rất nhiều do với trước đây, dòng tiến đổ vào bất động sản, ngoài nguồn vốn tín dụng thì có lượng lớn tiền trong dân, tiền tích lũy, tiền rút tiết kiệm do lãi suất ngân hàng thấp. Tuy nhiên, một khi tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, tâm lý các nhà đầu tư sẽ chùng xuống, sẽ chuyển từ trạng thái hưng phấn sang thăm dò, nên khả năng sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung.
Cơ hội tiếp cận vốn ngân hàng rất thấp
 |
| Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH |
Thực ra không phải chờ đến các công văn, chỉ thị của Ngân hàng Nhà nước mà các tổ chức tín dụng đều có chiến lược, lộ trình riêng trong việc kiểm soát tín dụng bất động sản, bởi bản thân họ cũng đã rút ra được nhiều kinh nghiệm trong giai đoạn vỡ bong bóng thị trường giai đoạn 2006 - 2008. Thành ra, với các doanh nghiệp bất động sản, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng đã khó từ xưa tới giờ rồi, cho dù siết hay không siết thì các khoản vay vào bất động sản chỉ dành cho một số đối tượng nhất định, không phải toàn bộ doanh nghiệp bất động sản đều được vay. Như với Công ty DRH, mấy năm trở lại đây khi làm dự án đều không phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.
Nhìn lại câu chuyện pháp lý, có nhiều doanh nghiệp họ đã bỏ tiền ra mua đất, bỏ tiền ra xây dựng, nhưng lại không đủ điều kiện để vay ngân hàng vì liên quan đến giấy chứng nhận đủ điều kiện bán hàng, và chỉ khi dự án đó đủ điều kiện bán hàng thì mới có cơ hội được vay ngân hàng. Đây là những quy định rất khắt khe, nhưng quy định về việc huy động vốn của khách hàng thì lại khá lỏng lẻo, dẫn đến việc một số doanh nghiệp bất động sản “xoay xở” bằng cách huy động vốn từ khách hàng, đây là kênh khá phổ biến dù thực hiện bằng cách này hay cách khác, chính thống hay không chính thống, công khai hay không công khai.
