Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi các địa phương hướng dẫn việc sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở được xem như “ánh sáng cuối đường hầm” cho condotel giữa lúc thị trường này “vỡ trận” với những vết nhơ do chủ đầu tư thất hứa chi trả mức lợi nhuận “trên trời”, còn người mua mất lòng tin và nhiều doanh nghiệp muốn đánh tháo khỏi thị trường.
Condotel “ký sinh” vào thị trường Việt Nam chừng 10 năm nay. Tuy có trục trặc về pháp lý, nhưng condotel vẫn phát triển tốt ở khu vực ven biển nhờ chi phí đất thấp hơn trong đô thị, song tốc độ tăng giá lại nhanh hơn. Số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra mới đây cho thấy, tổng số căn hộ condotel tích lũy ước khoảng 30.000 căn.
Sau khi phát triển mạnh trong giai đoạn 2016 - 2017, loại hình này giảm mạnh trong các năm 2018 - 2019.
Dù Công văn số 703 không có điểm mới so với quy định hiện hành, nhưng cứu được niềm tin của các doanh nghiệp và nhà đầu thứ cấp. Lòng vòng 1 hồi, Công văn được chiểu theo Điều 126, Luật Đất đai 2013, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ không quá 50 năm. Với dự án có vốn đầu tư lớn, nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.
Những quy định chưa thật cụ thể trong Công văn khiến giới luật sư tỏ ra băn khoăn, thậm chí lo ngại về khả năng phát sinh vấn đề rắc rối khi áp dụng vào thực tiễn. Đơn cử, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản…, nhưng nếu chiểu theo Luật này, thì ma trận các quy định lại hình thành.
Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 “thòng” yêu cầu trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Chính vì vậy, hơn lúc nào hết, điều cấp thiết lúc này là cần xác định rõ bản chất bất động sản du lịch, condotel cùng quyền sở hữu condotel đó. Thời hạn 50 hay 70 năm không quá quan trọng, điều giới bất động sản mong chờ là việc cấp chứng nhận quyền sở hữu phải làm rõ quyền sở hữu cho người mua như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp…
Tranh cãi về chuyện cấp “sổ đỏ” cho condotel là có lý khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) thì kèm theo giới hạn quyền tài sản là đất đó chỉ phục vụ mục đích để ở, không phải đất kinh doanh, thương mại, còn việc cấp quyền sở hữu condotel không thể đi kèm cấp hộ khẩu và coi là nhà ở. Rõ ràng, condotel chỉ dành cho thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng… , chứ không thể dành cho ở.
Do đó, để làm cơ sở cấp “sổ đỏ” cho người mua “căn hộ du lịch”, thì cần phải làm rõ cách tính phần diện tích “căn hộ du lịch” thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung, tương tự như cách tính đối với căn hộ chung cư. Đồng thời, xác định khái niệm “căn hộ du lịch” theo hướng căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc tòa nhà độc lập phục vụ mục đích cho thuê lưu trú.
Việc ban hành Công văn số 703 – như đánh giá của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh là động thái tích cực, giải tỏa tâm lý cho doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản du lịch cũng như nhà đầu tư thứ cấp, bởi từ chỗ không có gì (không có giấy chứng nhận sở hữu) đến có chứng nhận quyền sở hữu là sự khác biệt rất lớn.
Có lẽ, thay vì võ đoán những khó khăn từ việc cấp chứng nhận quyền sở hữu condotel, hãy để thị trường điều chỉnh và phản ứng theo quy luật của nó, bởi lâu nay, khi chưa có chứng nhận quyền sở hữu, condotel vẫn được giao dịch theo hợp đồng dân sự.
