Sau thất bại của Silicon Valley Bank (SVB) và Signature Bank vào tháng trước, các nhà đầu tư đang tìm kiếm các dấu hiệu căng thẳng hơn nữa trong hệ thống ngân hàng và hiện đang có một số vấn đề nảy sinh trong thị trường bất động sản thương mại.
Lãi suất tăng, sự suy giảm của nền kinh tế lớn nhất thế giới và tỷ lệ trống cao hơn trong các tòa nhà văn phòng đã đè nặng lên thị trường bất động sản thương mại trong vài năm qua.
Solita Marcelli, Giám đốc đầu tư châu Mỹ tại UBS Global Wealth Management cho biết: “Bây giờ, một cuộc khủng hoảng tín dụng dự kiến do chi phí huy động vốn cho các ngân hàng tăng cao có thể làm phức tạp thêm những rắc rối. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, mặc dù rủi ro trong bất động sản thương mại chắc chắn đã tăng lên, nhưng nó không gây ra rủi ro hệ thống rộng lớn hơn".
Tuy nhiên, "Mức độ tiếp xúc với bất động sản thương mại tại các ngân hàng hiện có thể kiểm soát được với mức độ tổn thất tiềm ẩn ngay cả trong một kịch bản hạ cánh khó khăn có khả năng gây ra áp lực thu nhập hơn là cạn kiệt vốn”, bà Solita Marcelli cho biết.
UBS cho biết, các ngân hàng khu vực và địa phương trong những năm gần đây đã phục vụ nhiều khoản vay bất động sản thương mại hơn và hiện đang giám sát 70% các khoản vay đó. Sau thất bại của SVB và Signature Bank, ngày càng có nhiều lo ngại rằng, các quy định đối với các ngân hàng vừa và nhỏ sẽ thắt chặt hơn nữa và khả năng tiếp cận vốn vay sẽ giảm.
Trong khi đó, các nhà đầu tư cũng lo ngại về tác động của lãi suất tăng nhanh đối với dư nợ. UBS cho biết, khoảng 5.400 tỷ USD nợ bất động sản thương mại đang tồn đọng, với 1.200 tỷ USD sẽ đáo hạn trong năm nay và vào năm 2024 (các số liệu không bao gồm bất động sản thương mại đa gia đình).
“Mặc dù vẫn còn những câu hỏi về việc tái cấp vốn với lãi suất cao hơn, nhưng điều quan trọng là phải bối cảnh hóa quy mô của vấn đề”, bà Solita Marcelli cho biết.
Bà cho biết, phân khúc văn phòng trong các lĩnh vực bất động sản thương mại chỉ chiếm khoảng 15% tổng giá trị bất động sản thương mại. Tỷ lệ cho vay văn phòng đối với các ngân hàng chiếm chưa đến 5% tổng dư nợ và trung bình là 1,9% đối với các ngân hàng lớn. UBS cho biết, các chuyên gia trong phân khúc thị trường văn phòng dự đoán quá trình căng thẳng cấu trúc sẽ hình thành trong vài năm tới.
Trong khi thị trường bất động sản thương mại đang đối mặt với những thách thức, "chúng tôi không tin rằng có khả năng lặp lại cuộc khủng hoảng thanh khoản năm 2008, khi thị trường vốn về cơ bản đóng cửa để huy động vốn", bà Solita Marcelli cho biết.
Theo Trepp - công ty theo dõi các khoản nợ bất động sản - tỷ lệ nợ quá hạn đối với các chứng khoán bảo đảm bằng tài sản thế chấp (MBS) đã giảm xuống 3,09% trong tháng 3 từ mức 3,12% trong tháng 2. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ quá hạn của thị trường cho thuê văn phòng tăng từ 2,38% lên 2,61%.
“Tình hình đã trở nên tồi tệ hơn rõ ràng trong 3 tháng qua khi một số khoản vay văn phòng lớn (do các chủ sở hữu tài sản lớn nắm giữ) đã bị vỡ nợ và/hoặc được gửi đến dịch vụ đặc biệt”, báo cáo cho biết.
“Nhưng điều quan trọng cần nhớ là ngay cả những công ty dịch vụ tài chính khổng lồ cũng có lúc phải đối mặt với những khoản đầu tư kém hiệu quả. Trong những trường hợp này, điều cần làm thận trọng hơn về mặt tài chính là cố gắng cơ cấu lại khoản vay hoặc trao lại chìa khóa cho các ngân hàng", bà Solita Marcelli cho biết.
