Lợi thế giảm dần
“Người mua trả tiền trước” là một khoản mục quan trọng đối với các doanh nghiệp địa ốc, nhất là sau khi Thông tư 200/2014 được Bộ Tài chính ban hành áp dụng từ năm 2015 không cho phép ghi nhận doanh thu bán hàng theo tiến độ dự án. Khi đó, các khoản tiền trả trước hay đặt cọc mua sản phẩm đều phải ghi nhận vào khoản mục này cho tới khi dự án đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng.
Từ đây, khoản mục này càng thể hiện rõ triển vọng doanh số của dự án, cũng như là một trong những chỉ tiêu tài chính để dự phóng doanh thu, lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, sự thay đổi giá trị “người mua trả tiền trước” trong năm cũng là cơ sở để đánh giá thanh khoản của từng dự án nói riêng, thị trường nói chung.
Trong giai đoạn 2020-2021, mặc dù chịu tác động bởi Covid-19, nhưng hoạt động chào bán tại các dự án vẫn khá tích cực, nhiều doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng cao ở chỉ tiêu “người mua trả tiền trước” nhờ nguồn tiền rẻ được bơm vào thị trường. Đây cũng là cơ sở để nhiều doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng doanh số ngay từ đầu quý I/2022 (xem bảng), qua đó tự tin đặt mục tiêu kinh doanh “khủng” cho cả năm.
 |
Tuy nhiên, tác động tiêu cực từ những lùm xùm trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến việc phát hành mới để đảo vốn cũng như bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư phát triển dự án gặp khó khăn, cùng với chủ trương kiểm soát chặt chính sách tiền tệ để kìm chế lạm phát… dẫn đến kỳ vọng bán hàng của doanh nghiệp xuống thấp và điều này phản ánh phần nào qua sự sụt giảm của khoản “người mua trả tiền trước”.
Chẳng hạn, TTC Land (mã SCR) ghi nhận khoản mục này giảm từ mức 1.355,6 tỷ đồng hồi đầu năm xuống còn 986,34 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2022, tương đương giảm hơn 27%. Đầu năm 2022, với dự đoán triển vọng thị trường tích cực, TTC Land cho biết sẽ đẩy mạnh công tác bán hàng tại nhiều dự án như Panomax, Tamashi, Selavia, Jamona Heights, Charmington Iris… Tuy nhiên, trong vài tháng qua, tiến độ bán hàng các dự án này tương đối chậm.
Với Tập đoàn Hà Đô (mã HDG), khoản “người mua trả tiền trước” giảm hơn 75 tỷ đồng (-12%) xuống mức hơn 1.050 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022 do triển khai bán hàng không thuận lợi ở một số dự án trọng điểm, bao gồm dự án Charm Villas tại Hoài Đức, Hà Nội. Trước đó, tại đại hội cổ đông thường niên diễn ra hồi đầu tháng 4/2022, các cổ đông HDG đã bày tỏ sự lo ngại về tiến độ bàn giao của dự án này khi thị trường trầm lắng kéo dài.
Tương tự, khoản mục này tại DIC Corp (mã DIG) cũng giảm khoảng 73 tỷ đồng xuống mức 1.717 tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 6/2022. Trong thư gửi cổ đông về dự kiến kết quả kinh doanh quý II/2022, Ban lãnh đạo DIG một mặt thừa nhận gặp nhiều khó khăn do thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như vốn tín dụng tín dụng bị kiểm soát chặt, nguồn nguyên vật liệu phục vụ thi công rất thiếu, giá tăng cao…, ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng mặt khác cũng hứa hẹn sẽ nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án trong năm nay để hoàn thành mục tiêu lợi nhuận đã đề ra.
Vinaconex (mã VCG) là một trong những doanh nghiệp ghi nhận khoản “người mua trả tiền trước” giảm mạnh nhất sau 6 tháng đầu năm 2022 ở mức gần 61% (tương đương giảm gần 3.991 tỷ đồng), về còn 2.609,2 tỷ đồng. Sự chậm trễ trong triển khai các dự án trọng điểm do sự thay đổi bất thường của điều kiện thị trường, đặc biệt tại dự án Cát Bà Amatina, khiến cho khoản mục này sụt giảm mạnh.
Trong số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố báo cáo tài chính tới thời điểm này, chỉ một vài doanh nghiệp ghi nhận chỉ tiêu “người mua trả tiền trước” tăng trưởng, trong đó tăng mạnh nhất là Vinhomes (mã VHM) với mức tăng 5,5 lần con số hồi đầu năm, đạt hơn 48.975 tỷ đồng, phần lớn tới từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 tại Hưng Yên và mở bán tiếp một số tòa tại dự án Vinhomes Ocean Park 1, dự án Vinhomes Smart City Tây Mỗ. Riêng thanh toán theo tiến độ từ khách hàng với các dự án này đã ghi nhận hơn 47.324 tỷ đồng.
Tập đoàn Nam Long (mã NLG) cũng nằm trong số ít này khi khoản mục khách hàng trả trước tăng gần 1.080 tỷ đồng lên mức 3.542,9 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2022, chủ yếu đến từ doanh số tăng cao ở các sản phẩm dinh thự/villa của dự án Waterpoint và The Mizuki. Ngoài ra, các dự án Flora Akari, dự án Izumi City Đồng Nai, Southgate và Nam Long Central Lake Cần Thơ cũng đạt doanh số tương đối khả quan.
Lo khách mua "đuối sức"
 |
Báo cáo của FiinGroup cho thấy, trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, nguồn từ khách hàng trả tiền trước chiếm tỷ trọng khá lớn, khoảng 18%. Nếu việc triển khai dự án chậm trễ kéo dài sẽ khiến giá trị dòng tiền thu về tiếp tục giảm sút, gây ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh 2 quý cuối năm cũng như cả năm 2022.
Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam cho hay, kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro lớn nhất mà các doanh nghiệp địa ốc phải đương đầu lúc này, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được nên thiếu dòng tiền, từ đó có thể khiến doanh nghiệp “chết trên đống tài sản” của chính mình.
“Trước đây, khi đầu ra không bị thắt chặt, kênh trái phiếu không bị nghẽn, các doanh nghiệp có thể ghi nhận trước kết quả doanh thu đẹp bằng cách sử dụng các hệ thống công ty có liên quan huy động vốn trái phiếu, hoặc vay tín dụng ngân hàng, hoặc tung các chính sách ưu đãi để các đại lý phân phối ôm theo lô lớn rồi phân phối về các khách hàng cá nhân sau. Nhưng nay việc vay vốn khó khăn, phương thức này không đạt hiệu quả như kỳ vọng khi các đại lý phân phối vừa không vay được ngân hàng, vừa không dám ôm vì sợ khách hàng không có tiền để trả”, ông Ngọc nói.
Bên cạnh đó, động thái Ngân hàng Nhà nước “chốt” tăng trưởng tín dụng năm 2022 ở mức khoảng 14% cũng đồng nghĩa với việc những ngân hàng gần cạn room tín dụng sẽ khó thực hiện giải ngân mới ngay cả với những khách hàng đầy đủ điều kiện vay. Khi đó, việc dự phóng kết quả kinh doanh căn cứ trên khoản “người mua trả tiền trước” sẽ không còn nhiều ý nghĩa do số tiền đặt cọc thường ở mức thấp, chiếm chưa đến 10% giá trị bất động sản.
“Không ít trường hợp đã ký hợp đồng mua bán vào thẳng 30% giá trị hợp đồng thay vì đặt cọc, nhưng do thị trường ảm đảm nên người mua e ngại, không muốn đóng tiếp hoặc do không thể huy động từ nguồn khác để bù vào nên buộc phải bán ‘lúa non’ để cắt lỗ”, lãnh đạo một doanh nghiệp nói và chia sẻ thêm, khi người mua không đóng tiền thì doanh nghiệp lại càng bí tiền hơn, tiến độ hoàn thiện dự án càng tụt lùi.
Theo đánh giá của các chuyên gia phân tích tới từ Công ty TNHH Anfin, dù ở giai đoạn nào cũng có doanh nghiệp khỏe, doanh nghiệp yếu, nên điều quan trọng nhất lúc này là đánh giá lại triển vọng của từng doanh nghiệp, dựa trên các tiêu chí như có tài chính đủ vững, có quỹ đất lớn để triển khai các dự án mới, có dự án sẵn sàng đón điểm rơi thị trường hồi phục…
