Đó là quan điểm của TS.Cần Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia khi đề cập đến dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014 bản mới nhất về phương pháp xác định giá đất.
Trong bản dự thảo mới nhất được công bố ngày 5/8/2023, Nghị định 44/2014 sửa đổi đã tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia và thị trường, giữ lại phương pháp thặng dư – phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá đất trong các dự án đầu tư phát triển, nhưng so với quy định hiện hành thì phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư tại Dự thảo Nghị định đã được thu hẹp khi chỉ áp dụng đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Theo ông, việc thu hẹp lại đối tượng áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển?
Trước hết, việc quyết định giữ lại phương pháp thặng dự như dự thảo sửa đổi Nghị định 44 hiện nay và dự thảo Luật đất đai sửa đổi là đúng đắn, vì đây là phương pháp khá ưu việt đối với định giá đất gắn với mục đích sử dụng và giá trị tạo ra trong tương lai. Tuy phương pháp này có nhược điểm là phụ thuộc một phần vào các giả định, nhưng có thể khắc phục được nhược điểm này khi có hướng dẫn sát về việc đưa ra các giả định.
Việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư này, nhưng nhược điểm chính là sẽ có những trường hợp không thể áp dụng được những phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp này thì sẽ có lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc. Vì thế, theo tôi, phạm vi áp dụng nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp này. Chẳng hạn, nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai.
Ngoài ra, dự thảo Luật cũng cần đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.
Phương pháp thặng dư được tính theo doanh thu phát triển trừ đi chi phí phát triển ước tính. Tuy vậy, doanh thu phát triển được tính theo thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy, trong khi đó chi phí phát triển lại tính tại một thời điểm, vậy có dẫn tới kết quả không chính xác không thưa ông?
Về cách tính toán, theo tôi, cần lưu ý mấy điểm: một là, cố gắng tính đúng, tính đủ ở mức cao nhất, với các giả định sát thực tiễn nhất có thể.
Hai là, đối với ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê (thuộc tổng doanh thu), nên căn cứ chỉ số giá của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng (một cấu phần trong chỉ số giá tiêu dùng - CPI để phản ánh chính xác hơn về khả năng phát triển doanh thu) do Tổng cục Thống kê công bố định kỳ; đồng thời nên là chỉ số bình quân của 3 năm liên tục đến thời điểm định giá” (chứ không phải đến trước thời điểm định giá như Dự thảo Nghị định).
Đối với ước tính các loại chi phí, tỷ suất chiết khấu là lãi suất cho vay trung hạn (từ 1-5 năm) bình quân của các NHTM do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ công bố tại thời điểm định giá chứ không phải lãi suất năm liền kề trước thời điểm định giá.
Ba là, có thể xem xét bổ sung một phương pháp tính giá đất khác (như phương pháp so sánh nếu có khu đất/ thửa đất tương đồng) để đối chiếu, so sánh và chấp nhận mức độ chênh lệch 10-15% là được.
Trên thực tế, rất khó có thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh bất động sản. Do vậy, có ý kiến cho rằng, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu như thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Như tôi có chia sẻ ở trên, nếu có được khu đất, thửa đất tương đồng (nhất là về mục đích sử dụng) thì có thể dùng phương pháp so sánh để đối chiếu. Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
Ngoài ra, các yếu tố như thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy có thể áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển, nhưng cũng cần có thêm các tiêu chí khác như mục đích sử dụng, vị trí, hồ sơ pháp lý, uy tín chủ đầu tư… Khi đó, cần nhóm các yếu tố lại và gán “trọng số” cho các nhóm chỉ tiêu đó theo thông lệ.
Trong cách tính chi phí tại phương pháp thặng dư, nhiều ý kiến cho rằng cần bổ sung thêm chi phí quản lý kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh bởi trong kinh doanh bất động sản chi phí này chiếm một tỷ trọng không nhỏ. Quan điểm của ông thế nào, thưa ông?
Đây có thể là một trong những nhóm yếu tố khác cần bổ sung lượng hóa. Ngoài ra, nên xem xét bổ sung: (i) các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công...); (ii) các chi phí liên quan trong quá trình đầu tư phát triển thửa đất, khu đất như chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí lãi vay, phí, thuế... (hiện dự thảo Nghị định mới khái quát một số chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh). Đồng thời, giống như ước tính doanh thu, cần nhóm các yếu tố lại và gán “trọng số” cho các nhóm chỉ tiêu đó.
Hiện nay, đang có nhiều kiến nghị nên bỏ điểm c, d trong khoản 4 điều 5d Dự thảo Nghị định 44 sửa đổi bởi việc xác định phương pháp thặng dư là dựa trên ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển nên việc kiểm tra lại, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật là không cần thiết, làm thay đổi cách tính của phương pháp thặng dư?
Đúng vậy, nếu phương pháp luận vững chắc (bổ sung, phân nhóm và gán trọng số như tôi gợi ý ở trên), thì không nhất thiết thực hiện khâu hậu kiểm này. Theo đó, khâu hậu kiểm này chỉ nên được thực hiện để kiểm nghiệm (back test) xem phương pháp luận có cần cập nhật, hoàn thiện thêm gì không, chứ không phải làm tăng thủ tục, chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp…
