Trường Giang thoái vốn, An Gia (AGG) sẽ có thêm thành viên HĐQT đại diện cổ đông mới

Ông Sáng cho biết thêm, vì cam kết bảo mật nên chưa thể tiết lộ thêm, nhưng chỉ có thể nói là được giá và sắp tới Công ty sẽ có thêm thành viên HĐQT đại diện cổ đông mới tham gia.

Đáng chú ý tại Đại hội là màn thảo luận sôi nổi của các cổ đông dành cho Ban lãnh đạo Công ty.

Thảo luận tại Đại hội

Tiến độ của dự án The Gió? Dự án BC27 có thông tin là dự án này có đất thổ cư, cụ thể như thế nào?

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT: Dự án The Gió, Bình Dương đã có giấy phép xây dựng, đang thực hiện pháp lý cuối cùng để có thể tổ chức bán hàng trong quý IV/2024.

Đối với Dự án PC27, dự án đã chuyển 1 phần đất thổ cư, đủ điều kiện để để đạt được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, 1-2 năm tới có thể bán hàng.

Cơ sở đề ra kế hoạch kinh doanh năm 2024? Tại sao doanh thu thấp hơn năm 2023, nhưng lợi nhuận cao hơn, liệu có bút toán đánh giá lại tài sản không?

Bà Huỳnh Kim Ánh, Giám đốc Khối Tài chính Đầu tư: Chủ yếu từ bàn giao dự án Westgate, và một phần dự án The Standard, Bình Dương. Quý I/2024, Công ty đã book được 1.350 tỷ đồng doanh thu và 200 tỷ lợi nhuận từ Westgate.

Năm nay, doanh thu thấp hơn nhưng lợi nhuận chia về công ty mẹ cao hơn, vì trong năm 2023, phần dự án Westgate có liên doanh, tỷ lệ của An Gia tham gia trong dự án này 51%. Năm nay, An Gia đã mua lại phần vốn góp của các đối tác trong dự án Westgate, nên tỷ lệ của An Gia tại dự án là 100%, kéo theo lợi nhuận chia về công ty mẹ nhiều hơn so với năm ngoái.

Chiến lược hợp tác đầu tư của AGG với các đối tác, là khi dự án gần xong 80 - 90% thì An Gia mua lại phần sở hữu, vốn góp của đối tác trong liên doanh.

AGG có tờ trình chia cổ phiếu ESOP 4,9%/VĐL là tương đối cao, các công ty khác thường chia 1-2%. Việc chia cổ phiếu ESOP ý nghĩa ghi nhận đóng góp của CBCNV, nhưng về mặt cổ đông thì sẽ có tác động pha loãng. Cơ sở nào quyết định tỷ lệ chia này và nếu không đạt kế hoạch 2024 thì có tiến hành chia ESOP không?

Ông Nguyễn Bá Sáng: Chương trình ESOP quyết định thưởng 4,9% cho tất cả cán bộ công nhân viên. Đúng là doanh nghiệp thường chỉ chia 1-2% mỗi năm, nhưng do An Gia chưa thực hiện chia ESOP từ năm 2022.

Ngoài ra, AGG chia tỷ lệ cao, vì Công ty đã đạt kết quả kinh doanh khả quan trong bối cảnh thị trường chung khó khăn, với lợi nhuận năm 2023 vượt 75% kế hoạch và quý I/2024 đã ghi nhận lợi nhuận đạt 200 tỷ đồng, do đó An Gia muốn tri ân, cảm ơn nhân viên đã gắn bó với Công ty vượt qua khó khăn 2 năm qua.

Bên cạnh đó, kế hoạch sắp tới, An Gia triển khai một số dự án, The Gió thì 99% pháp lý hoàn thành; tiếp tục thu mua thêm quỹ đất mới, triển khai tiếp pháp lý dự án đã có là PC27, Westgate 2… nên phải có sự gắn kết đội ngũ hùng mạnh, cùng phát triển các dự án trong tương lai

Trong khi các công ty thường cơ cấu gồm 5-7 thành viên HĐQT thì năm nay An Gia chỉ bầu mới 3 thành viên, cơ sở nào cho quyết định này và liệu có đảm bảo thực hiện quản trị công ty?

Ông Nguyễn Bá Sáng: Vừa qua, cổ đông lớn Trường Giang thoái vốn, số lượng thoái cũng lớn và Công ty đã có cổ đông mới. Họ là các nhà đầu tư chiến lược, sẽ tham gia HĐQT sắp tới, nên tới đây HĐQT An Gia vẫn sẽ có 5 thành viên.

Chia sẻ thêm về cổ đông đã mua 20% vốn của Trường Giang, đây là cổ đông chiến lược, giá trị mang đến cho AGG rất nhiều, không chỉ về tài chính.

Ngoài The Gió đang làm và PC27 đang hoàn thiện pháp lý, dự án sắp tới là gì để đảm bảo tăng trưởng của Công ty?

Ông Nguyễn Thanh Sơn, Tổng giám đốc: Kế hoạch An Gia 2-5 năm tới có 3 dự án lớn trọng điểm: The Gió, PC27, và Westgate 2. Tổng lượng sản phẩm gần 10.000, hơn 1 triệu m2 sàn xây dựng.

An Gia vẫn đang mua quỹ đất mới, nhằm mục đích đưa ra lượng sản phẩm tương đương trong tương lai ở các tỉnh thành và tập trung TP. HCM.

Trong tài liệu ĐHCĐ có kế hoạch phát hành riêng lẻ, tại sao Đại hội lại rút tờ trình này?

Ông Nguyễn Bá Sáng: Do thời gian chưa chốt kịp, nên có thể Công ty sẽ công bố lại vào thời gian phù hợp. Tinh thần là sẽ tăng vốn thông qua phát hành cho các nhà đầu tư lớn, tiềm năng, ngoài tài chính thì họ cũng gia tăng thêm giá trị cho An Gia.

Một số dự án An Gia đang khá tập trung tại khu vực quận 7, Bình Chánh tại TP.HCM, trong khi nhiều chủ đầu tư đang M&A các quỹ đất ở nhiều khu vực khác của thị trường này. An Gia có chiến lược nào để mua thêm các quỹ đất ở TP. HCM?

Ông Nguyễn Bá Sáng: An Gia đang tìm kiếm, nghiên cứu nhiều dự án tại TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An – đúng phân khúc thế mạnh của An Gia. Hiện Công ty thì đang nghiên cứu, nhưng chưa phù hợp để xuống tiền mua, vì pháp lý đang chậm. Đến tháng 7/2024, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, minh bạch, thì việc mua dự án sẽ hiệu quả hơn. Thêm nữa, thời điểm này có rất nhiều dự án đang mở bán trên thị trường, AGG chờ thêm thời gian để mức giá mua hợp lý hơn.

Trong cơ cấu thành viên Ban lãnh đạo An Gia có xuất hiện đại diện quỹ SAM, trong danh sách cổ đông thì chưa là cổ đông. Vậy giá trị mà SAM đóng góp cho An Gia ra sao? SAM có kế hoạch thành cổ đông?

Ông Nguyễn Bá Sáng: Tôi đã làm việc với ông Louis một thời gian. Ông ấy rất cẩn trọng và đang trong quá trình tìm hiểu AGG. Thế mạnh của ông Louis là quan hệ rất rộng với các định chế tài chính quốc tế, có kinh nghiệm trên thị trường vốn trong và ngoài nước, có thể giúp An Gia huy động vốn, đánh giá đúng giá trị An Gia.

Tiến độ hợp tác đã ký với nhà đầu tư Nhật Bản Koterasu năm ngoái?

Ông Sáng: An Gia vẫn đang làm, nhưng do nhà đầu tư Nhật thời điểm này đánh giá thị trường đang rủi ro, pháp lý chậm nên họ trì hoãn giải ngân.

Kế hoạch cổ tức 2024?

Bà Huỳnh Kim Ánh: An Gia mỗi năm đều có kế hoạch chia cổ tức, năm 2023 là 25% cổ phiếu. Kỳ vọng có thể duy trì tỷ lệ trả cổ tức 15-20%/năm và nếu kinh doanh tốt thì sẽ tăng tỷ lệ chia cho cổ đông.

Báo cáo tài chính cho thấy, hàng tồn kho quý trước và quý rồi không có chuyển biến nhiều, các quý tới An Gia có kế hoạch gì để cải thiện?

Bà Huỳnh Kim Ánh: Quý IV/2023 và quý I/2024 không tăng nhiều vì Westgate đang bàn giao thì hàng tồn kho giảm chứ không tăng. Kế hoạch của An Gia là phát triển dự án The Gió, có giấy phép xây dựng – sẽ là hàng tồn kho tiềm năng cho 2 năm tiếp.

Ngoài ra, các bước dự án khác như The Lá Village, Westgate 2 cũng hoàn chỉnh theo tiến độ pháp lý – sẽ giúp hàng tồn kho dày lên, có nguồn cho ghi nhận doanh thu, lợi nhuận các năm sau.

Tình hình thanh toán nợ trái phiếu, có đưa dư nợ về 0 hay không? Nguồn vốn để trả nợ và kế hoạch huy động vốn sắp tới phục vụ phát triển công ty?

Bà Huỳnh Kim Ánh: Tại cuối năm 2023, dư nợ trái phiếu của An Gia 315 tỷ đồng, gồm 2 khoản là 17,7 tỷ đồng đến hạn tháng 4/2024 đã hoàn tất; còn khoảng 300 tỷ đồng sẽ thanh toán trong năm 2024, đưa dư nợ trái phiếu về 0. Công ty không có kế hoạch phát hành mới để tăng dư nợ trái phiếu thêm.

Về nguồn vốn để trả nợ trái phiếu, sẽ được trả từ nguồn thu tiền dự án Westgate

Mục đích huy động vốn của An Gia chỉ để mở rộng và M&A dự án, tức đi theo kế hoạch phát triển dự án và quỹ đất. Cấu trúc an Gia với 1 dự án là khá bền vững, thường huy động 50% trên tổng mức đầu tư từ đối tác, ngân hàng, tổ chức tín dụng, còn lại từ vốn tự có và các quỹ khi tham gia với dự án. Khi nào có quỹ đất, dự án mới thì đội ngũ huy động vốn sẽ khởi động.

Năm 2024 sẽ triển khai dự án The Gió, nguồn phát triển dự án thì đã có 1.000 tỷ đồng từ VPB được chốt từ năm 2023, hiện chỉ đợi An Gia triển khai thì vốn cho xây dựng dự án sẽ được giải ngân.

Bức tranh mới của An Gia, có gì bùng nổ?

Ông Nguyễn Bá Sáng: Sẽ không bùng nổ, mà là thận trọng. Trong quá khứ, có lúc An Gia muốn bùng nổ, nhưng đặc tính của ngành bất động sản là nhạy cảm chính sách, quy định mới, nên chiến lược của An Gia là bền vững và thận trọng từng bước, để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng 20-25%/năm, đưa ra thị trường 2.000 – 3.000 sản phẩm.

Trong kế hoạch của An Gia, có 10.000 sản phẩm, đủ dư địa cho phát triển 3-4 năm tới. Hiện Công ty mới chốt dự án quy mô 1.000 sản phẩm ở Bình Tân, mới đang ở mặt nguyên tắc. Mục tiêu An Gia mỗi năm mua 1-2 dự án, tương ứng 2.000 - 4.000 sản phẩm. Các kế hoạch này đều nằm trong lộ trình phát triển của An Gia.

Sắp tới ban hành sửa đổi Luật bất động sản sẽ ảnh hưởng thế nào tới thị trường và Công ty?

Ông Nguyễn Thanh Sơn: Luật Đất đai mới sẽ làm thị trường tốt và minh bạch hơn, cho phép Việt kiều sở hữu nhà, giá được cập nhật hàng năm. Nhà đầu tư phải rất chuyên nghiệp, tỉnh táo, đủ năng lực để áp dụng đúng luật. Thị trường sẽ sàng lọc nhà đầu tư, chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Bá Sáng: Hơn 20 năm làm bất động sản, trải qua giai đoạn thăng trầm, đến nay tôi có thể chia sẻ một điều AGG tự hào là phát triển phân khúc tầm trung, đúng nhu cầu thị trường cần. Sau giai đoạn thị trường đóng băng sẽ đến giai đoạn phục hồi thì đây là phân khúc phục hồi đầu tiên.

Góc nhìn cá nhân, các luật mới ra đời là điều tốt, càng rõ ràng, càng minh bạch thì càng dễ làm. Tuy nhiên, qua giai đoạn giao thời sẽ có vài năm khó khăn và đây là chuyện đương nhiên. Luật mới sẽ là nền tảng, là cơ hội cho những doanh nghiệp làm thật, tôn trọng khách hàng. Trong chiến lược phát triển của mình, AGG sẽ cẩn trọng hơn.

Bảng cân đối kế toán có thông tin AGG cho vay ngắn hạn Gia Linh. Đơn vị này đang có cổ phần trong AGG không? Các dự án đang triển khai được làm theo cấu trúc liên doanh, sau đó AGG mua lại? Tại sao AGG không chia luôn lợi nhuận cho đối tác mà phải mua lại?

Bà Huỳnh Kim Ánh: Gia Linh là công ty gắn với dự án PC27. Cấu trúc của An Gia ban đầu các dự án dưới hình thức đất chưa đủ điều kiện pháp lý thì chưa đưa vào công ty, làm thủ tục hoàn thiện mới đưa được vào AGG. Các chi phí mua dự án, chi phí mua đất, giải phóng mặt bằng, chi phí triển khai pháp lý giai đoạn đầu… thường phát sinh từ công ty mẹ xuống các công ty thành viên ở các khoản cho vay ngắn hạn, dài hạn. Công ty Gia Linh là hình thức như vậy.

Tại sao có phần mua lại, trước đây ở các dự án The Sóng, Westgate… thì cấu trúc của An Gia có một phần là cổ phần ưu đãi hoàn lại. Tỷ lệ của An Gia vào dự án khoảng 20% và đối tác chiếm 80% (nhưng trong 80% đó sẽ bao gồm 49% trực tiếp của đối tác và còn lại – gọi là cổ phần ưu đãi hoàn lại hoặc phần tài trợ riêng từ đối tác). Nhưng tỷ lệ phân chia lợi nhuận lại nằm ở cấu trúc 51% và 49%, có thể hiểu AGG bỏ 20% và được chia lợi nhuận 51% nên khi kết thúc dự án, muốn quay về tỷ lệ phân chia chính thống thì bắt buộc An Gia mua lại phần tỷ lệ đối tác dư ra trong dự án.

Đây là cấu trúc đầu tư ngay từ đầu với các đối tác của An Gia ở các dự án. Cấu trúc này giúp cho An Gia có lợi là tỷ lệ tham gia bỏ ra ở các dự án là thấp, nhưng IRR thu được từ các dự án là cao. Mô hình này có thể hơi khác các doanh nghiệp khác trên thị trường.

Ông Nguyễn Bá Sáng: Phân tích rõ hơn, chẳng hạn mua dự án 500 tỷ đồng, AGG chỉ bỏ ra 100 tỷ đồng và đối tác bỏ 400 tỷ đồng, nhưng khi chia lợi nhuận thì AGG được hưởng 51% và đối tác là 49%.