Nguồn cung dội chợ!
Trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp khó khăn, người tiêu dùng có xu thế thắt chặt hầu bao thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn tăng với tốc độ chóng mặt. Theo thống kê của CBRE, trong quý IV/2011, Hà Nội đã đón nhận hơn 100.000 m2 sàn TTTM, bằng nguồn cung của 5 - 6 năm trước cộng lại. Diện tích này chủ yếu đến từ 3 dự án là Parkson Keangnam 28.700 m2, Savico Megamall Long Biên 43.500 m2, Vincom Centre Long Biên 36.000 m2.
Trong năm 2012, nguồn cung mặt bằng TTTM dự kiến tiếp tục tăng thêm 181.000 m2 sàn, với những dự án nổi bật như: Mê Linh Plazza Hà Đông (45.000 m2), Indochina Plazza (35.000 m2), Habico Tower (34.000 m2), Tràng Tiền Plazza (14.000 m2)…
Do áp lực nguồn cung tăng mạnh, số lượng khách thuê không theo kịp sự gia tăng nguồn cung khiến giá thuê mặt bằng TTTM cũng chịu nhiều áp lực. Hiện, giá thuê mặt bằng TTTM các khu vực ngoài trung tâm chỉ khoảng 32 USD/m2/tháng, trong khi đó mức giá trong các quận trung tâm vẫn giữ ở mức rất cao, xấp xỉ 60 USD/m2/tháng.
Dù thống kê của CBRE cho thấy, Savico Megamall có tỷ lệ lấp đầy đến 85%, Parkson Keangnam tỷ lệ lấp đầy 100% và Vincom Long Biên tỷ lệ lấp đầy cũng lên đến 100% nhưng tỷ lệ này không phản ánh đúng thực tế. Bởi với những TTTM như Parkson Keangnam, chỉ có một đơn vị đứng ra thuê toàn bộ mặt bằng, sau đó xé lẻ ra cho thuê lại nên tỷ lệ lấp đầy thực tế nhỏ hơn rất nhiều.
Trong khi đó, với các TTTM khác, chủ yếu nằm ngoài trung tâm, để thu hút và giữ chân khách thuê, có chủ đầu tư sẵn sàng miễn phí đến vài năm tiền thuê mặt bằng TTTM. Ngoài ra, để lôi cuốn và giữ chân khách hàng đến mua sắm, nhiều chủ đầu tư TTTM đang phát triển theo hướng giải trí khi tiếp tục mở rộng các khu vui chơi, khu ẩm thực. Khách thuê mặt bằng tại TTTM Grand Plazza vẫn tiếp tục bỏ đi, vì giá mặt bằng tại đây vẫn rất cao trong khi khách hàng đến mua sắm ngày một ít.
Muốn cạnh tranh, phải có chiến lược
Để thu hút khách thuê mặt bằng, nhiều chủ đầu tư TTTM đã rất chú trọng đến không gian bên ngoài và không gian vui chơi, giải trí. Đây là hạn chế rất lớn của các TTTM nằm trong các quận nội thành do thiếu mặt bằng. Nhưng, vì nguồn cung quá lớn, vị trí các TTTM chủ yếu nằm tại các khu vực ngoài Trung tâm nên tình trạng TTTM bị trống vẫn là điều không tránh khỏi trong tương lai gần.
Theo bà Mai Hoa, chuyên viên phân tích của Savills Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đã sai lầm ngay từ đầu trong việc định vị thị trường, định vị khách hàng. Chẳng hạn, TTTM nằm giữa một khu dân cư có thu nhập thấp, nhưng chủ đầu tư lại định vị khách thuê là những nhãn hàng cao cấp. Hoặc chủ đầu tư đưa ra giá thuê quá cao, trong khi xu hướng cạnh tranh sắp tới rất lớn.
Trong 4 năm tới, Hà Nội sẽ có thêm khoảng hơn 1 triệu m2 mặt bằng TTTM. Trong khi diện tích mặt bằng TTTM tăng nhanh, thì những khách thuê hiện tại chỉ có xu hướng củng cố quy mô hiện tại, chứ không có xu hướng mở rộng bán hàng. Vì vậy, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm sẽ rất khó khăn trong thời gian tới.
Mặc dù tình trạng cạnh tranh giữa các TTTM sẽ rất khốc liệt trong thời gian tới, nhưng theo đại diện của Savills Việt Nam, các chủ đầu tư vẫn có khả năng thành công nếu có sự nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, cộng với việc chú trọng khâu thiết kế không gian bên ngoài, trong đó, có không gian vui chơi giải trí; đặc biệt, có định hướng kinh doanh đúng đắn trong giai đoạn đầu. Cụ thể, chủ đầu tư TTTM cần phải có cái nhìn thực tế hơn về giá thuê, có chính sách ưu đãi với những khách thuê và giúp khách hàng hoạt động thuận lợi trong thời điểm ban đầu.
Tất cả những việc này hiện đang được chủ đầu tư Vincom Center Long Biên thực hiện rất tốt, khi đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi khách thuê. Nhờ sự hoàn thiện của các dịch vụ giải trí, mua sắm, Vincom Long Biên cũng đã nhanh chóng lôi kéo được rất nhiều cư dân chuyển về đây sinh sống.
