Trung Quốc đi bước đầu tại thị trường đầu tư địa ốc 3.000 tỷ USD

Trung Quốc vừa bắt đầu chương trình thử nghiệm REIT – quỹ tín thác đầu tư bất động sản, một công cụ của thị trường vốn được hình thành để huy động tiền nhãn rỗi từ các tổ chức/cá nhân gián tiếp đầu tư vào bất động sản. Nhà đầu tư khi mua chứng khoán của REIT có thể gián tiếp sở hữu một danh mục đầu tư bất động sản mà không cần sở hữu một khối lượng vốn lớn.

Hiện tại, dòng vốn mới được định hướng chảy vào các dự án cơ sở hạ tầng như đường cao tốc, sân bay. Nếu thành công, chương trình có thể được mở rộng sang thị trường bất động sản truyền thống, tạo cơ hội để đông đảo nhà đầu tư có thể tiếp cận với thị trường trị giá khoảng 3.000 tỷ USD theo ước tính của Goldman Sachs Group Inc.

Theo giới chuyên gia, đối với cộng đồng nhà đầu tư cá nhân, đây sẽ là một thế giới hoàn toàn mới. Từ trước tới nay, việc thiếu vắng các công cụ đầu tư đã khiến 78% tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc gắn chặt với bất động sản, tỷ lệ cao hơn gấp đôi so với tại Mỹ, theo nghiên cứu bởi Đại học Tài chính và kinh tế Southwestern. Trong khi đó, chưa tới 1% tài sản được dùng để đầu tư chứng khoán.

Trong tuần trước, chính quyền Hải Nam, một thành phố phía Nam Trung Quốc cho biết, nhà quản lý sẽ hỗ trợ sự phát triển của sản phẩm REIT và có khả năng sẽ chuyển hướng dòng vốn sang thị trường bất động sản cho thuê.

“REIT tương tự như việc sở hữu một phần của bất động sản, nhận về thu nhập cố định từ việc cho thuê, điều mà nhiều nhà đầu tư cá nhân mong muốn. REIT có tính bất ổn thấp hơn so với cổ phiếu, nhưng nhà đầu tư vẫn tận hưởng thành quả nhờ các khoản thu nhập cố định tương tự cổ tức hoặc khi bất động sản tăng giá”, Sigrid Zialcita, CEO Asia Pacific Real Estate Association Ltd chia sẻ.

Việc phát triển thị trường REIT đã được thảo luận kể từ năm 2008 nhưng chưa trở thành sự thực cho tới tháng 4/2020 bởi mối lo ngại công cụ đầu tư này sẽ “đổ thêm dầu vào lửa” tại thị trường bất động sản, khi giá nhà tăng trưởng nóng. Giá bất động sản tại Trung Quốc đã không ngừng tăng trong 20 năm qua, với một số thời điểm mức tăng tính theo cấp số nhân.

Hiện tại, chương trình thử nghiệm REIT đưa ra một số quy định để đảm bảo sự tăng trưởng ổn định của thị trường. Theo đó, nhà đầu tư cá nhân chỉ được mua khoảng 16% của bất kỳ sản phẩm REIT nào trên thị trường và phải giữ 20% giá trị khoản đầu tư trong tối thiểu 5 năm. Phần còn lại sẽ do nhà đầu tư tổ chức nắm giữ.

Các bất động sản tham gia vào chương trình REIT phải được đưa vào hoạt động trong 3 năm, nằm tại 1 trong số 6 khu vực kinh tế trọng điểm. Khả năng tạo ra dòng tiền ổn định của bất động sản cũng phải được duy trì.

“Đối với một sản phẩm hoàn toàn mới như thế này, các nhà quản lý sẽ tập trung sự chú ý tới khả năng tăng trưởng bình ổn và an toàn. Một khi chính quyền Bắc Kinh cảm thấy đủ tự tin rằng, REIT sẽ không “đốt cháy” thị trường bất động sản, chương trình thử nghiệm sẽ được mở rộng hơn nữa”, Stanley Ching, người đứng đầu bộ phận bất động sản tại Citic Capital Holdings Ltd chia sẻ.

Hiện tại, dòng vốn từ REIT chảy vào các các dự án cơ sở hạ tầng là biện pháp hỗ trợ tốt đối với nền kinh tế Trung Quốc sau đại dịch Covid-19. Sinolink Securities Co dự báo, Trung Quốc cần chi tiêu khoảng 1,5 nghìn tỷ nhân dân tệ (201 tỷ USD) vào cơ sở hạ tầng trong năm nay để hỗ trợ tăng trưởng GDP khoảng 5,5 - 6%.

Với quy mô của các dự án cơ sở hạ tầng như hiện nay, việc phát hành REIT nhắm vào phân khúc này tạo nên thị trường đầy hấp dẫn. Chỉ cần 1% các dự án hạ tầng đang triển khai được tham gia vào REIT thì ít nhát 1.000 tỷ nhân dân tệ sẽ được chảy vào thị trường chứng khoán, theo báo cáo cuối năm 2019 của Peking University.