“Trùm đất” Mê Linh gặp khó

Dấu hỏi “hợp đồng vay vốn”

Đến đầu tháng 9/2020, dự án Khu nhà ở Minh Đức (tên thương mại là Mê Linh Vista) tọa lạc tại huyện Mê Linh, TP. Hà Nội, do Công ty cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức làm chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng. Quan sát thực địa cho thấy khung cảnh một bãi đất đầy cỏ dại, một vài hạng mục lẻ tẻ được thi công trước đó như hệ thống thoát nước, mố cột trụ điện…

Tuy nhiên, từ tháng 4/2020, Công ty Minh Đức đã thực hiện các giao dịch liên quan đến sản phẩm đất nền tại dự án, thu tiền của khách hàng. Chẳng hạn, theo biên bản đặt cọc ngày 3/4/2020, một lô đất liền kề với diện tích 102 m2 có mức giá là trên 2,2 tỷ đồng, giao dịch qua sàn.

Cũng với lô đất này, Công ty Minh Đức có văn bản xác nhận về việc đã nhận khoản tiền lên tới hơn 628 triệu đồng của khách hàng. Lý do nộp tiền được ghi nhận là “theo Hợp đồng vay số LK06-10/HĐV-MĐ ngày 11/5/2020 dự án Khu nhà ở Minh Đức”.

Trong văn bản đề ngày 11/8/2020 phản hồi các vấn đề phóng viên đưa ra, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết không nhận được đề nghị nào của chủ đầu tư xin xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án này để đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, trên thực tế, các hoạt động mua bán đất nền tại dự án vẫn diễn ra, các môi giới vẫn tiến hành mời mọc khách hàng và theo môi giới, hình thức giao dịch thông qua các hợp đồng vay.

Nhìn nhận về hợp đồng vay mẫu mà nhân viên môi giới cung cấp, luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon cho rằng, đây là giao dịch vay vốn không phù hợp với các quy định của pháp luật.

Ông Long phân tích, về bản chất, hình thức vay vốn kinh doanh là hợp pháp, được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng nói trên lại thấy rõ mục đích thực sự là bán bất động sản, khi chủ đầu tư cam kết với với người cho vay (đồng thời là người dân có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng trong tương lai) khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán công khai.

Hợp đồng vay vốn nói trên không tuân thủ quy định tại Điều 463, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vay tài sản. Trong khi đó, theo khoản 2, 3 và 4, Điều 69, Luật Nhà ở 2014, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức: góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (khoản 2); tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 3); vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam (khoản 4).

Luật sư Nguyễn Minh Long khẳng định, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng đều trái với quy định của pháp luật.

“Hình thức giao dịch cho vay vốn kinh doanh này tiềm ẩn nhiều rủi ro, khách hàng nên cẩn thận”, ông Long khuyến cáo.

Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thùy Liên, Phó giám đốc Công ty Minh Đức cho biết, chủ đầu tư đang gặp nhiều khó khăn về tài chính, phải vay vốn của người lao động trong Công ty để duy trì hoạt động. Về các hoạt động giao dịch tại dự án, bà Liên cho rằng, đó mới chỉ là hoạt động điều tra, nghiên cứu thị trường đơn thuần.

Ông trùm đất Mê Linh

Công ty Minh Đức đứng tên chủ đầu tư dự án Mê Linh Vista thực chất là công ty con của Công ty Minh Giang, đơn vị đang làm chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản.

Cụ thể, Công ty Minh Đức được thành lập năm 2005, do ông Chu Phú Cường làm Chủ tịch HĐQT, bà Nguyễn Hải Vân làm Kế toán trưởng. Tính đến tháng 3/2019, Công ty có vốn điều lệ 300 tỷ đồng, vừa đủ 20% vốn tối thiểu để thực hiện dự án Mê Linh Vista (tổng vốn đầu tư là 1.493 tỷ đồng).

Còn Công ty Minh Giang hiện có vốn điều lệ 750 tỷ đồng, được thành lập năm 2000, hiện sở hữu 98% cổ phần Công ty Minh Đức. Ở Công ty Minh Giang, ông Cường và bà Vân giữ chức vụ tương tự. Hai doanh nghiệp cũng có chung trụ sở chính, số 35 - 37 khu X3, phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Theo thông tin trên website của Công ty Minh Giang, ngoài việc sở hữu dự án Mê Linh Vista (thông qua Công ty Minh Đức), doanh nghiệp này còn đang triển khai nhiều dự án bất động sản, hạ tầng đình đám khác tại Hà Nội như dự án mở rộng Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và (vốn đầu tư trên 217 tỷ đồng) tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội (dự án có hai giai đoạn và có tên thương mại là Mê Linh New City); dự án Khu nhà ở để bán tại phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội; dự án xây dựng tuyến đường mặt cắt 48 m Khu đô thị Mê Linh (dự án BT dài khoảng 3 km, chi phí xây dựng khoảng 250 tỷ đồng kết nối các dự án của chính chủ đầu tư Minh Giang là dự án mở rộng Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và và Mê Linh Vista)…

Tại huyện Mê Linh, dự án mở rộng Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và (Mê Linh New City) tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh và dự án Mê Linh Vista đều nằm trong địa giới hành chính xã Tiền Phong. Các quyết định phê duyệt đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và; Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và (giai đoạn 2); Khu nhà ở Minh Đức (Mê Linh Vista) đều được ký vào tháng 3/2016 bởi Chủ tịch UBND TP. Hà Nội thời điểm đó là ông Nguyễn Đức Chung.

Các dự án Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và; Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và (giai đoạn 2), Mê Linh Vista đều đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng và dù chưa mở bán chính thức, nhiều môi giới vẫn đang rao bán sản phẩm đất nền tại các dự án án này với giá dao động trong khoảng 18 - 21 triệu đồng/m2.