Sức mua giảm, giao dịch ảm đạm
Từ cuối năm 2021, khu vực quanh hồ Tà Đùng (Đắk Nông) - địa danh vốn được ví là “Vịnh Hạ Long trên núi”, giống như một thỏi nam châm thu hút dòng người từ khắp nơi đổ về tìm mua đất bởi có nhiều đồn đoán rằng, nơi đây sẽ là điểm đến của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn để phát triển các đại dự án du lịch - nghỉ dưỡng.
Cùng với đó, thông tin một loạt dự án hạ tầng giao thông quan trọng như cao tốc Chơn Thành - Gia Nghĩa, sân bay Nhơn Cơ… được đầu tư như càng làm nóng thị trường bất động sản nơi đây. Chỉ trong thời gian ngắn, giá đất quanh khu vực hồ Tà Đùng đã tăng bằng lần và không ít nhà đầu tư kiếm bộn nhờ “lướt sóng” đất thành công.
Không muốn bỏ lỡ cơ hội, anh Văn Trường (ngụ tỉnh Bình Dương) quyết định xuống tiền mua lô đất “view hồ” với giá 4 tỷ đồng. Chỉ vài tuần sau đó, nhiều người hỏi mua lại với giá chênh hơn 500 triệu đồng, nhưng anh không bán vì tin rằng giá sẽ còn tăng tiếp. Tuy nhiên, đến đầu quý II/2022, thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt, lô đất cũng ít người hỏi đến. Do cần tiền gấp nên anh chấp nhận giảm 5% so với giá gốc, nhưng hiện vẫn chưa bán được.
Cuối tuần qua, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán theo chân nhà đầu tư này về thăm đất mới thấy, không chỉ lô đất của anh, mà nhiều lô đất xung quanh đều cắm biển rao bán. Tuy nhiên, theo lời kể của anh Trường, một lô đất view hồ vị trí đẹp có chiều ngang khoảng 30 mét, dài khoảng 50 mét có thể được bán với giá khoảng 5 tỷ đồng (tương đương khoảng 165 triệu đồng/mét ngang) và tính ra mỗi héc-ta đất có giá lên tới hơn 30 tỷ đồng.
Tại những nơi ngoài khu vực hồ Tà Đùng, giá đất cũng neo cao, được tính bằng m2. Giá đất kỷ lục tại khu dân cư mặt đường Quốc lộ 28, vị trí bon B’Nơr tuy không phải nơi trung tâm đất vàng Tà Đùng, cách UBND xã 3 km, cũng được chào giá 7,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những môi giới này cũng neo để đấy do chủ sở hữu từng mua ở mức giá rất cao, còn hiện tại hầu như không có giao dịch.
“Trước và sau Tết Nguyên đán 2022, nhiều người ở TP.HCM, thậm chí từ Hà Nội cũng lặn lội vào Tà Đùng tìm mua đất. Điều đáng nói là, phần lớn trong số này mua để làm du lịch, chỉ phần nhỏ người mua để dành, chờ ‘ăn theo’ dự án khu đô thị du lịch sinh thái. Tuy nhiên, sau gần năm trời vẫn chưa dự án nào được triển khai, hoạt động giao dịch cũng thưa dần”, anh Trường nói.
Liền kề với Đắk Nông là tỉnh Bình Phước, khi cơn sốt đất ở huyện Hớn Quản còn chưa kịp lắng xuống sau đề xuất xây dựng sân bay Hớn Quản, thì nơi đây tiếp tục đón nhận thông tin quy hoạch tuyến cao tốc TP.HCM - Bình Phước, khiến giá đất địa phương này tiếp tục “nhảy múa”, giao dịch tập trung tại các xã Tân Hưng, Tân Lợi (huyện Đồng Phú).
Khi đó, các “cò” đất đồn thổi rằng, bên cạnh cao tốc TP.HCM - Bình Phước, sắp tới sẽ có thêm tuyến đường ĐT 753 được quy hoạch nối Bình Phước với Đồng Nai qua cầu Mã Đà. Giá đất nơi đây được bán theo mét ngang (mỗi mét ngang sâu khoảng 45-50 m) với giá từ 250-300 triệu đồng, tùy vị trí. Tương tự, 1 ha đất trồng điều hoặc cao su gần đường ĐT 753 trước có giá 1-1,5 tỷ đồng, thì giai đoạn cao điểm vọt lên 3-4,5 tỷ đồng.
Đến thời điểm hiện tại, dự án xây cầu Mã Đà không khả thi vì nhiều nguyên nhân, thị trường nhà đất khu vực này cũng đã “hạ nhiệt”, không còn cảnh giới kinh doanh địa ốc đổ xô về dựng chòi, căng bảng giao dịch, hỏi mua đất rầm rộ như trước, mà hầu hết hoạt động mua bán đất đã ngưng trệ.
Một điểm nóng đất nền khác tại phía Nam cần nhắc đến là tỉnh Bình Thuận, với tâm điểm là thị xã LaGi và các huyện Hàm Tân, Bắc Bình. Thời điểm đầu tháng 10/2021, thị xã LaGi râm ran việc được nâng cấp lên thành phố vào năm 2025, thu hút giới đầu tư đổ bộ về đây săn đất. Mỗi ngày có hàng chục nhóm người rảo khắp thị xã tìm mua đất, đẩy giá đất tăng chóng mặt.
Tuy nhiên, vài tháng trở lại đây, giá đất ở đây đã chững lại, việc mua bán không còn xôm tụ như trước. Anh Công Thành, từng làm “cò” đất ở xã Sơn Mỹ, huyện Hàm Tân cho hay, trên địa bàn xã hiện có khoảng 10 lô đất khu dân cư diện tích từ 1.000-2.000 m2/lô được các “cò” đất đặt cọc trước 30% giá trị khi còn sốt nóng, nhưng 3-4 tháng nay chưa sang lại được để kiếm chênh lệch và có nguy cơ bị mất cọc, có “cò” đang phải chạy khắp nơi để xoay tiền chồng cọc khi đến hạn.
Ở các xã khác trong huyện Hàm Tân, giao dịch đất đai cũng trầm hẳn. Anh Cao Văn Đức, ở thôn Đông Hòa, xã Tân Hà cho biết, thời gian trước, ngày nào cũng có mấy đoàn ô tô lùng sục vào các đường giao thông nông thôn ở đây hỏi mua đất giá cao từ 150-180 triệu đồng/mét ngang (tùy nơi), nhưng hiện đã vắng bóng.
“Em trai tôi đã sang nhượng 1 sào đất trong khu dân cư gần khu vực sản xuất với giá 1,6 tỷ đồng, có người hỏi mua và đặt cọc trước 200 triệu đồng, hẹn sẽ quay lại thanh toán hết, nhưng hơn 4 tháng nay chưa thấy đâu”, anh Đức kể.
"Cầm đèn chạy trước ô tô"
 |
Dự án SwanBay ở Nhơn Trạch, Đồng Nai chưa thu hút người dân về ở vì hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện. Ảnh: Việt Dũng |
Không khó để nhận ra rằng, phần lớn các cơn sốt đất ở các địa phương phía Nam xuất hiện sau khi có thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông hay nâng cấp địa giới hành chính và cơn sốt cũng nhanh chóng qua đi khi quy hoạch không được thông qua, hoặc dự án đã được quy hoạch từ lâu mà không thực hiện được.
Đơn cử, dự án xây dựng cầu Cát Lái, nối TP.HCM với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) được đánh giá có vai trò quan trọng cho sự phát triển của TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng và vùng Đông Nam Bộ nói chung, cho nên có tác động lớn đến giá đất khu vực này. Thế nhưng, gần 20 năm kể từ khi có chủ trương đầu tư, dự án vẫn chưa được hình thành.
Mới đây, cầu Nhơn Trạch bắc qua sông Đồng Nai nối TP.HCM chính thức được khởi công (dự án thành phần 1A của dự án đầu tư xây dựng đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch giai đoạn 1, thuộc đường Vành đai 3 vùng TP.HCM), qua đó đặt viên gạch đầu tiên cho tuyến Vành đai 3 vốn được mong chờ từ lâu, đặc biệt là giới kinh doanh bất động sản dọc tuyến đường này.
Theo ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME, dự án đường Vành đai 3 vùng TP.HCM có tác động lớn đến thị trường bất động sản TP.HCM và các đại phương lân cận từ vài năm trước, khi còn trong quá trình lấy ý kiến. Hiện tại, việc tuyến đường huyết mạch này triển khai những cấu phần đầu tiên được xem “cú huých” mạnh mẽ, giúp các dự án bất động sản nơi tuyến đường đi qua trở nên sôi động hơn, khi hầu hết dự án đón đầu tuyến Vành đai 3 đều đã công bố và có giá bán khá cao.
Trên thực tế, tại huyện Nhơn Trạch, có nhiều dự án bất động sản được hình thành từ lúc đường Vành đai 3 vùng TP.HCM còn nằm trên giấy như Swan Park, SwanBay, King Bay, các dự án phía đảo Đại Phước…, giá bán đã tăng thêm 10-20% so với thời điểm dự án chính thức được Quốc hội thông qua.
Đơn cử, giá bán căn nhà phố diện tích nhỏ tại dự án SwanBay hồi cuối năm 2021 vào khoảng 3,2 tỷ đồng/căn thô thì nay tăng lên 4-4,5 tỷ đồng. Cá biệt, một số dự án phía đảo Đại Phước tăng giá đến 20-25% trong vài tháng qua. Dẫu vậy, dự án vẫn vắng người về ở do các hạng mục như đường xá, cầu cống, bệnh viện, trường học… còn chưa hoàn thiện.
