Triển vọng sáng của bất động sản công nghiệp

Thu hút nhiều đại bàng về xây tổ

Cuối tháng 7 vừa qua, UBND tỉnh Long An đã tổ chức Hội nghị công bố quy hoạch và xúc tiến đầu tư vào địa phương này. Tại Hội nghị, một số dự án mới nổi bật trên địa bàn tỉnh được trao giấy chứng nhận đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, gồm Dự án Suntory Pepsico Long An (của Công ty TNHH Nước giải khát Suntory Pepsico Việt Nam) và Dự án Trung tâm thương mại Aeon Tân An (của Công ty TNHH Aeon Việt Nam), với tổng mức đầu tư trên 230 triệu USD.

Cả hai nhà đầu tư tên tuổi này đều lựa chọn IDICO làm “bến đỗ”. Cụ thể, dự án của Pepsico Việt Nam được triển khai tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh IDICO (xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) với tổng diện tích sử dụng đất là 20 ha, tổng vốn đầu tư 185 triệu USD, tương đương khoảng 4.374 tỷ đồng.

Khu công nghiệp Hựu Thạnh do Tổng công ty IDICO làm chủ đầu tư, với diện tích 524,1 ha; trong đó, diện tích đất công nghiệp cho thuê 395,4 ha, đã thu hút được 35 nhà đầu tư với nhiều cái tên đáng chú ý như FPT Retail, Dược Cửu Long, Khí công nghiệp Messer… Diện tích lấp đầy đến tháng 6/2023 đạt khoảng 26%.

Còn Dự án Trung tâm thương mại Aeon Tân An của Tập đoàn Aeon Nhật Bản được đặt tại Khu dân cư trung tâm mở rộng phường 6, TP. Tân An, tỉnh Long An (do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Long An IDICO, một công ty con của Tổng công ty IDICO làm chủ đầu tư), với quy mô 21.870 m2. Tổng vốn đầu tư của dự án ước tính trên 45 triệu USD, tương đương khoảng 1.076 tỷ đồng.

Cũng trong tháng 7, Chaebol Hyosung có kế hoạch đầu tư nhà máy sợi các-bon gần 1 tỷ USD, giai đoạn đầu khoảng 160 triệu USD ở Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 (thuộc phường Phước Tân và Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) do IDICO là chủ đầu tư. Cứ điểm đầu tiên và lớn nhất tại Việt Nam của Tập đoàn Hyosung hiện nay chính là Khu công nghiệp Nhơn Trạch 5 IDICO.

Được biết, từ năm 2007 đến nay, nhà đầu đến từ Hàn Quốc này đã đầu tư khoảng 4 tỷ USD vào các dự án tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch 5 IDICO (trên diện tích đất thuê khoảng 130 ha) và các tỉnh khác như Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Nam, Bắc Ninh.

Ở phía Bắc, đầu tháng 7/2023, Tập đoàn Sumitomo đã công bố kế hoạch phát triển khu công nghiệp trị giá 400 triệu USD tại Thanh Hóa, hay Foxconn được chấp thuận đầu tư 246 triệu USD vào các nhà máy sản xuất mới tại Quảng Ninh.

Một trong những tên tuổi phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu khu vực miền Bắc là Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) cũng liên tục có những thông tin tích cực. Cuối tháng 6, UBND TP. Hải Phòng đã tổ chức lễ trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh tăng vốn thêm 1 tỷ USD (giai đoạn 2023 - 2025) cho Công ty TNHH LG

Innotek Việt Nam Hải Phòng đối với dự án đầu tư tại Khu công nghiệp Tràng Duệ, Hải Phòng. Khu công nghiệp này do Công ty cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng (SHP), công ty con của KBC, làm chủ đầu tư, có quy mô 1.088 ha, chia làm 3 giai đoạn. Giai đoạn 1 và 2 (401 ha) đã được lấp đầy 100%, với hơn 100 dự án và tổng số vốn FDI đầu tư tại đây đạt 9,6 tỷ USD. Đáng chú ý, có đến 8,2 tỷ USD là vốn đầu tư từ các dự án thuộc Tập đoàn LG, chiếm gần 85% tổng số vốn thu hút vào Khu công nghiệp.

Trong đó, Công ty LG Display có tổng vốn đầu tư là 4,64 tỷ USD, Công ty LG Innotek mới điều chỉnh vốn lên 2,051 tỷ USD là những dự án có vốn đầu tư lớn nhất của Hải Phòng nói chung và Khu công nghiệp Tràng Duệ nói riêng.

Đánh giá từ các chuyên gia, Việt Nam có nhiều lợi thế trong thu hút vốn FDI, gồm lao động, dân số, sự phát triển cơ sở hạ tầng, ưu đãi đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.

Bên cạnh đó, theo báo cáo phân tích từ các công ty chứng khoán, Việt Nam có hành lang kinh tế với các trung tâm kinh tế lớn của Trung Quốc như Vân Nam, Quảng Đông, Quảng Tây, Phúc Kiến, chiếm gần 20% GDP của Trung Quốc, với thời gian di chuyển theo đường bộ từ Hà Nội đến Quảng Châu chỉ mất 15 tiếng, nhanh hơn tới TP.HCM.

Thống kê của VCBS cho biết, trong những năm qua, Samsung đã chuyển gần hết các nhà máy tại Trung Quốc sang Việt Nam, hay Apple đã chuyển sang sản xuất Apple Watch và sắp tới là Macbook tại Việt Nam; hay Foxconn đã đầu tư hơn 2 tỷ USD, Pegatron đầu tư gần 500 triệu USD vào Việt Nam.

Ông Paul Fisher, Giám đốc Quốc gia, JLL Việt Nam nhận xét, Việt Nam được hưởng lợi rất nhiều từ làn sóng đầu tư lớn từ Trung Quốc +1, một làn sóng của các nhà sản xuất mới có trình độ cao cũng như sự đa dạng hóa ngày càng tăng của cơ sở sản xuất trên toàn cầu và rất nhiều trong số đó đã, đang và sẽ đến Việt Nam.

Theo xu hướng này, tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất, chế tạo thực sự là xương sống của tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam và điều đó cũng đang thúc đẩy tăng trưởng trong lĩnh vực hậu cần và hạ tầng khu công nghiệp.

Theo ông Paul Fisher, tốc độ tăng trưởng đầu tư luôn trong xu hướng tăng, đặc biệt là từ các nhà đầu tư quốc tế tham gia vào thị trường bất động sản hậu cần công nghiệp Việt Nam. Làn sóng này manh nha từ khoảng năm 2018, khi các đầu tư tư nhân bắt đầu thâm nhập thị trường Việt Nam và đóng góp rất nhiều cho sự phát triển hệ thống hậu cần, đặc biệt là hệ thống nhà xưởng, nhà kho.

Ngoài ra, JLL chứng kiến xu hướng tăng trưởng ngày càng mạnh mẽ về hệ thống bất động sản, bao gồm hậu cần công nghiệp. Các nghiên cứu của JLL dự báo rằng diện tích nhà kho của Việt Nam sẽ tăng gần gấp đôi trong giai đoạn 2023 - 2025.

Ông Bruno Jaspaert, CEO, DEEP C Industrial Zones cho rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc đang có dư địa tăng trưởng lớn nhất cả nước. Điều này không có nghĩa là thị trường phía Nam ít hấp dẫn hơn. Thị trường miền Nam có rất nhiều lợi thế, tuy nhiên, mặt bằng ở miền Nam đang ngày càng bị giới hạn, tiền công lao động cao hơn và giá cả sinh hoạt cũng cao hơn so với miền Bắc.

Mỗi địa phương đều có những lợi thế riêng và sẽ thấy xu hướng ngày càng nhiều cụm khu công nghiệp được hình thành kết hợp với nhau trong tương lai.

Bất động sản công nghiệp, bao gồm logistics đang là"miếng bánh" hấp dẫn.

Lợi thế của khu công nghiệp có vị trí chiến lược, hiện đại

Bối cảnh đáng lưu ý kéo dài trong thời gian qua là các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy, khiến giá thuê đi lên và nguồn cung mới, có quy mô diện tích lớn cũng hạn chế. Với nhu cầu cao trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đều chia sẻ chung một kịch bản: xu hướng tăng ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Tương tự, thiếu hụt nguồn cung mới đã thúc đẩy hoạt động kinh doanh của tất cả các khu công nghiệp phía Bắc.

Bên cạnh đó, thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong những tháng đầu năm 2023 gặp nhiều khó khăn do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu chậm lại, lạm phát cao. Chưa kể, cuộc cạnh tranh thu hút FDI giữa các quốc gia trong khu vực cũng dần “tăng nhiệt”, với nhiều chính sách mới để đón dòng vốn đầu tư dịch chuyển.

Lợi thế về ưu đãi thuế của Việt Nam dần biến mất, chính sách của Việt Nam sẽ ra sao? Đây là câu hỏi đang nhận sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư ưa thích cổ phiếu bất động sản công nghiệp.

Theo chuyên gia VNDIRECT, thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu, do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng, nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế, là một phần của Chương trình Chống xói mòn cơ sở tính thuế và chuyển dịch lợi nhuận (BEPS). Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển, nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 142 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam thông qua. Bắt đầu từ năm 2024, các quốc gia trong OECD sẽ áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 15% với các công ty có doanh thu từ 750 triệu EUR (800 triệu USD) một năm trở lên.

Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế như một công cụ để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, với mức thuế phổ biến từ 10 - 17%. Một số trường hợp đặc biệt được áp dụng mức thuế từ 5 - 9%.

VNDIRECT cho rằng, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với việc thu hút dòng vốn FDI của Việt Nam. Nếu áp dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan. Bởi các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.

Để thích ứng với chính sách thuế mới này, một số quốc gia đang nghiên cứu về việc sử dụng thuế bổ sung tối thiểu nội địa đạt chuẩn. Khi áp dụng loại thuế này, Chính phủ có thể bảo vệ quyền đánh thuế của mình bằng cách thu thêm một khoản thuế chênh lệch giữa thuế tối thiểu nội địa và thuế ưu đãi dành cho doanh nghiệp FDI trước khi khoản thuế đó được truy thu về nước đặt trụ sở chính.

Trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, VNDIRECT cho rằng, các dự án khu công nghiệp sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.

Ông Chong Chee Keong, Giám đốc điều hành Khối bất động sản công nghiệp Frasers Property Vietnam

Chúng tôi nhận thấy Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia hưởng lợi chính từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu. Tất nhiên, các doanh nghiệp đã rút ra được bài học kinh nghiệm đáng giá từ sau đại dịch Covid-19, rằng nên đa dạng hóa kinh doanh, chứ không nên bỏ hết trứng vào một giỏ.

Các doanh nghiệp đã bắt đầu thận trọng hơn và dành nhiều thời gian nghiên cứu, khảo sát, lập kế hoạch, thẩm định trước khi quyết định thành lập nhà máy tại Việt Nam. Mô hình kinh doanh ít tài sản trở nên phù hợp và được ưa chuộng hơn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) nhằm giảm thiểu rủi ro ở giai đoạn đầu của hoạt động kinh doanh.

Trong khi đó, chúng tôi đang chứng kiến sự chuyển đổi từ các ngành công nghiệp trong cụm doanh nghiệp SME này, nâng cấp từ nhà sản xuất phụ tùng gốc (OEM) điển hình trở thành nhà sản xuất có thương hiệu. Các doanh nghiệp SME đã dành nhiều nỗ lực hơn cho phát triển kinh doanh và tiếp thị để quảng bá sản phẩm, thương hiệu của họ. Những nỗ lực này sẽ giúp các doanh nghiệp nổi bật hơn trên thị trường đầy cạnh tranh và tất nhiên, sẽ thu hút nhiều cơ hội kinh doanh hơn không chỉ trong nước mà cả trong khu vực.

Bà Đào Thiên Hương, Phó tổng giám đốc cấp cao, EY-Parthenon tư vấn chiến lược, EY Việt Nam

Trong 7 tháng đầu năm 2023, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng đạt 1,4 tỷ USD, với 24 thương vụ, giảm 65% so với cùng kỳ 2022. Trong đó, khối ngoại hoạt động sôi nổi trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, với 16 thương vụ giá trị nhỏ và vừa.

Theo quan sát của chúng tôi, bất động sản công nghiệp và bất động sản hạ tầng logictics có vị thế tốt hơn để vượt qua khó khăn và phục hồi do tác động của các yếu tố như dịch chuyển vốn đầu tư toàn cầu, sự phát triển của giải trí trực tuyến, thương mại điện tử, Internet vạn vật, 5G… đang thúc đẩy nhu cầu về các tài sản như bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu, hậu cần chặng cuối và nhà kho. Hiện tại, chúng tôi đang ghi nhận nhiều giao dịch trong quá trình đàm phán với triển vọng khá tích cực. Mối quan tâm chính nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất tiềm năng với giá trị hấp dẫn cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Chúng tôi ghi nhận xu hướng các thương vụ M&A bất động sản công nghiệp sẽ có quy mô vừa nhưng số lượng lớn để mở rộng danh mục cho nhiều vị trí trọng điểm, đáp ứng nhu cầu của nhiều khách hàng FDI có giá trị trung bình khoảng 100 – 200 triệu USD. Phần lớn các thương vụ sẽ diễn ra ở các khu vực có tiềm năng thu hút vốn FDI lớn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Bình Dương, Long An…

Chúng tôi đánh giá giao dịch M&A bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn từ năm 2024 sau quá trình thương lượng kéo dài từ 2022 - 2023. Trong đó, bên mua khối ngoại phần lớn vẫn là các quỹ đầu tư và chủ đầu tư có kinh nghiệm tại thị trường Đông Nam Á, đến từ Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc… Bên bán phần lớn sẽ là các chủ đầu tư khu công nghiệp nội địa nổi tiếng, có quỹ đất lớn với điều kiện pháp lý hoàn chỉnh muốn hợp tác để thu hút thêm khách hàng.