Tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất
“Nhu cầu thuê nhà kho/nhà xưởng hiện khá lớn. Tính đến nay, tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước đang tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và nhà kho/nhà xưởng là 10%. Mặt khác, quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây mất cân đối cung - cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng”.
Đây là đánh giá của CBRE Việt Nam về bức tranh bất động sản công nghiệp cũng như triển vọng của phân khúc nhà kho/nhà xưởng cao tầng tại Việt Nam. Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, ưu điểm lớn nhất của mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng là giúp tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng hiệu suất kinh doanh - sản xuất của doanh nghiệp.
Thực tế, mô hình trên đã phổ biến ở nhiều thị trường châu Á như Hồng Kông, Thượng Hải, Tokyo, Osaka, Singapore... Tại những thị trường đông dân này, hoạt động sản xuất diễn ra sôi động và tạo ra nhu cầu lớn về mặt bằng thuê. Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày một khan hiếm và giá thuê đất tiếp tục neo cao, nhà kho/nhà xưởng cao tầng chính là chìa khóa giải quyết sự mất cân đối cung - cầu và hiện lan rộng đến châu Âu, Mỹ và Úc nhờ nhiều ưu điểm vượt trội so với mô hình truyền thống.
Với thiết kế cao tầng, phần lớn nhà kho/nhà xưởng theo mô hình này sẽ được trang bị thêm ramp dốc (lối lên xuống tầng hầm trong các công trình xây dựng), thang chuyển hàng hoặc hệ thống băng tải. Trong đó, ramp dốc giữ vai trò hỗ trợ xe tải thuận tiện vận chuyển, xếp dỡ hàng hóa ở các khu vực tầng cao.
Tại Việt Nam, năm 2015, nhà xưởng cao tầng đầu tiên được xây dựng tại khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM). Từ đó đến nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án, cung cấp hơn 900.000 m2 kho/xưởng cho thuê. Trong 3 năm tới, tổng nguồn cung nhà kho/nhà xưởng cao tầng dự kiến tăng gấp đôi với 10 dự án mới.
“Nhu cầu thuê kho/xưởng khá cao, trong khi quỹ đất công nghiệp dần thu hẹp và giá thuê đất liên tục lập đỉnh mới. Nhu cầu dịch vụ giao hàng nhanh cũng tăng mạnh nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, nhưng sự khan hiếm diện tích thuê lớn gần khu vực dân cư đặt ra bài toán khó về quản lý và vận hành chuỗi cung ứng. Với khách thuê, vị trí và khả năng tiếp cận khách hàng là 2 yếu tố trọng yếu khi đưa ra quyết định thuê kho/xưởng. Nhờ khả năng tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất, nhà kho/nhà xưởng cao tầng trở thành lựa chọn phù hợp giúp doanh nghiệp thích nghi với sự vận động của thị trường và đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng”, CBRE Việt Nam nhấn mạnh.
“Lên cao” là xu hướng
Trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1 triệu m2 diện tích nhà kho/nhà xưởng cao tầng cho thuê ròng và giá chào thuê cao hơn từ 18-20% so với nhà kho/nhà xưởng truyền thống.
Theo ông Cao Đại Thắng, Chủ tịch Hội đồng quản trị INTECH Group - đơn vị phát triển thành công dự án nhà xưởng cao tầng tại Bắc Ninh, giá đất ngày càng tăng cao đẩy chi phí thuê đất xây dựng nhà xưởng lên rất lớn, nên việc xây cao tầng sẽ giúp giảm chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông sàn sử dụng. Ngoài ra, nhà kho/nhà xưởng cao tầng còn giúp tối ưu hóa không gian hạ tầng xung quanh.
“Thay vì phải xây dựng những những tuyến đường để kết nối các phân xưởng, khu vực sản xuất… thì với nhà xưởng cao tầng, chúng ta có thể sử dụng cấu trúc giao thông trục đứng giúp giảm chi phí hạ tầng, rút ngắn thời gian di chuyển, tăng sự tiện nghi... Hơn nữa, với xu hướng ‘smart factory’ (nhà máy thông minh) như hiện nay, nhà xưởng cao tầng còn tiết kiệm nhiều năng lượng nhờ tối ưu hóa không gian tiếp xúc với bên ngoài”, ông Thắng nói, đồng thời cho rằng, vấn đề nhà xưởng mặt đất hay cao tầng cũng tương tự như vấn đề nhà chung cư hay nhà mặt đất, khi mà quỹ đất sạch trong thành phố ngày một cạn kiệt, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp hiện tại cũng đang ở mức cao và làn sóng đầu tư vẫn diễn ra mạnh mẽ, việc thiếu nguồn cung bất động sản công nghiệp là điều không thể tránh khỏi.
Ngoài ra, ông Thắng cho rằng, trong thời gian tới, nhiều khả năng sẽ có những làn sóng đầu tư mới hoặc sự mở rộng đầu tư của các nhà sản xuất trong và ngoài nước, đặc biệt là ngành công nghiệp phụ trợ, sản xuất nhẹ và sạch, quy mô vừa và nhỏ… sẽ chiếm số lượng đông đảo. Khi đó, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng sẽ đáp ứng tốt nhu cầu này. Do đó, phân khúc này sẽ còn phát triển hơn nữa trong tương lai gần.
Đồng quan điểm, bà Trang Lê, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư, JLL Việt Nam cho biết, cũng giống như phân khúc nhà ở, khi tỷ lệ lấp đầy cao, quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế, xu hướng chung của các đơn vị phát triển khu công nghiệp là hướng tới mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng để tối ưu hoá hiệu quả sử dụng đất.
“Đặc biệt, với các khu công nghiệp có vị trí đẹp, chi phí thuê đất cao, việc phát triển sản phẩm nhà kho/nhà xưởng cao tầng sẽ giúp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận nhờ giảm được các chi phí liên quan. Đây là giải pháp trong dài hạn vì giá đất chỉ có tăng lên, mà không thể giảm”, bà Trang nhấn mạnh.
Còn ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh, KCN Việt Nam cho hay, nhu cầu thuê kho xưởng ngày một tăng do làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc và nước này cũng đã mở cửa giao thương sau dịch, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có thể di chuyển sang Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư.
“Theo ghi nhận của KCN Việt Nam, hiện tại, nhu cầu chủ yếu là mở rộng kho xưởng hiện hữu của các đơn vị logistics hơn là xây dựng mới. Dù vậy, khách thuê vẫn muốn ‘mục sở thị’ các dự án đã có sẵn sản phẩm để nắm rõ hơn về thiết kế, xây dựng, thời gian bàn giao mặt bằng… trước khi quyết định đầu tư mới”, ông Phương thông tin thêm.
Giới chuyên gia nhận định, phân khúc nhà kho/nhà xưởng cao tầng đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, tại Việt Nam, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn mô hình truyền thống, nhưng ngày càng phổ biến ở nhiều địa phương phát triển mạnh khu công nghiệp như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh...
Theo bà Dung, với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp.
Theo CBRE Việt Nam, tính đến quý IV/2022, thị trường kho xưởng cao tầng tại Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung đạt 513.957 m2, với 70% số này tập trung tại miền Nam. Nguồn cung nhà kho cao tầng đạt 457.479 m2 diện tích cho thuê ròng và tất cả dự án đều ở khu vực phía Nam.
Trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1 triệu m2 diện tích nhà kho/nhà xưởng cao tầng cho thuê ròng. Nguồn cung tương lai chủ yếu nằm trong khu vực bán kính một giờ lái xe từ trung tâm 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Về giá thuê, các dự án nhà kho/nhà xưởng cao tầng thường được chào thuê ở mức cao hơn từ 18-20% so với nhà kho/nhà xưởng truyền thống. Một số dự án mới đi vào hoạt động từ năm 2019, được quản lý bởi đơn vị phát triển và vận hành bất động sản khu công nghiệp uy tín, ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao chỉ sau 1-2 năm đi vào hoạt động.
