Tranh chấp phí bảo trì, chuyện cũ luôn mới

Báo Đầu tư Bất động sản từng không ít lần đề cập về những câu chuyện tranh chấp xảy ra xoay quanh chuyện bàn giao phí bảo trì (2% tổng giá trị căn hộ) giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà. Với hàng trăm căn hộ trong một tòa chung cư, khoản phí có thể lên đến vài tỷ đồng, hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Khoản tiền này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo trì, sửa chữa sự cố tòa nhà

Trong một khoảng thời gian dài trước khi Luật Nhà ở 2014 và các Nghị định hướng dẫn ban hành đưa ra chế tài về việc bắt buộc chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì, tình trạng chủ đầu tư chậm trễ bàn giao, thậm chí chiếm dụng luôn khoản phí này xảy ra rất phổ biến, ngay kể cả đối với các chung cư cao cấp.

Chẳng hạn, cư dân Chung cư Keangnam, Hà Nội gian nan đòi 160 tỷ đồng tiền phí bảo trì từ chủ đầu tư hàng năm trời. Số tiền này đã được thu từ trước 2011, được chuyển vào tài khoản chung của chủ đầu tư và đã được đơn vị này đưa vào kinh doanh (không tách riêng theo như quy định), dẫn đến khiếu kiện và tranh chấp kéo dài. Thậm chí, Chính phủ cũng đã chỉ đạo UBND TP. Hà Nội vào cuộc, nhưng vẫn không thể giải quyết được cho đến nay.

Việc chủ đầu tư Keangnam chiếm dụng khoản phí bảo trì này đã tạo ra một tiền lệ xấu cho rất nhiều chủ đầu tư khác noi theo với lý do mà các chủ đầu tư này đưa ra rất cảm tính, như các thành viên ban quản trị không có chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư.

Tưởng chừng sau khi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, việc tranh chấp về quỹ bảo trì chung cư sẽ không còn, nhưng từ đầu năm 2017 đến nay, hàng loạt chủ đầu tư bị cư dân "tố" chậm trễ trong việc bàn giao phí bảo trì chung cư. Có thể kể đến như Tòa 310 Minh Khai do Vinaconex 3 làm chủ đầu tư, Thăng Long Garden do Công ty cổ phần May Thăng Long làm chủ đầu tư, hay Hồ Gươm Plaza do Công ty cổ phần May Hồ Gươm làm chủ đầu tư…

Tại Hà Nội còn khoảng ít nhất 80% trong số 200 tòa chung cư chưa bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho ban quản trị. Ít thì vài tỷ đồng, nhiều thì vài chục tỷ đồng còn đang nằm trong tài khoản của các chủ đầu tư. Điều này là trái với khoản 1, Điều 109 của Luật Nhà ở 2014.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), quỹ bảo trì nhà chung cư được giao cho Ban quản trị nhà chung cư trên nguyên tắc “tiền của ai người đó quản”. Chủ đầu tư có trách nhiệm thu, lập tài khoản để tạm quản lý kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 7 ngày kể từ khi ban quản trị hoạt động, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị tòa nhà.

"Ban quản trị được dân bầu ra sau đại hội cư dân tòa nhà và đã được chính quyền địa phương thừa nhận thì hoàn toàn có đủ tư cách để thay mặt cư dân nhận bàn giao phí bảo trì", ông Khởi nói và cho biết thêm, nếu việc chây ỳ kéo dài quá lâu, các cơ quan quản lý cần vào cuộc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà. Thậm chí, nếu chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản có thể xử lý hình sự.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và bảo trì tòa nhà (VBMA), rút kinh nghiệm từ những vụ việc liên quan đến tranh chấp phí bảo trì, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các quy định, điều khoản về phí bảo trì trước khi ký hợp đồng mua nhà.

Đặc biệt, cần yêu cầu chủ đầu tư tách bạch khoản tiền mua nhà và 2% phí bảo trì thành các hóa đơn khác nhau. Với khoản phí bảo trì, chủ đầu tư phải gửi thành một tài khoản riêng tại ngân hàng để người dân có thể giám sát, tránh việc chủ đầu tư sử dụng sai mục đích khoản tiền này.

Để đảm bảo sử dụng số tiền này đúng mục đích, ông Hiệp kiến nghị giải pháp, đề nghị đồng chủ tài khoản đứng tên trong ngân hàng dứt khoát phải có 1 người của chủ đầu tư và 2 người của ban quản trị tòa nhà, phòng trường hợp rủi ro là thành viên trong ban quản trị tòa nhà không còn ở tòa nhà đó nữa.