Trái phiếu Nam Land: Manh nha lối thoát

Giải pháp được kỳ vọng

Công ty TNHH Nam Land phát hành lô trái phiếu riêng lẻ có tổng giá trị 900 tỷ đồng vào ngày 13/7/2021 với mã NALCH2124001. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, lãi suất năm đầu tiên là 10,3%/năm, từ năm thứ 2 là 4,7%/năm cộng lãi suất tham chiếu nhưng không thấp hơn 10,3%/năm, trả 3 tháng/lần.

Tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu là toàn bộ phần vốn góp trị giá 936 tỷ đồng tại Công ty TNHH Gotec Việt Nam, thuộc sở hữu của các thành viên góp vốn; toàn bộ phần vốn góp trị giá 335 tỷ đồng tại Công ty TNHH Nam Land thuộc sở hữu của các thành viên Công ty (khi đủ điều kiện thế chấp); quyền sử dụng đất phát sinh từ khu đất có diện tích 10.076,6 m2 theo giấy chứng nhận đứng tên Công ty TNHH Gotec Việt Nam do Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cấp ngày 7/12/2015; bất động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai, bao gồm cả các khoản phải thu từ hợp đồng mua bán, đặt cọc và cho thuê liên quan tới/và hoặc phát sinh từ dự án Asiana Riverside của Gotec Việt Nam, hiện là dự án Shizen Home.

Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI) là nhà đầu tư mua toàn bộ lô trái phiếu trên, sau đó xé lẻ bán cho các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức khác. Được biết, tính đến nay, có gần 400 nhà đầu tư sở hữu trái phiếu Nam Land.

Trả lãi được 5 kỳ, đến kỳ trả lãi ngày 13/1/2023 thì Nam Land không trả được. Sau đó, Công ty đã có công văn xin khất nợ trái chủ đến ngày 28/2/2023, đồng thời tổ chức đại hội trái chủ và thông báo sẽ mua lại trái phiếu trước ngày 30/6/2023. Thế nhưng, đến ngày 28/2/2023, Nam Land chỉ trả được 50% tiền lãi và xin khất tiếp số còn lại vào cuối tháng 3/2023. Đến hẹn, Công ty tiếp tục không trả được lãi. Trong khi đó, dự án Shinzen Home bị tạm ngưng thi công, dù đã xây dựng xong phần móng và đủ điều kiện mở bán.

Đơn vị quản lý tài sản bảo đảm là Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và đại diện người sở hữu trái phiếu là TVSI đã yêu cầu tổ chức phát hành xử lý tài sản bảo đảm để có tiền trả lãi, gốc cho trái chủ. Tuy nhiên, các bên bảo đảm cho lô trái phiếu đã không ký bàn giao tài sản.

Ngày 22/9/2023, TVSI nộp hồ sơ khởi kiện Công ty TNHH Nam Land ra Tòa án Nhân dân quận 3, TP.HCM yêu cầu tổ chức phát hành bàn giao tài sản bảo đảm để bán, trả nợ cho người sở hữu trái phiếu.

Theo thông tin mới nhất từ các bên liên quan, tổ chức phát hành đã tìm được đối tác mới là Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) tham gia tái cấu trúc lô trái phiếu này. Cụ thể, các bên có liên quan như người sở hữu trái phiếu, Vietcombank, TVSI phối hợp với Nam Land thực hiện các thủ tục hồ sơ để xin giấy phép mở bán dự án. Sau khi dự án Shizen Home nhận được giấy phép mở bán từ Sở Xây dựng TP.HCM, HDBank sẽ giải ngân khoản tín dụng để mua lại trái phiếu từ các trái chủ nhỏ lẻ của Nam Land.

Mở một lối thoát

Theo thông tin mới nhất từ các bên liên quan, tổ chức phát hành - Công ty Nam Land đã tìm được đối tác mới là HDBank tham gia tái cấu trúc lô trái phiếu giá trị 900 tỷ đồng.

Trong tuần qua, trái chủ Nam Land đã được TVSI lấy ý kiến về phương án trong trường hợp Công ty Gotec Việt Nam với tư cách là chủ đầu tư của dự án Shizen Home được cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án, người sở hữu trái phiếu sẽ đồng ý thay đổi tổ chức quản lý tài khoản và tổ chức quản lý tài sản bảo đảm của trái phiếu từ Vietcombank - Chi nhánh Tân Định sang HDBank.

Vietcombank Tân Định chấp thuận cho Công ty Gotec Việt Nam được thực hiện thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án Shizen Home và không cần giải chấp, giải tỏa tài sản bảo đảm nêu trên khi có văn bản phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận dự án có đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng với từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án, Vietcombank Tân Định đồng ý thực hiện thủ tục xóa nội dung đăng ký thế chấp hoặc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp (trừ trường hợp chủ đầu tư, khách hàng và Vietcombank có thỏa thuận khác) đối với các tài sản ra khỏi phạm vi nhận thế chấp tài sản bảo đảm tại chi nhánh này theo quy định của pháp luật tại thời điểm chủ đầu tư có yêu cầu, bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai (kèm quyền sử dụng đất tương ứng với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nêu trên.

Việc chấp thuận của Vietcombank Tân Định không phải là hành động giải tỏa, giải chấp tài sản bảo đảm, mà tài sản này vẫn được thế chấp, cầm cố tại đây để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán theo các hợp đồng thế chấp đã ký kết giữa Vietcombank Tân Định và Công ty Gotec Việt Nam.

Đa số trái chủ cũng đã bỏ phiếu về việc Công ty Gotec Việt Nam với tư cách là chủ đầu tư dự án Shizen Home thực hiện các thủ tục theo hướng dẫn của Sở Xây dựng TP.HCM và Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm để được cấp Thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (giấy phép mở bán) đối với dự án.

Trong đó, bước 1 là xóa đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là động sản dự án đối với các hợp đồng thế chấp động sản liên quan đến nghĩa vụ tín dụng, nghĩa vụ trái phiếu và theo hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm với Vietcombank. Tài sản bảo đảm là bất động sản vẫn duy trì hiệu lực thế chấp để bảo đảm cho các nghĩa vụ trái phiếu.

Bước 2, đồng ý để Vietcombank Tân Định với tư cách là tổ chức nhận tài sản bảo đảm ban hành văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư được thực hiện thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lại thuộc dự án và không cần giải chấp, giải tỏa tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp động sản và hợp đồng thế chấp bất động sản khi có giấy phép mở bán.

Bước 3, tổ chức phát hành và chủ đầu tư thực hiện xin cấp giấy phép mở bán từ Sở Xây dựng TP.HCM. Nếu trong trường hợp giấy phép mở bán bị cơ quan này từ chối cấp thì trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản từ chối, tổ chức phát hành và chủ đầu tư sẽ phối hợp với các bên liên quan tiến hành đăng ký lại biện pháp bảo đảm đối với động sản dự án đã xóa đăng ký thế chấp trước đó.

Bước 4, trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán đối với từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án, Vietcombank Tân Định đồng ý thực hiện thủ tục xóa nội dung đăng ký thế chấp hoặc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp đối với các tài sản dưới đây ra khỏi phạm vi nhận thế chấp tài sản bảo đảm tại Vietcombank Tân Định theo quy định của pháp luật tại thời điểm chủ đầu tư có yêu cầu gồm: Nhà ở hình thành trong tương lai (kèm quyền sử dụng đất tương ứng với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nêu trên; các quyền tài sản liên quan nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có) mà khách hàng được hưởng thuộc đối tượng Hợp đồng mua bán nêu trên.