Sôi động trái phiếu địa ốc
Từ đầu năm 2021, thị trường ghi nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng, từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh, thành phố khác như Quảng Ninh, Bắc
Giang, Thanh Hóa, Bình Phước, Đồng Nai… Giá đất tăng nhanh thúc đẩy số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có và năm 2021 cũng là năm nở rộ trái phiếu doanh nghiệp địa ốc.
Bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu nhiều nhất trong năm 2021, trong đó không ít doanh nghiệp có năng lực trả nợ vay ở mức thấp.
Báo cáo của Bộ phận Phân tích Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, doanh nghiệp bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu nhiều nhất trong năm 2021, với 318.200 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 44% và tăng 66,3% so với năm 2020.
Nhóm trái phiếu bất động sản có lãi suất duy trì ở mức cao trong cả ba năm vừa qua, phổ biến từ 10,3-10,6%/năm. Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu có lãi suất cao nhất thị trường từ 12-13%/năm bao gồm Công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty Hoàng Phú Vương, Công ty Osaka Garden, Công ty Galatic Group, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity...
“Nhu cầu huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng tăng do khó tiếp cận tín dụng ngân hàng hơn. Do vậy, để hấp dẫn nhà đầu tư khi mà chất lượng tài sản đảm bảo không cao, nhóm này phải duy trì lãi suất phát hành tốt hơn các nhóm khác”, các chuyên gia SSI Research nhận định.
Đáng lưu ý, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
“Con sâu làm rầu nồi canh”
Cuối năm 2021, Công ty cổ phần Tập đoàn VsetGroup và Công ty cổ phần Tập đoàn Apec Group bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 600 triệu đồng/doanh nghiệp do phát hành trái phiếu ra công chúng nhưng không nộp hồ sơ đăng ký với Ủy ban. Cả 2 doanh nghiệp đều phải thu hồi chứng khoán đã chào bán, hoàn trả cho nhà đầu tư tiền mua chứng khoán hoặc tiền đặt cọc (nếu có).
Vi phạm nghiêm trọng hơn, phạm tội hình sự, là trường hợp Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tân Hoàng Minh). Theo cơ quan điều tra, trong thời gian từ tháng 7/2021 - 3/2022, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tân Hoàng Minh và một số cá nhân khác đã có hành vi gian dối, sử dụng 3 công ty thành viên gồm Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil, Công ty cổ phần Cung điện Mùa Đông phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng, để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu.
Tất nhiên, đó chỉ là những “con sâu làm rầu nồi canh”, nhưng nội tại các doanh nghiệp khác, nhất là doanh nghiệp chưa niêm yết, ẩn chứa không ít rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu. Cụ thể, báo cáo cuối năm 2021 của FinnGroup đánh giá, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết phát hành trái phiếu có năng lực trả nợ vay ở mức báo động, năng lực trả nợ rất yếu.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho rằng, việc các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu, đưa ra lãi suất cao để thu hút người dân tham gia mà không cung cấp thông tin đầy đủ, thiếu sự giám sát, quản lý của cơ quan chức năng sẽ dễ dẫn đến tình trạng đảo nợ và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” trên thị trường.
Áp lực trả nợ
Theo FiinRatings, sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn. Ngoại trừ các công ty, dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu, hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng, thì ngành bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản dân cư nói riêng về cơ bản có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức thấp tương đối so với trước.
Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu chủ chốt khi đánh giá năng lực tín dụng bao gồm hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của các đơn vị bất động sản dân cư niêm yết ở mức 0,7 lần; hệ số đánh giá năng lực trả lãi EBITDA/chi phí lãi vay ở mức 1,8 lần; hệ số bao phủ nợ ngắn hạn cuối năm 2021 là 3,8 lần.
Tình hình sức khỏe tài chính trên được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường Hà Nội và TP.HCM giảm còn 29.000 căn/năm trong hai năm diễn ra Covid-19 (2020 và 2021) so với mức 66.000 căn/năm trong giai đoạn 2015-2019.
Tuy nhiên, vấn đề cần lưu ý là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới. Quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản cuối năm 2021 khoảng 189.000 tỷ đồng, 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn từ năm 2022 đến 2024.
Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hoạt động dần hồi phục sau những tác động của dịch Covid-19 và trước sự thay đổi quy định pháp lý cũng như những sự kiện vi phạm gần đây, mà còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.
Ngoài ra, áp lực trả nợ có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu, do không ít cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu, hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có “vấn đề”.
Cần hạn chế tác động dây chuyền
Theo giới chuyên gia phân tích, triển vọng thị trường trái phiếu năm 2022 và các năm sau đó chỉ có thể được duy trì nếu như những tác động từ sự kiện trên và các thay đổi về chính sách sẽ không tạo ra các hiệu ứng dây chuyền - tức là các doanh nghiệp có “vấn đề” sẽ được xử lý, thay vì đưa ra các biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.
Rủi ro cũng có khả năng được kiểm soát nếu như quyền lợi của các nhà đầu tư trong các lô trái phiếu đang trong quá trình xử lý và có thể là ở cả một số tổ chức phát hành khác theo kết luận của cơ quan chức năng được đảm bảo thu hồi toàn bộ hoặc một phần gốc và lãi, hoặc có lộ trình rõ ràng.
Việc đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư sẽ giúp tránh tạo ra những tác động tiêu cực mang hiệu ứng domino đến các tổ chức phát hành chấp hành tốt quy định pháp luật, thậm chí cả các nhà phát hành yếu với rủi ro cao, nhưng họ chủ động minh bạch thông tin.
Việc này cũng tránh được các ảnh hưởng xấu đến tín dụng ngân hàng và sự tác động mang tính lan truyền sang thị trường chứng khoán như bài học từ thị trường Trung Quốc, khi các biện pháp cứng rắn “3 lằn ranh đỏ” được áp dụng với các nhà phát triển bất động sản.
FiinRatings lưu ý rằng, trong thông lệ của thị trường tín dụng, khi một doanh nghiệp chậm trả gốc hoặc lãi của một khoản vay với nhà đầu tư này thì điều khoản vỡ nợ chéo có thể được kích hoạt, tức là điều khoản trả nợ có thể được kích hoạt trước thời hạn với các chủ nợ khác.
Tính linh hoạt nhất định trong thị trường vốn nội địa có thể được áp dụng, nhưng sẽ có khả năng áp dụng cao, nhất là đối với các điều khoản trong hợp đồng tín dụng (vay hoặc trái phiếu) của các doanh nghiệp huy động từ các định chế tài chính nước ngoài.
Số liệu của FiinRatings cho thấy, số dư nợ vay bằng ngoại tệ bao gồm trái phiếu của riêng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết Việt Nam hiện khoảng 4 tỷ USD.
Đây là một con số không lớn xét trên quy mô tín dụng của ngành bất động sản (hiện ở mức 7,04% tổng dư nợ tín dụng - không tính 12,79% dư nợ tín dụng cho người mua nhà), cũng như rủi ro an toàn tài chính quốc gia, nhưng những tác động từ rủi ro tín dụng bất động sản có thể làm cho mức điểm xếp hạng quốc gia của Việt Nam trên thị trường vốn quốc tế và của tất cả các ngành còn lại bị ảnh hưởng.
“Việc thực hiện đảm bảo nguồn tín dụng trái phiếu cho ngành bất động sản được duy trì cũng có thể hạn chế rủi ro liên quan đến định giá lại giá trị tài sản đảm bảo và do đó hạn chế những hiệu ứng sang vấn đề nợ xấu của ngân hàng”, ông Hiếu nói.
